ESG no relatório de avaliação é o tema que fecha este ciclo. Nas últimas três semanas tratei o que o avaliador analisa: os fatores ESG e o que mudou nas normas, a eficiência energética e o risco climático. Hoje trato o que fica escrito. E há uma regra que muitos relatórios ainda não cumprem: mesmo quando não há fatores ESG significativos, o relatório tem de o dizer e justificar.

O que as normas exigem sobre ESG no relatório de avaliação

As International Valuation Standards, efetivas desde 31 de janeiro de 2025, incluem o ESG no relatório de avaliação entre os conteúdos mínimos obrigatórios. A IVS 106 (Documentation and Reporting), parágrafo 30.06, alínea m, determina que o relatório deve transmitir os fatores ambientais, sociais e de governança significativos que foram utilizados e considerados.

O RICS Red Book (Global Standards, dezembro de 2024) segue a mesma linha na VPS 6, secção 2.2(q): o avaliador deve identificar, reportar e documentar a consideração dos fatores ESG significativos e o seu impacto na conclusão de valor ou na fundamentação. Estes fatores podem exigir informação qualitativa, quantitativa ou ambas, e podem representar riscos ou oportunidades.

Mas o ESG no relatório de avaliação não começa no relatório. Começa antes, e o Red Book trata-o em três momentos.

O percurso do ESG no relatório de avaliação: dos termos de contratação ao relatório

1. Termos de contratação (VPS 1, 3.2(s))

Os termos de contratação devem incluir os requisitos relativos à consideração de fatores ESG significativos. Podem incluir a forma como o ESG entra na inspeção e na investigação, os dados que o cliente deve fornecer (certificados, consumos, estudos técnicos, orçamentos) e o eventual recurso a especialistas. Se o cliente tiver requisitos ESG próprios, por exemplo métricas internas de uma empresa, têm de ficar identificados e acordados por escrito.

É também nesta fase que se esclarece um limite importante: a avaliação não constitui uma avaliação de risco ESG nem um rating ESG (VPS 1, 3.2(s), ponto 4).

2. Investigação e recolha de dados (VPS 4, 3.8)

O avaliador deve pedir e procurar recolher dados de sustentabilidade e ESG adequados e suficientes para a avaliação, de forma proporcional às circunstâncias. Há situações fora do seu controlo, como o proprietário ou o ocupante não partilharem os dados. Quando isso acontece, é uma limitação que tem de ser considerada e declarada. Os dados ESG utilizados devem ficar registados.

3. Relatório (IVS 106 e VPS 6, 2.2(q))

No relatório, o avaliador declara os fatores ESG significativos que considerou e o impacto que tiveram no valor. Fatores fora do que foi acordado nos termos de contratação, ou que não sejam significativos no julgamento profissional do avaliador, não precisam de ser reportados. Mas a ausência de fatores significativos tem regras próprias, como se vê a seguir.

ESG no relatório de avaliação quando não há fatores significativos

Este é o ponto que considero mais importante para o ESG no relatório de avaliação. A VPS 1, 3.2(s), ponto 3, é explícita: a avaliação deve considerar o potencial impacto dos fatores ESG significativos, na medida em que sejam razoavelmente identificáveis e quantificáveis. Se, depois dessa consideração, não houver fatores ESG significativos com impacto na avaliação, isso tem de ser declarado, com a devida justificação.

Ou seja, o silêncio deixou de ser uma opção neutra. Um relatório que não diz nada sobre ESG não deixa claro se o avaliador considerou o tema e concluiu que não era significativo, ou se simplesmente não o considerou. A norma obriga a distinguir as duas situações.

ESG no relatório de avaliação: três exemplos de redação

Os exemplos seguintes são ilustrativos e devem ser adaptados a cada avaliação. Servem para mostrar o tipo de declaração que o ESG no relatório de avaliação exige.

Situação 1: há um fator ESG significativo.

“O imóvel dispõe de certificado energético de classe D. A análise de transações no mesmo segmento e localização evidenciou diferenças de preço associadas à classe energética, pelo que os comparáveis foram ajustados em conformidade, conforme detalhado no quadro de homogeneização. Não foram identificados outros fatores ambientais, sociais ou de governança significativos.”

Situação 2: não há fatores ESG significativos.

“Foram considerados os fatores ambientais, sociais e de governança potencialmente relevantes para o imóvel, incluindo a classe energética e a exposição a riscos físicos. Consultada a cartografia de zonas inundáveis da Agência Portuguesa do Ambiente, o imóvel não se localiza em zona inundável. Os comparáveis apresentam classes energéticas semelhantes à do imóvel e não foi identificada evidência de mercado que justificasse ajustamentos. Conclui-se que não existem fatores ESG significativos com impacto no valor.”

Situação 3: os dados estão limitados.

“Não foi disponibilizado certificado energético, apesar de solicitado. A avaliação foi realizada com base nas características observadas na inspeção. Caso venha a ser apresentado certificado que evidencie uma classe energética significativamente diferente da pressuposta, o valor poderá ter de ser revisto.”

