Um relatório de avaliação imobiliária conforme as IVS não é apenas um documento legal: é o único instrumento que permite ao utilizador perceber o que o valor significa, que evidência o sustenta e quais as suas limitações. A maioria dos problemas com avaliações emerge de relatórios que omitem exatamente esta informação, seja por brevidade, por hábito ou por ausência de exigência do cliente. Compreender os elementos obrigatórios do relatório é o primeiro passo para o ler com rigor e para identificar o que falta.
Este artigo descreve os 7 elementos obrigatórios do relatório de avaliação imobiliária segundo a IVS 106, o papel dos Termos de contratação como parte integrante do relatório, a distinção entre pressupostos gerais e especiais, a declaração de conformidade com as IVS, a obrigação de declarar Materialidade, Incerteza e Volatilidade quando aplicável, os elementos mais frequentemente omitidos e como ler um relatório de avaliação com sequência e critério.
Os 7 elementos obrigatórios do relatório de avaliação imobiliária
A IVS 106 (Documentation and Reporting) define os elementos que um relatório de avaliação deve conter para ser conforme com as normas. A ausência de qualquer um destes elementos pode tornar o relatório não conforme, independentemente da qualidade da análise subjacente.
Identificação do avaliador e do cliente. O relatório deve identificar quem realizou a avaliação, incluindo as suas qualificações e certificações relevantes, e quem a encomendou. A identificação do cliente é relevante porque o relatório é elaborado para esse cliente específico e para a finalidade definida: a sua utilização por terceiros não autorizados não é garantida pelo avaliador.
Identificação e descrição do objeto avaliado. O imóvel ou direito avaliado deve ser descrito com precisão suficiente para não existir ambiguidade sobre o que foi avaliado. Isto inclui a localização, a tipologia, os direitos avaliados (propriedade plena, arrendamento, usufruto) e quaisquer características relevantes para o valor.
Base de valor e finalidade. O relatório deve indicar qual a base de valor utilizada (valor de mercado, valor de investimento, valor de liquidação, entre outras) e a finalidade da avaliação. A IVS 102 define as bases de valor reconhecidas. A finalidade condiciona a base de valor: uma avaliação para crédito hipotecário exige valor de mercado; uma avaliação para fins internos de um investidor pode utilizar valor de investimento.
Data de avaliação e data do relatório. A data de avaliação é a data à qual o valor é estimado. A data do relatório é a data em que o relatório foi emitido. As duas podem coincidir ou ser diferentes: numa avaliação retrospetiva, a data de avaliação é uma data no passado. Esta distinção é relevante porque o valor é válido à data de avaliação, não à data em que o relatório é lido.
Abordagem, método e racional. O relatório deve identificar a abordagem utilizada (mercado, rendimento ou custo) e o método específico aplicado dentro dessa abordagem, bem como o racional da sua seleção. Quando mais do que uma abordagem é utilizada, o relatório deve explicar como os resultados foram ponderados ou conciliados.
Resultado de valor. O valor deve ser apresentado de forma clara, na moeda e unidade adequadas, e com referência explícita à data de avaliação e à base de valor. Em avaliações reguladas em Portugal, o resultado é um valor único, não um intervalo.
Declarações, pressupostos e limitações. O relatório deve declarar os pressupostos adotados, as limitações ao trabalho realizado (por exemplo, inspeção limitada, dados insuficientes) e a declaração de conformidade com as IVS. Esta secção é frequentemente a mais informativa para o utilizador, porque é onde o avaliador delimita o que o valor significa e o que não cobre.
Os Termos de contratação como parte integrante do relatório
Os Termos de contratação (IVS 101, Scope of Work) definem o quadro em que a avaliação é realizada: quem encomenda, para que finalidade, com que base de valor, com que pressupostos e com que limitações. Não são um documento administrativo separado: são a moldura que condiciona a interpretação de todo o relatório.
