Inteligência artificial na avaliação imobiliária já não é uma hipótese: é uma prática diária. Usa-se para resumir certidões, organizar anúncios de imóveis à venda, redigir o enquadramento de mercado ou rever um relatório antes de o assinar. A pergunta já não é se o avaliador usa IA. É em que condições a pode usar, e o que tem de fazer quando a usa.
Este é o primeiro artigo de um ciclo dedicado ao uso responsável da IA na avaliação. Como membro da RICS, estas regras aplicam-se diretamente ao meu trabalho: a norma “Responsible use of artificial intelligence in surveying practice” está em vigor desde 9 de março de 2026 e é obrigatória para os membros e para as firmas reguladas pela RICS. Neste artigo explico o que dizem as International Valuation Standards e a norma RICS, com exemplos do dia a dia.
Onde a inteligência artificial na avaliação imobiliária já entra
O IVSC, no Perspectives Paper “Navigating the Rise of Artificial Intelligence in Valuation” (julho de 2025), identifica as áreas onde a tecnologia mais mudou a forma de avaliar: a recolha e interpretação de dados, incluindo imagens e informação não estruturada, e o cálculo, a pesquisa e a redação de relatórios. Na prática, a inteligência artificial na avaliação imobiliária aparece em situações como estas:
- Leitura de documentos: resumir uma certidão do registo predial, uma caderneta ou um contrato de arrendamento.
- Prospeção de comparáveis: pesquisar, filtrar e organizar anúncios de imóveis à venda ou em arrendamento.
- Redação: preparar uma primeira versão do enquadramento de mercado ou da descrição da envolvente.
- Controlo de qualidade: rever a coerência de um relatório, por exemplo se a base de valor indicada é a mesma em todas as secções.
- Modelos automáticos: os AVM (Automated Valuation Models), usados sobretudo pelos bancos no crédito à habitação.
Em todos estes casos a inteligência artificial na avaliação imobiliária é uma ferramenta. A questão é saber quando essa ferramenta influencia o resultado do trabalho e o que isso exige do avaliador.
O que dizem as IVS sobre inteligência artificial na avaliação imobiliária
As International Valuation Standards, efetivas desde 31 de janeiro de 2025, não usam a expressão “inteligência artificial”, mas têm duas normas que se aplicam diretamente: a IVS 104 (Data and Inputs) e a IVS 105 (Valuation Models).
A IVS 104 estabelece que o avaliador é responsável por avaliar e selecionar os dados e os inputs, com base no seu julgamento profissional e ceticismo profissional, e que a origem, a seleção e a utilização dos dados e inputs significativos têm de ser explicadas, justificadas e documentadas (50.01). Se a inteligência artificial na avaliação imobiliária for usada para recolher comparáveis, o avaliador continua a ter de saber de onde vêm e porque os escolheu.
Quando a inteligência artificial na avaliação imobiliária assume a forma de um modelo de cálculo, a IVS 105 exige que o avaliador avalie o modelo para determinar se é adequado ao fim a que se destina (40.02) e que compreenda a forma como o modelo funciona (40.03). Um modelo que o avaliador não percebe é, nas palavras do IVSC, uma “caixa negra”, e o avaliador deve evitá-la.
Inteligência artificial na avaliação imobiliária: porque é que um AVM não é uma avaliação
O glossário das IVS (10.02) define o AVM como um modelo que fornece um cálculo automático para um ativo, a uma data, através de um algoritmo, sem que o avaliador aplique julgamento profissional sobre o modelo, incluindo a seleção dos inputs e a revisão dos resultados. E a introdução da IVS 105 é clara: nenhum modelo sem julgamento profissional do avaliador, como um AVM, pode produzir uma avaliação conforme às IVS.
O IVSC acrescenta que, atualmente, nenhum modelo de avaliação, incluindo os que usam inteligência artificial, machine learning ou deep learning, produz uma avaliação conforme às IVS sem o julgamento profissional do avaliador. Isto não impede o uso destas ferramentas. Significa que a inteligência artificial na avaliação imobiliária é um instrumento de apoio e que a responsabilidade pelo valor continua a ser de quem assina.
A norma RICS sobre inteligência artificial na avaliação imobiliária: o critério de impacto material
A norma da RICS sobre o uso responsável de IA (1.ª edição, setembro de 2025) é uma norma de conduta. Não diz que ferramentas usar. Diz como as usar com responsabilidade.
O seu âmbito depende de um conceito central: o impacto material. A norma aplica-se aos resultados de sistemas de IA que tenham impacto material na prestação do serviço, ou seja, que sejam capazes de o influenciar. A própria norma dá exemplos: resultados que resumem documentos depois usados na redação do relatório, resultados que compõem a totalidade ou partes significativas de uma opinião, ou que recomendam que parte de um edifício investigar. Tarefas de gestão corrente, como organizar a agenda ou redigir um email, ficam normalmente de fora.
Quando o membro da RICS conclui que o seu uso de inteligência artificial na avaliação imobiliária tem impacto material, tem de registar essa conclusão e a respetiva fundamentação (secção 1.2).
Dois exemplos práticos:
- Uso a IA para resumir a certidão do registo predial e transcrevo do resumo a área e os ónus para o relatório. Há impacto material: um erro no resumo passa para o relatório.
- Uso a IA para reformular um email de marcação da visita. Não há impacto material na avaliação.