Em todas as situações, o relatório pode incluir uma frase de enquadramento: “A consideração de fatores ESG neste relatório destina-se exclusivamente à presente avaliação e não constitui uma avaliação de risco ESG nem um rating ESG.”

Proporcionalidade: o ESG no relatório de avaliação não é igual em todos os casos

A VPS 6 (2.2(q), ponto 2) sublinha que a relevância dos fatores ESG depende do ativo, da finalidade da avaliação e da base de valor, e que a consideração deve ser proporcional à tarefa. Um apartamento T2 avaliado para efeitos de partilha não exige o mesmo nível de análise que um centro comercial avaliado para relato financeiro.

No primeiro caso, o ESG no relatório de avaliação pode resumir-se a um parágrafo como o da situação 2. No segundo, pode envolver dados de consumo, certificações, análise de risco de transição e pareceres de especialistas. O que não muda é a obrigação de dizer o que foi considerado e com que resultado.

Checklist de ESG no relatório de avaliação

• Os termos de contratação definem os requisitos ESG, os dados a fornecer pelo cliente e os eventuais especialistas.
• Os termos de contratação esclarecem que a avaliação não constitui avaliação de risco ESG nem rating ESG.
• Os dados ESG pedidos e recebidos ficam registados, assim como os que não foram disponibilizados.
• O relatório identifica os fatores ESG significativos e o seu impacto no valor.
• Se não houver fatores significativos, o relatório declara-o e justifica.
• As limitações de dados e de investigação estão declaradas.
• As fontes utilizadas (certificados, cartografia, estudos) estão identificadas.

Estes pontos integram a estrutura do relatório de avaliação imobiliária que elaboro, na secção dedicada aos pressupostos, limitações e fatores considerados.

Síntese do ciclo ESG

Ao longo de quatro semanas, a mensagem foi sempre a mesma. O ESG não reinventou a avaliação imobiliária: as abordagens e os métodos são os mesmos. Mudaram os dados que o avaliador tem de procurar, a evidência de mercado que tem de demonstrar e o que tem de declarar. O ESG no relatório de avaliação é o ponto onde tudo isto se torna visível para o cliente.

Princípios normativos

O ESG no relatório de avaliação enquadra-se nas seguintes referências: IVS 106 Documentation and Reporting, parágrafo 30.06(m); IVS 104 Data and Inputs (Apêndice A10); IVS 101 Scope of Work. International Valuation Standards, efetivas desde 31 de janeiro de 2025. RICS Valuation – Global Standards (Red Book Global Standards), dezembro de 2024: VPS 1, 3.2(s); VPS 4, 3.8; VPS 6, 2.2(q).

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Este artigo foi escrito por João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. O conteúdo tem caráter informativo e não substitui parecer técnico específico para cada situação.

Um relatório que não diz nada sobre ESG não diz que o ESG não importa. Diz apenas que ninguém sabe se foi considerado.

João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM

Factos, pressupostos e limitações

Os exemplos de redação apresentados são ilustrativos e não substituem a análise de cada caso. O enquadramento descrito baseia-se nas IVS (efetivas desde 31 de janeiro de 2025) e no RICS Red Book Global Standards (dezembro de 2024). Os requisitos aplicáveis podem variar consoante a finalidade da avaliação, a entidade destinatária e eventuais exigências regulatórias específicas.

Referências normativas

• IVSC – International Valuation Standards Council: IVS 101 Scope of Work; IVS 104 Data and Inputs (Apêndice A10); IVS 106 Documentation and Reporting. International Valuation Standards, efetivas desde 31 de janeiro de 2025.
• RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors: RICS Valuation – Global Standards (Red Book Global Standards), dezembro de 2024. VPS 1, VPS 4 e VPS 6.

Perguntas frequentes

O que deve constar sobre ESG no relatório de avaliação?

O ESG no relatório de avaliação deve incluir os fatores ambientais, sociais e de governança significativos que foram considerados e o seu impacto no valor, as fontes utilizadas e as limitações de dados ou de investigação. É o que exigem a IVS 106 (30.06(m)) e a VPS 6 do RICS Red Book (2.2(q)).

E se não houver fatores ESG significativos?

O relatório tem de o declarar, com a devida justificação. A VPS 1 do RICS Red Book (3.2(s), ponto 3) é explícita: não basta omitir o tema; é preciso dizer que foi considerado e porque se concluiu que não havia fatores significativos.

O relatório de avaliação é uma avaliação de risco ESG?

Não. A consideração de fatores ESG destina-se apenas à avaliação em causa e não constitui uma avaliação de risco ESG nem um rating ESG. O RICS Red Book exige que este limite fique esclarecido nos termos de contratação.

O que acontece se o proprietário não fornecer os dados ESG pedidos?

O avaliador deve pedir e procurar recolher os dados adequados, mas há situações fora do seu controlo. Se os dados não forem disponibilizados, isso é uma limitação que tem de ser declarada no relatório, juntamente com os pressupostos adotados na sua ausência.