Venda forçada na avaliação imobiliária é um dos termos mais frequentemente pedidos e menos bem definidos no mercado português. Tribunais, bancos e administradores de insolvência solicitam regularmente um “valor de venda forçada”, como se fosse uma estimativa técnica com enquadramento normativo próprio. Não é. Nem as International Valuation Standards nem o RICS Red Book reconhecem “venda forçada” ou “forced sale value” como uma base de valor. Usar o termo sem enquadramento cria ambiguidade sobre o que o relatório está realmente a estimar e sobre as condições em que esse valor é válido.
Este artigo explica por que a venda forçada na avaliação imobiliária não é uma base de valor reconhecida, o que o RICS Red Book diz especificamente sobre forced sales, o que é o Valor de Liquidação na IVS 102 e como se distingue do que o mercado entende por “venda forçada”, e qual é a abordagem tecnicamente correta quando um cliente pede este valor.
Por que “venda forçada” não é uma base de valor nas IVS nem no RICS
As bases de valor são definições normativas que especificam os pressupostos sobre as condições em que uma transação hipotética ocorre. O Valor de Mercado, definido na IVS 102 e no RICS Red Book VPS 4, pressupõe um comprador e um vendedor motivados, adequadamente informados, atuando com prudência e sem compulsão, após um período de comercialização adequado. É esta definição que especifica as condições da transação hipotética, não o resultado.
O termo “valor de venda forçada” não tem uma definição normativa equivalente nas IVS nem no RICS Red Book. Não é uma base de valor reconhecida: não existe uma definição que especifique os pressupostos de compulsão, prazo ou condições de comercialização de forma normativa. Quando um avaliador usa o termo no título ou na conclusão de um relatório sem o enquadrar numa base de valor definida, está a produzir uma estimativa cuja base não é verificável nem comparável com outros trabalhos.
O RICS Red Book é explícito neste ponto: o termo “forced sale value” não deve ser usado como denominação de uma base de valor. Quando um cliente solicita um “valor de venda forçada”, o avaliador deve esclarecer o que o cliente pretende realmente saber e responder com os instrumentos normativos disponíveis.
O que diz o RICS Red Book sobre forced sales
O RICS Red Book (Global Standards, dezembro de 2024) aborda a questão da venda forçada na avaliação imobiliária no contexto das bases de valor e dos pressupostos especiais. A posição do Red Book é a seguinte: quando um cliente precisa de compreender o valor que seria obtido numa venda com condições de comercialização inferiores às normais (prazo reduzido, ausência de marketing adequado, venda em leilão), o avaliador deve fornecer o Valor de Mercado com um pressuposto especial declarado sobre essas condições.
O pressuposto especial descreve as condições de venda impostas: por exemplo, que o imóvel deve ser vendido no prazo de 90 dias, ou que a venda ocorre em leilão sem campanha de marketing prévia. O Valor de Mercado com este pressuposto especial é a estimativa do valor que o imóvel obteria nessas condições específicas. A diferença entre este valor e o Valor de Mercado convencional quantifica o custo das condições impostas.
Esta abordagem tem uma vantagem técnica clara: a base de valor (Valor de Mercado) está definida normativamente, o pressuposto especial é declarado e verificável, e o utilizador do relatório compreende exatamente o que está a comparar quando confronta os dois valores. O relatório de avaliação imobiliária deve, nestes casos, apresentar as duas estimativas e explicar o que determina a diferença.
O Valor de Liquidação na IVS 102
A IVS 102 (Bases of Value) define o Valor de Liquidação como o montante que seria realizado quando um ativo é vendido em bases fragmentadas. O Valor de Liquidação pode ser determinado em dois contextos: liquidação ordenada (orderly liquidation), que pressupõe o tempo necessário para obter o melhor preço para o ativo, e liquidação forçada (forced liquidation), em que o ativo é vendido o mais rapidamente possível, como num leilão.