Ler um relatório de avaliação sem conhecer os Termos de contratação é interpretar um resultado sem conhecer as condições em que foi produzido. Um valor de 500.000 euros pode ser correto numa avaliação para crédito hipotecário com inspeção completa e diferente de um valor igualmente correto para uma avaliação urgente com inspeção exterior apenas, mesmo que o imóvel seja o mesmo. A diferença está nos Termos de contratação, não no imóvel.
Os Termos de contratação devem ser acordados com o cliente antes de a avaliação ser realizada e devem constar do relatório, seja como secção autónoma ou como referência explícita ao documento acordado. A IVS 101 lista os elementos mínimos que os Termos de contratação devem cobrir: identificação das partes, objeto, finalidade, base de valor, data de avaliação, pressupostos especiais acordados e restrições de utilização.
Pressupostos gerais e pressupostos especiais
Um pressuposto é uma suposição sobre factos que o avaliador não verificou diretamente mas adota como base da avaliação. A distinção entre pressupostos gerais e especiais é relevante porque os segundos têm maior impacto no resultado e exigem acordo explícito com o cliente.
Pressupostos gerais são suposições razoáveis sobre factos que o avaliador tem razão para assumir como verdadeiros com base no seu conhecimento profissional e nas informações disponíveis. Por exemplo: que o imóvel não tem contaminação do solo, que os registos de propriedade estão em ordem, que as licenças de construção foram emitidas regularmente. Se estes pressupostos se revelarem incorretos, o valor pode ser diferente.
Pressupostos especiais são suposições sobre factos que diferem das condições atuais do mercado ou do imóvel, por exemplo: que uma remodelação prevista já foi concluída, que um arrendamento foi renegociado nos termos acordados, ou que um licenciamento pendente foi aprovado. Os pressupostos especiais têm maior impacto no resultado e devem ser explicitamente acordados com o cliente nos Termos de contratação antes de a avaliação ser realizada. O relatório deve identificá-los de forma clara e declarar que o valor é válido apenas se o pressuposto especial se verificar.
A declaração de conformidade com as IVS
A declaração de conformidade é a afirmação formal de que a avaliação foi conduzida em conformidade com as International Valuation Standards vigentes. Implica que o avaliador seguiu os requisitos de Termos de contratação, base de valor, metodologia e documentação definidos nas IVS. Não é uma formalidade: é uma afirmação com consequências profissionais.
Se existirem desvios às IVS, estes devem ser identificados e justificados no relatório. A IVS 101 permite desvios quando as circunstâncias o justificam, desde que declarados. Um relatório que declara conformidade com as IVS sem cumprir os requisitos de IVS 106 é uma declaração incorreta, não uma questão de apresentação.
Para um utilizador de relatório, a declaração de conformidade é um indicador de que o avaliador está sujeito a um quadro normativo específico e que o relatório pode ser avaliado em função desse quadro. A ausência de declaração de conformidade não implica necessariamente má qualidade, mas elimina esta possibilidade de verificação.
MVU: quando é obrigatória e o que deve dizer
A declaração de Materialidade, Incerteza e Volatilidade (MVU) é obrigatória nos termos do RICS Red Book (VPS 6, secção 2.2(o)) quando as condições de mercado ou as características do imóvel determinam que o nível de incerteza do resultado cai fora dos parâmetros normalmente esperados numa avaliação. Não é uma ressalva genérica: é uma declaração específica sobre condições que afetam a confiança no resultado.
As situações que tipicamente requerem MVU incluem: mercados com escassez acentuada de evidência transacional, imóveis com características únicas sem comparáveis adequados, períodos de instabilidade significativa dos preços, e avaliações realizadas com limitações de inspeção ou de informação que afetam materialmente o resultado. A MVU deve declarar a natureza da incerteza, o que a origina e as suas implicações para a utilização do valor.
