A questão de sabermos quanto valerá o nosso imóvel no futuro é muito pertinente, se bem que as medidas propostas pelo programa +Habitação vão tornar o exercício mais difícil.
No artigo de hoje, abordamos a sua importância na avaliação de imóveis.
(A análise de um investimento imobiliário unicamente pela “yield” pode ser redutora. Um imóvel deve ter condições de se valorizar ao longo do tempo.)
Por isso, proporcionamos aos nossos leitores duas pequenas folhas de cálculo, que permitirão ter uma perspetiva do valor do seu imóvel numa qualquer data futura.
[A partir do valor de aquisição do imóvel]
[A partir da capacidade de gerar rendimento]
Apresentamos ainda um exemplo da utilidade prática das ferramentas disponibilizadas:
-A abordagem de rendimento é utilizada na avaliação de imóveis para estimar o valor de mercado (melhor dizendo, o valor do imóvel através da base de valor “valor de mercado”). Esta abordagem assenta na capacidade que um bem possui para gerar rendimentos durante um determinado período, tendo por base as condições normais do mercado e na conversão desses rendimentos numa valorização atual.
Nesta abordagem, o perito avaliador de imóveis recorre frequentemente à aplicação de “Discounted Cash Flow”, atualizando os fluxos de caixa utilizando várias taxas, de acordo com a ótica da avaliação.
Esta matéria já foi abordada no nosso artigo:http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2012/02/as-taxas-de-atualizacao.html
O “cash flow” deve ser estudado para um período igual ao período do investimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então, se o investimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nos fluxos de caixa.
Para facilitar, vamos considerar este ano, fim do período de investimento ou ano de estabilidade dos fluxos de caixa, como ano n.
Em qualquer dos casos é sempre necessário encontrar o valor residual.
Um avaliador de imóveis pode estimar o valor residual de duas formas distintas:
-Ou a partir do valor de aquisição do imóvel e imputando-lhe uma atualização anual, que poderá ser positiva ou negativa.
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-Ou pela capacidade de gerar rendimento, materializada no método da capitalização direta.
Informamos mais uma vez que não nos responsabilizamos pela utilização inadequada destas folhas de cálculo e que os trabalhos de avaliação de imóveis devem ser realizados por profissionais (avaliadores de imóveis) devidamente credenciados pela CMVM- Comissão do Mercado de Valores Mobiliários.
Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.