O Valor de Liquidação em contexto de liquidação forçada é o instrumento normativo das IVS que mais se aproxima do que o mercado entende por “valor de venda forçada”. Mas há diferenças importantes. O Valor de Liquidação na IVS 102 foi concebido principalmente para ativos empresariais e contextos de insolvência empresarial, não especificamente para imóveis. A sua aplicação a imóveis é possível, mas exige que o avaliador declare claramente a base utilizada e os pressupostos que a sustentam.
Além disso, o conceito de liquidação forçada nas IVS pressupõe condições de venda extremas: um leilão sem marketing, com prazo mínimo, onde o preço obtido pode ser significativamente inferior ao Valor de Mercado. Não é equivalente a uma venda com prazo de comercialização reduzido, que é frequentemente o que bancos e tribunais pretendem quando solicitam um “valor de venda forçada”.
A abordagem correta quando o cliente pede “valor de venda forçada”
Quando um cliente solicita um valor de venda forçada na avaliação imobiliária, o avaliador deve, antes de iniciar o trabalho, esclarecer o que o cliente pretende realmente estimar. As perguntas relevantes são: Qual o prazo de venda que o cliente está a pressupor? Que condições de comercialização estão a ser impostas? A venda ocorre em leilão ou por negociação? Existem restrições à informação disponível para potenciais compradores?
Com estas respostas, o avaliador pode estruturar o trabalho de uma de duas formas, consoante o contexto:
Se as condições impostas representam um desvio relativamente às condições normais de mercado (prazo reduzido mas não extremo, algum marketing), a abordagem adequada é o Valor de Mercado com pressuposto especial declarado sobre as condições de venda. O relatório apresenta o Valor de Mercado convencional e o Valor de Mercado com o pressuposto especial, com explicação da diferença.
Se as condições impostas representam uma liquidação forçada genuína (leilão sem marketing, prazo mínimo), o Valor de Liquidação em contexto de liquidação forçada da IVS 102 pode ser a base mais adequada, com declaração explícita desta base e dos pressupostos que a sustentam.
Em ambos os casos, o avaliador deve recusar produzir um relatório que use “valor de venda forçada” como denominação da base de valor, sem enquadramento normativo. Esta recusa não é burocracia: é a condição para que o relatório seja tecnicamente defensável e comparável com outros trabalhos.
Venda forçada na avaliação imobiliária em Portugal: contextos práticos
Em Portugal, os pedidos de “valor de venda forçada” surgem principalmente em três contextos: execução hipotecária, processo de insolvência e venda judicial.
Na execução hipotecária, o banco credor pode solicitar ao avaliador uma estimativa do valor que o imóvel obteria num leilão judicial (venda executiva). O valor relevante para o banco é frequentemente o valor abaixo do qual a venda em leilão representaria uma perda face à dívida garantida. A abordagem correta é o Valor de Mercado com pressuposto especial sobre as condições do leilão judicial português, que tem características específicas: publicidade limitada, ausência de possibilidade de visita, base de licitação regulada.
No processo de insolvência, o administrador de insolvência pode necessitar de uma estimativa do valor dos ativos imobiliários para efeitos do plano de insolvência ou da liquidação da massa insolvente. Neste contexto, o Valor de Liquidação da IVS 102 (liquidação ordenada ou forçada, consoante as condições do processo) pode ser a base mais adequada.
Na venda judicial, determinada por tribunal em processos de partilha ou de execução, o avaliador pode ser nomeado perito pelo tribunal para estimar o valor do imóvel. O tribunal fixará as condições da venda, e o avaliador deve enquadrar a estimativa nas bases de valor disponíveis, declarando os pressupostos sobre as condições impostas pelo processo judicial. Para aprofundar a distinção entre venda forçada na avaliação imobiliária e o valor obtido em condições normais de mercado, ver também Valor de Venda Imediata.
O que verificar antes de aceitar um pedido de “valor de venda forçada”
- Esclarecer com o cliente quais as condições de venda que estão a ser pressupostas: prazo, tipo de venda, condições de comercialização.
- Determinar se a base adequada é o Valor de Mercado com pressuposto especial ou o Valor de Liquidação da IVS 102.
- Recusar usar “valor de venda forçada” como denominação da base de valor no relatório, sem enquadramento normativo.
