3 caminhos para um mesmo valor: as abordagens de avaliação imobiliária
As abordagens de avaliação imobiliária são a base de qualquer processo de estimativa de valor. Nas avaliações de apartamentos e moradias, o ponto de partida é estimar o valor do imóvel, e para a maioria das finalidades, como compra e venda ou partilhas, a base de valor aplicada é o Valor de Mercado, entendido como o montante mais provável pelo qual o imóvel poderá ser transacionado entre partes esclarecidas, prudentes e sem coação. A correta definição da base de valor é essencial para assegurar que o resultado da avaliação é consistente com o seu propósito e com as normas profissionais aplicáveis.
A compreensão das abordagens de avaliação imobiliária é essencial para assegurar que o valor estimado reflete o comportamento real do mercado.
A abordagem de mercado é, por natureza, a mais intuitiva. Compara o imóvel avaliado com outros recentemente transacionados ou em oferta no mercado, ajustando diferenças de localização, tipologia, estado e áreas. Trata-se da tradução mais direta do comportamento dos compradores e vendedores. No entanto, exige prudência, pois a informação disponível reflete geralmente valores de oferta e não de transação, implicando uma margem de negociação, o que se designa por taxa de desconto.
É a abordagem mais usada em imóveis residenciais e constitui a referência fundamental para aferir tendências de preços e compreender o posicionamento de cada ativo no contexto competitivo da sua envolvente.
Entre as abordagens de avaliação imobiliária, a de rendimento assume particular importância nos imóveis que geram fluxos financeiros regulares.
A abordagem pelo rendimento é particularmente relevante quando o imóvel gera fluxos financeiros regulares, como nos casos de arrendamento ou exploração turística. Avaliar um apartamento arrendado implica considerar não apenas o valor da renda, mas também o grau de ocupação esperado, porque nenhum ativo está permanentemente ocupado.
A taxa de ocupação traduz a diferença entre o rendimento potencial e o rendimento efetivo, refletindo períodos de desocupação, manutenção ou rotação de inquilinos. Ignorá-la é sobrevalorizar o imóvel.
O valor de mercado é obtido, nesta abordagem, através da capitalização direta do rendimento líquido, ajustado pela taxa de ocupação e deduzido do CAPEX necessário à manutenção ou valorização do ativo. Este método permite antecipar o retorno do investimento e avaliar o impacto de diferentes estratégias de gestão do património.
Contudo, o custo não é sinónimo de valor. O efeito de uma obra sobre o valor de mercado depende da perceção do comprador e, sobretudo, da capacidade dessa intervenção gerar rendimento adicional no futuro. Em avaliação, este investimento é designado CAPEX, capital expenditure, e integra-se diretamente na abordagem pelo rendimento como uma variável de transformação do fluxo de caixa.
Uma reabilitação bem executada pode reduzir a taxa de desocupação, elevar as rendas e melhorar a yield, traduzindo-se num ganho económico que ultrapassa o custo físico da intervenção. O valor acrescentado decorre, portanto, não do montante gasto, mas da sua rentabilidade esperada — e é essa rentabilidade que justifica o investimento e a valorização do ativo no mercado.
Já a abordagem de custo aplica-se em situações específicas, edifícios especializados, património singular ou imóveis raramente transacionáveis, onde o mercado não fornece referências fiáveis. Parte-se do custo de reposição, deduzindo depreciações físicas e funcionais, e somando o valor do terreno. Contudo, o custo é apenas uma base técnica e não representa, por si só, o que o mercado está disposto a pagar.
Esta abordagem é essencial para imóveis institucionais, industriais ou equipamentos públicos, onde o rendimento direto não é mensurável. Também pode ser usada como elemento complementar de validação de resultados obtidos pelas abordagens de mercado e de rendimento.
Na prática profissional, as abordagens de avaliação imobiliária são frequentemente utilizadas em conjunto, permitindo validar resultados e reduzir a margem de erro.
As três abordagens de avaliação imobiliária não competem entre si, complementam-se. O perito avaliador de imóveis certificado escolhe e pondera a mais adequada ao tipo de imóvel e à finalidade da avaliação, de acordo com as normas internacionais, IVS e RICS. A consistência metodológica e a justificação dos pressupostos são o que distingue uma avaliação conforme as normas internacionais de um simples estudo de mercado.
É este rigor que assegura que o valor estimado resiste a escrutínio técnico, jurídico e financeiro, reforçando a confiança no trabalho do avaliador e na transparência do mercado imobiliário.
Em síntese, dominar as abordagens de avaliação imobiliária é fundamental para garantir rigor técnico, transparência e conformidade com as normas IVS e RICS.