A obrigação de declarar MVU é distinta da obrigação de produzir um valor: o avaliador produz o melhor valor que a evidência disponível suporta e declara o nível de confiança com que o faz. A ausência de MVU num mercado ou contexto que a justificaria não elimina a incerteza: apenas oculta-a do utilizador do relatório.
O que falta em muitos relatórios de avaliação imobiliária
A conformidade formal com os 7 elementos da IVS 106 não é equivalente a um relatório útil para o seu utilizador. Existem elementos que, não sendo obrigatórios de forma autónoma, são necessários para que o relatório possa ser lido e verificado com rigor.
O racional dos ajustamentos é o elemento mais frequentemente omitido ou insuficientemente documentado. Um relatório que lista ajustamentos sem fundamentar a sua magnitude não permite ao utilizador verificar se os ajustamentos refletem comportamento de mercado ou julgamento profissional. A IVS 106 exige transparência sobre inputs e julgamento: um ajustamento sem fundamentação documentada pode não cumprir este requisito.
Os critérios de seleção dos comparáveis são igualmente frequentes na sua ausência. O relatório deve explicar não apenas quais os comparáveis utilizados, mas por que foram selecionados e, quando relevante, por que outros comparáveis disponíveis foram excluídos. Esta documentação é a que permite a um terceiro informado verificar a adequação da amostra.
A declaração de limitações ao trabalho realizado é muitas vezes vaga ou genérica. Uma limitação relevante (inspeção exterior apenas, informação de registo não verificada, ausência de comparáveis diretos) tem impacto específico na confiança do resultado e deve ser declarada de forma específica, não com uma ressalva genérica de responsabilidade.
Como ler um relatório de avaliação imobiliária
A leitura de um relatório de avaliação com rigor técnico segue uma sequência que não começa no valor: começa nos Termos de contratação e nas declarações de limitações.
O primeiro passo é verificar os Termos de contratação: qual a finalidade, qual a base de valor, qual a data de avaliação e quais os pressupostos especiais acordados. O valor só é interpretável dentro deste quadro. Um valor de mercado à data de avaliação de um ano anterior, com pressuposto especial de remodelação concluída, não é o mesmo que um valor de mercado corrente sem pressupostos especiais, mesmo que numericamente idêntico.
O segundo passo é ler as declarações, pressupostos e limitações antes de analisar a metodologia. As limitações definem o que o avaliador pôde e não pôde fazer: uma inspeção limitada, dados insuficientes ou comparáveis inadequados são limitações que afetam a confiança no resultado. A IVS 106 exige que estas limitações sejam declaradas: a sua ausência não significa que não existem.
O terceiro passo é verificar a abordagem e o método utilizados e se o seu racional está documentado. Uma avaliação defensável explica por que a abordagem selecionada é a mais adequada às circunstâncias, não apenas qual é. Quando mais do que uma abordagem é utilizada, o relatório deve explicar como os resultados foram ponderados.
O quarto passo é verificar os comparáveis e os ajustamentos: quais foram utilizados, por que foram selecionados e qual a fundamentação dos ajustamentos aplicados. Este é o ponto onde a maioria dos utilizadores de relatórios para, mas é frequentemente o terceiro ou quarto nível de leitura, não o primeiro.
Checklist para o relatório de avaliação imobiliária
- Verificar se o relatório identifica o avaliador, as suas qualificações e o cliente.
- Confirmar que a base de valor e a finalidade estão declaradas de forma explícita.
- Verificar se os Termos de contratação constam do relatório ou são referenciados de forma identificável.
- Identificar os pressupostos gerais e especiais adotados e confirmar que os especiais foram acordados com o cliente.
- Verificar se existe declaração de conformidade com as IVS e se há desvios declarados.
- Verificar se as condições de mercado ou as características do imóvel justificam declaração de MVU (VPS 6, secção 2.2(o)).
- Confirmar que os ajustamentos têm racional documentado e que os critérios de seleção dos comparáveis estão explicados.
- Ler as limitações declaradas antes de interpretar o valor: uma limitação relevante afeta a confiança no resultado.
