Sobre mimJoão Fonseca

Existem regras para a avaliação de imóveis. Essas regras são internacionais e em Portugal têm aplicabilidade as Normas Internacionais de Avaliação, emanadas do International Valuation Standards Council (ivsc.org) e as Normas Europeias de Avaliação, emanadas da TEGoVA (tegova.org). No entanto, em casos específicos, existe legislação nacional que se sobrepõe à legislação internacional. É o caso do Código das Expropriações (Lei n.º 168/99, de 18 de setembro), do Código do IMI (Lei n.º 26/2003, de 30 de julho) e da avaliação imobiliária para as entidades do sistema financeiro nacional (Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro).

Existem duas entidades que certificam peritos avaliadores de imóveis. O RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) que atribui aos seus membros a certificação RICS Registered Surveyor, e a TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations), que atribui aos membros as certificações REV (Recognized European Valuer) e TRV (Recognized Tegova Residencial Valuer).
A CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) reconhece os peritos avaliadores de imóveis que podem realizar avaliações para o sistema financeiro nacional, de acordo com Lei n.º 153/2015. de 14 de setembro.

Estão ao dispor do perito avaliador de imóveis certificado três abordagens de avaliação: abordagem de mercado, abordagem de rendimento e abordagem de custo. Dentro de cada abordagem existem várias metodologias. Por exemplo, o método comparativo de mercado ou inferência estatística na abordagem de mercado, a capitalização direta ou o método residual dinâmico na abordagem de rendimento, e o método residual estático, na abordagem de custo.

À semelhança do perito avaliador de imóveis certificado, o perito avaliador de máquinas e equipamentos dispõe da abordagem de mercado, da abordagem de rendimento e da abordagem de custo. Na abordagem de custo são utilizadas técnicas como a Depreciação Não-Linear e como a metodologia de Jans-Heidecke, por exemplo.

O primeiro passo é a verificação da existência de conflito de interesses. O perito avaliador de imóveis certificado deve verificar, na sua “check-list”, se existe algum facto que possa impedir a realização do trabalho. Por exemplo, se um familiar próximo do Perito Avaliador tem um interesse financeiro significativo no resultado da avaliação ou se já avaliou o imóvel para outro cliente, anteriormente. O segundo passo para a avaliação de qualquer imóvel é o estabelecimento do “Âmbito de Trabalho”, também designado por “Termos de Contratação” (IVS 101 Scope of Work). Nenhuma avaliação deverá ter início sem que este documento esteja perfeitamente definido e materializado entre cliente e profissional de avaliação. Nos “Termos de Contratação” deverão estar mencionados uma série de pressupostos da avaliação, desde logo a identificação do cliente e do perito avaliador, a identificação dos ativos a serem avaliados, as datas de avaliação, o propósito da avaliação, as bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais em que a avaliação é realizada, entre outros. Assumem especial relevo os itens propósito da avaliação (Purpose of Valuation) e bases de valor (Basis of Value). No primeiro, deve estar claramente definido qual o objetivo da avaliação, que poderá ser qualquer um, desde avaliar um ativo para crédito hipotecário, para efeitos de partilhas judiciais ou extrajudiciais, ou mesmo para o valor de um ativo estar referido nas contas de uma empresa. A avaliação é uma atividade transversal a toda a sociedade e são inúmeros os motivos que podem levar a que seja necessária. O item propósito da avaliação é muito importante porque condiciona a base de valor a partir da qual um imóvel é avaliado. A base de valor descreve os pressupostos fundamentais em que nos baseamos para estimar o valor de um imóvel. Apresentam-se agora alguns exemplos que pretendem evidenciar o nexo de casualidade entre propósito da avaliação e base de valor: -Qual o valor porque devo colocar à venda o apartamento onde moro? A base de valor indicada é o valor de mercado que, segundo as IVS, é a “estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um ativo ou um passivo, após um período adequado de comercialização, poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de uma forma esclarecida e prudente, e sem coação”. -Qual o valor da renda que devo pagar no apartamento que pretendo arrendar? A base de valor indicada é a renda de mercado que, segundo as IVS, é a “estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, o direito real de uma propriedade, após um período adequado de comercialização, poderá ser arrendado entre um senhorio e um arrendatário decididos, em que ambas as partes atuaram de uma forma esclarecida e prudente, e sem coação”. -Pretendo comprar um edifício totalmente arrendado, no qual pretendo ter uma rentabilidade de 8%. Qual o seu valor? Claramente, o valor do imóvel deverá refletir o benefício que o seu eventual comprador deseja para realizar a operação, apontando para a base de valor “valor de investimento” (worth). Dependendo da vontade de investimento do comprador, o valor de investimento provavelmente vai diferir do valor de mercado. O valor do imóvel é encontrado por técnicas financeiras de capitalização de rendimentos ou de fluxos de caixa descontados. Depois do estabelecimento dos “Termos de Contratação” e da sua aceitação pelo cliente, estamos em condições de iniciar o processo de vistoria e, finalmente, da elaboração do relatório de avaliação. É aconselhável o envio de um “draft” ou relatório de avaliação provisório ao cliente, antes do relatório final. Deve ser declarado que é enviado para que possam clarificar factos ou outras informações nele contidas e que a opinião nele formulada é provisória e sujeita à conclusão do relatório final. Deve ainda ser informado que é fornecido apenas para fins internos do Cliente e em que nenhuma minuta deverá ser publicada ou divulgada.