Os deveres da inteligência artificial na avaliação imobiliária, segundo a RICS
Quando há impacto material, a norma RICS estabelece um conjunto de deveres. Vou desenvolvê-los nas próximas semanas, mas ficam aqui em síntese:
- Conhecimento mínimo (secção 2): o avaliador tem de compreender os tipos de IA, as suas limitações e formas de falha, o risco de resultados errados, o risco de enviesamento e os riscos associados aos dados.
- Proteção de dados (secção 3.1): não carregar dados privados ou confidenciais num sistema de IA sem consentimento escrito prévio das pessoas afetadas e sem verificar que o risco é aceitável.
- Registos e gestão de risco (secções 3.2 e 3.3): avaliação escrita sobre se a IA é a ferramenta adequada, registo dos sistemas usados e registo de riscos revisto pelo menos trimestralmente.
- Decisão escrita sobre a fiabilidade (secção 4.2): para cada resultado com impacto material, uma decisão escrita, por um avaliador identificado, sobre se o resultado pode ser usado.
- Transparência e explicabilidade (secções 4.3 e 4.4): informar o cliente por escrito, antes do uso, de quando e para quê a IA é usada, e explicar, se pedido, o sistema e as decisões tomadas.
A norma RICS sublinha ainda que tem de ser cumprida a legislação aplicável em cada jurisdição, referindo expressamente o Regulamento (UE) 2024/1689, o Regulamento Europeu da Inteligência Artificial. Se houver conflito, prevalece a lei.
Checklist: o meu uso de inteligência artificial na avaliação imobiliária tem impacto material?
- O resultado da IA vai ser usado, direta ou indiretamente, no relatório de avaliação?
- O resultado pode influenciar a seleção de comparáveis, os ajustamentos ou o valor?
- O resultado resume documentos em que me vou basear (certidões, contratos, licenças)?
- O resultado compõe uma parte significativa do texto ou da opinião?
- Se a resposta a alguma destas perguntas for sim, registei essa conclusão e a fundamentação?
Se houver impacto material, a inteligência artificial na avaliação imobiliária passa a ter de ser documentada e, como explicarei no último artigo deste ciclo, comunicada ao cliente nos termos de contratação e refletida no relatório de avaliação imobiliária.
Princípios normativos
A inteligência artificial na avaliação imobiliária enquadra-se nas seguintes referências: IVS Glossary 10.02 (Automated Valuation Model); IVS 104 Data and Inputs (50.01); IVS 105 Valuation Models (introdução, 40.02 e 40.03). International Valuation Standards, efetivas desde 31 de janeiro de 2025. RICS, Responsible use of artificial intelligence in surveying practice, 1.ª edição, setembro de 2025, em vigor desde 9 de março de 2026. IVSC Perspectives Paper: Navigating the Rise of Artificial Intelligence in Valuation, julho de 2025. Regulamento (UE) 2024/1689.
Este artigo foi escrito por João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. O conteúdo tem caráter informativo e não substitui parecer técnico específico para cada situação.
A inteligência artificial pode escrever um parágrafo, organizar cem anúncios ou resumir uma certidão. Não pode assinar o relatório. Essa responsabilidade continua a ser do avaliador.
João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM
Factos, pressupostos e limitações
Este artigo baseia-se nas IVS (efetivas desde 31 de janeiro de 2025), na norma profissional RICS “Responsible use of artificial intelligence in surveying practice” (1.ª edição, setembro de 2025, em vigor desde 9 de março de 2026) e no Perspectives Paper do IVSC sobre IA (julho de 2025). A norma RICS é obrigatória para membros e firmas reguladas pela RICS. O IVSC indicou que poderá rever as IVS para tratar de forma mais explícita o uso de IA. A referência ao Regulamento (UE) 2024/1689 é feita a título de enquadramento e não constitui análise jurídica.
Referências normativas
- IVSC – International Valuation Standards Council: IVS Glossary; IVS 104 Data and Inputs; IVS 105 Valuation Models. International Valuation Standards, efetivas desde 31 de janeiro de 2025. IVSC Perspectives Paper: Navigating the Rise of Artificial Intelligence in Valuation, julho de 2025.
- RICS – Responsible use of artificial intelligence in surveying practice, 1.ª edição, setembro de 2025, em vigor desde 9 de março de 2026.
Perguntas frequentes
O avaliador pode usar inteligência artificial na avaliação imobiliária?
Pode. Nem as IVS nem a RICS proíbem o uso de inteligência artificial na avaliação imobiliária. Exigem que o avaliador compreenda as ferramentas que usa, valide os resultados com julgamento profissional, proteja os dados confidenciais e, quando a IA tem impacto material no serviço, documente o seu uso e informe o cliente.
Um AVM substitui uma avaliação?
Não. As IVS definem o AVM como um modelo que funciona sem o julgamento profissional do avaliador, e a IVS 105 estabelece que nenhum modelo nessas condições pode produzir uma avaliação conforme às IVS. Um AVM pode ser uma ferramenta útil, mas não é uma avaliação.
O que é o impacto material na norma RICS sobre IA?
É o critério que determina se a norma se aplica. Um resultado de IA tem impacto material quando é capaz de influenciar a prestação do serviço, por exemplo quando resume documentos usados no relatório ou compõe parte significativa da opinião. Tarefas administrativas, como redigir emails, ficam normalmente de fora.
A norma RICS sobre inteligência artificial é obrigatória?
Sim, para os membros e para as firmas reguladas pela RICS, desde 9 de março de 2026. Estabelece requisitos sobre conhecimento, proteção de dados, registos, gestão de risco, decisão escrita sobre a fiabilidade dos resultados, informação ao cliente e explicabilidade.