- Declarar nos termos de contratação a base de valor que será utilizada e os pressupostos que a sustentam.
- Apresentar no relatório a estimativa do Valor de Mercado convencional e a estimativa nas condições impostas, com explicação da diferença.
- Declarar as limitações associadas à estimativa em condições de venda não convencionais: escassez de comparáveis de vendas em leilão, incerteza sobre o comportamento dos compradores em condições de pressão.
Princípios normativos
Os principais normativos aplicáveis à venda forçada na avaliação imobiliária são a IVS 102 Bases of Value (Valor de Liquidação: liquidação ordenada e liquidação forçada), a IVS 101 Scope of Work (pressupostos especiais), efetivas desde 31 de janeiro de 2025, e o RICS Valuation – Global Standards (Red Book Global Standards), dezembro de 2024: VPS 4 Bases of Value; VPS 1 Terms of Engagement (declaração de pressupostos especiais).
Este artigo foi escrito por João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. O conteúdo tem caráter informativo e não substitui parecer técnico específico para cada situação.
Quando um cliente pede um “valor de venda forçada”, o avaliador tem duas opções: esclarecer o que o cliente precisa e responder com as bases normativas disponíveis, ou produzir um número sem enquadramento que não é defensável nem comparável. A primeira opção é mais trabalhosa. É a única que serve o cliente.
João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM
Factos, pressupostos e limitações
Os princípios descritos neste artigo baseiam-se nas International Valuation Standards (IVS, efetivas desde 31 de janeiro de 2025) e no RICS Valuation – Global Standards (Red Book Global Standards, dezembro de 2024). A aplicação prática em contextos judiciais portugueses depende das condições específicas de cada processo e pode ser condicionada por legislação processual posterior à data deste artigo.
Referências normativas
- IVSC – International Valuation Standards Council: IVS 101 Scope of Work; IVS 102 Bases of Value. International Valuation Standards, efetivas desde 31 de janeiro de 2025.
- RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors: RICS Valuation – Global Standards (Red Book Global Standards), dezembro de 2024. VPS 1 Terms of Engagement; VPS 4 Bases of Value.
Perguntas frequentes
O que é o “valor de venda forçada” e por que não é uma base de valor reconhecida?
Na venda forçada na avaliação imobiliária, “valor de venda forçada” é um termo amplamente utilizado em contextos de execução hipotecária, insolvência e venda judicial, mas não tem definição normativa nas IVS nem no RICS Red Book. Não é uma base de valor reconhecida: não existe uma definição que especifique os pressupostos de compulsão, prazo ou condições de comercialização de forma verificável.
Como deve o avaliador responder quando um banco ou tribunal pede um “valor de venda forçada”?
O avaliador deve esclarecer as condições de venda que estão a ser pressupostas (prazo, tipo de venda, condições de comercialização) e responder com o Valor de Mercado com pressuposto especial declarado sobre essas condições, ou com o Valor de Liquidação da IVS 102 em contexto de liquidação forçada, consoante o caso. O relatório deve apresentar ambas as estimativas e explicar a diferença.
Qual a diferença entre Valor de Liquidação e “valor de venda forçada”?
O Valor de Liquidação é uma base de valor definida na IVS 102, com dois contextos: liquidação ordenada (com tempo para obter o melhor preço) e liquidação forçada (venda o mais rapidamente possível, como num leilão). O “valor de venda forçada” é um termo sem definição normativa. Quando as condições impostas correspondem a uma liquidação forçada genuína, o Valor de Liquidação da IVS 102 é o instrumento normativo adequado.
O que é um pressuposto especial na venda forçada na avaliação imobiliária?
Um pressuposto especial é uma condição declarada que se desvia dos pressupostos normais da base de valor utilizada. Por exemplo, o pressuposto de que o imóvel deve ser vendido no prazo de 90 dias, ou em leilão sem marketing prévio. O Valor de Mercado estimado com este pressuposto especial reflete o valor nas condições específicas declaradas, não nas condições normais de mercado. Os pressupostos especiais devem ser declarados nos termos de contratação e no relatório.