Princípios normativos
A IVS 101 (Scope of Work) define os requisitos para os Termos de contratação como parte integrante do processo de avaliação. A IVS 102 (Bases of Value, para. A10.01) define as bases de valor reconhecidas, incluindo o valor de mercado. A IVS 106 (Documentation and Reporting) estabelece os elementos obrigatórios do relatório de avaliação, os requisitos de transparência sobre inputs e julgamento profissional, e as condições em que declarações adicionais são necessárias. O RICS Red Book Global Standards (dezembro de 2024), em particular o VPS 1 (Minimum terms of engagement) e o VPS 6 (Valuation reports), reforça e complementa estes requisitos no contexto das valuation standards profissionais.
Este artigo foi escrito por João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. O conteúdo tem caráter informativo e não substitui parecer técnico específico para cada situação.
O relatório de avaliação não comunica apenas um número: comunica o que esse número significa, em que condições é válido e onde os seus limites estão. Um relatório que omite esta informação não é mais simples: é menos útil.
João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM
Factos, pressupostos e limitações
Os princípios descritos neste artigo baseiam-se nas International Valuation Standards (IVS, efetivas desde 31 de janeiro de 2025) e no RICS Valuation – Global Standards (Red Book Global Standards, dezembro de 2024). A aplicação prática depende das condições específicas de cada avaliação, do seu contexto regulatório e da finalidade definida nos Termos de contratação. As exigências de reporting em contextos regulados específicos (crédito hipotecário, avaliações para fundos, etc.) podem impor requisitos adicionais aos estabelecidos pelas IVS.
Referências normativas
- IVSC – International Valuation Standards Council: IVS 101 Scope of Work; IVS 102 Bases of Value (para. A10.01); IVS 106 Documentation and Reporting. International Valuation Standards, efetivas desde 31 de janeiro de 2025.
- RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors: RICS Valuation – Global Standards (Red Book Global Standards), dezembro de 2024. VPS 1 (Minimum terms of engagement); VPS 6 (Valuation reports, secção 2.2(o)).
Perguntas frequentes
O que deve obrigatoriamente constar num relatório de avaliação imobiliária?
A IVS 106 exige identificação do avaliador e do cliente, descrição do objeto avaliado, base de valor e finalidade, data de avaliação e data do relatório, abordagem e método utilizados, resultado de valor e declarações sobre pressupostos, limitações e conformidade. A omissão de qualquer um destes elementos pode tornar o relatório não conforme com as IVS.
Qual a diferença entre pressuposto especial e pressuposto geral numa avaliação?
Um pressuposto geral é uma suposição razoável sobre factos que o avaliador não verificou diretamente mas tem razão para assumir como verdadeiros com base no seu conhecimento profissional. Um pressuposto especial é uma suposição sobre factos que diferem das condições atuais do mercado ou do imóvel. Os pressupostos especiais têm maior impacto no resultado e devem ser explicitamente acordados com o cliente nos Termos de contratação antes da avaliação ser realizada.
O que é a declaração de conformidade com as IVS?
É a declaração formal de que a avaliação foi conduzida em conformidade com as International Valuation Standards vigentes. Implica que o avaliador seguiu os requisitos de Termos de contratação, base de valor, metodologia e documentação definidos nas IVS. Se existirem desvios às IVS, estes devem ser identificados e justificados no relatório. A declaração de conformidade não é uma formalidade: é uma afirmação com consequências profissionais verificáveis.
Um relatório de avaliação pode ser confidencial?
Sim. O avaliador pode restringir a utilização do relatório ao cliente e à finalidade definida nos Termos de contratação. A IVS 101 permite que os Termos de contratação definam restrições de utilização. No entanto, um relatório confidencial não está dispensado dos requisitos de conformidade da IVS 106: a confidencialidade não reduz as obrigações de transparência do conteúdo face ao cliente para quem foi elaborado.
