Como avaliar um hotel: princípios e metodologia
A avaliação de hotéis é um exercício que exige compreender muito mais do que o edifício em si. Um hotel é uma unidade operacional complexa, em que o valor do imóvel depende da sua capacidade de gerar rendimento e da forma como essa operação é gerida, posicionada e sustentada no mercado.
Por essa razão, os hotéis são classificados nas normas RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) como Trade Related Properties, reguladas pela VPGA 4 do Red Book. Estas propriedades distinguem-se porque o seu valor não resulta apenas das características físicas do ativo, mas da interação entre o imóvel e a atividade económica que nele se desenvolve. Um perito avaliador de imóveis certificado aplica estas normas internacionais para garantir que o resultado reflete um juízo de valor técnico, objetivo e conforme às melhores práticas na avaliação de hotéis.
1. Avaliar em uso continuado
O primeiro princípio essencial na avaliação de hotéis é o da avaliação em uso continuado. O avaliador parte do pressuposto de que o hotel se encontra equipado, em funcionamento e disponível para um operador razoavelmente eficiente. Não se trata, portanto, de avaliar um imóvel vazio, mas de determinar o valor de mercado de uma unidade hoteleira a operar em condições normais.
Esta perspetiva implica compreender o valor de negócio em marcha (going concern): o valor atribuído a um ativo que já está a produzir rendimento. O foco deixa de ser o custo de construção e passa a ser a capacidade de gerar fluxos de caixa futuros.
2. A abordagem de rendimento na avaliação de hotéis
A abordagem mais adequada para este tipo de ativos é a abordagem de rendimento, que reflete a lógica de qualquer investimento: o valor presente de um conjunto de rendimentos futuros. O avaliador projeta a operação como o faria um operador prudente, estimando receitas, custos e margens sustentáveis e traduzindo esses fluxos num valor atual.
Ao contrário da abordagem de mercado — baseada em transações comparáveis — a abordagem de rendimento ganha especial relevância quando faltam referências diretas, como acontece frequentemente em hotéis independentes ou fora dos grandes centros turísticos. O processo segue a metodologia de Fluxos de Caixa Descontados (Discounted Cash Flow – DCF), onde os rendimentos futuros são atualizados por uma taxa que reflete risco e custo de oportunidade do capital.
3. O operador razoavelmente eficiente
A avaliação não deve refletir a gestão pontual (que pode ser excecional ou deficiente), mas sim o desempenho expectável de um operador razoavelmente eficiente, que utiliza os recursos do ativo de forma profissional. Este princípio assegura um valor reproduzível, não dependente de circunstâncias pessoais ou temporárias: avalia-se o que a propriedade pode gerar, não apenas o que gera hoje. Esse equilíbrio é central na avaliação de hotéis.
4. Estabilização da operação
Todo o hotel percorre uma curva de maturidade, da fase de arranque até ao nível de operação estabilizado. Ignorar essa dinâmica pode levar a sobrevalorizar ativos em início de atividade ou a subavaliar operações em consolidação. O valor de mercado deve refletir a estabilização sustentável da exploração, um aspeto crítico na avaliação de hotéis.
5. Um processo analítico estruturado
A avaliação resulta de um processo rigoroso que integra:
- definição da finalidade e da base de valor (normalmente, valor de mercado);
- caracterização do imóvel e da operação;
- análise do mercado hoteleiro local e regional;
- estimativa de rendimentos e custos operacionais sustentáveis;
- aplicação de uma taxa de atualização ou capitalização coerente com o risco percebido.
Cada etapa deve ser documentada e justificada, garantindo rastreabilidade e transparência — o que diferencia uma avaliação de hotéis conforme normas internacionais de uma mera estimativa empírica.
6. Independência e enquadramento normativo
O avaliador atua com independência e transparência, cumprindo o RICS Red Book e as International Valuation Standards (IVS). Em particular, declara pressupostos, limitações e conflitos de interesse. Em hotéis — onde o valor depende de projeções e perceção de risco — a clareza dos pressupostos é decisiva para a confiança do leitor qualificado.
7. Valor, risco e sustentabilidade
No cerne da avaliação está a relação entre valor e risco. Rentabilidade esperada, estabilidade da procura, qualidade da gestão e fatores ESG (ambientais, sociais e de governança) moldam a perceção de risco e, por consequência, o retorno exigido pelo mercado. Ativos energeticamente eficientes, acessíveis e bem governados tendem a apresentar fluxos mais estáveis e maior resiliência a longo prazo.
Conclusão
A avaliação de hotéis traduz a interação entre espaço, gestão e mercado. Mais do que calcular, é interpretar — compreender como o edifício, a operação e o destino se articulam para gerar rendimento de forma sustentável. A aplicação rigorosa da abordagem de rendimento e dos princípios RICS/IVS assegura que o resultado não é uma opinião, mas um juízo fundamentado, tecnicamente consistente e internacionalmente reconhecido. Em síntese, avaliar um hotel é avaliar a coerência do seu modelo de negócio e a viabilidade do seu futuro.