IVA reduzido 6 reabilitação urbana: quem tem direito e como pedir

O iva reduzido 6 reabilitação urbana é um benefício fiscal criado para incentivar proprietários e promotores a recuperar edifícios degradados. Este regime aplica-se a determinadas obras de reabilitação e está previsto na verba 2.23 da Lista I do Código do IVA. A reabilitação urbana ganhou centralidade nas políticas públicas e no investimento privado, sendo essencial compreender quem tem direito e como pedir a aplicação da taxa reduzida.

Enquadramento legal em síntese

A taxa reduzida resulta da Lista I do Código do IVA (verbas 2.23 e 2.27). Em termos simples, o iva reduzido 6 reabilitação urbana aplica-se a empreitadas de reabilitação em imóveis:

• localizados em Área de Reabilitação Urbana (ARU) devidamente delimitada pelo município; ou
• classificados (monumento nacional, interesse público ou municipal) ou na respetiva zona de proteção;
• e desde que a natureza da obra seja de reabilitação (não construção nova ou ampliação).

ARU vs ORU: o que muda para o proprietário?

ARU (Área de Reabilitação Urbana) é o perímetro territorial aprovado pela autarquia onde se concentram incentivos à reabilitação (fiscais e urbanísticos). Estar dentro de uma ARU é, normalmente, o pressuposto territorial para aplicar o iva reduzido 6 reabilitação urbana.

ORU (Operação de Reabilitação Urbana) é o instrumento que a câmara aprova para intervir nessa ARU. Pode ser Simples (com regras base) ou Sistemática (com programa detalhado e obras públicas associadas). A ORU reforça a estratégia municipal, mas não é condição exclusiva para o benefício fiscal.

O que conta como “reabilitação” (e o que fica de fora)

Conta como reabilitação a obra que mantém a estrutura principal e melhora segurança, salubridade, eficiência energética ou funcionalidade: conservação/restauro de fachadas e coberturas, reforço estrutural, substituição de redes técnicas, isolamento térmico e acústico ou adaptação de espaços sem aumento de volumetria.

Ficam fora da taxa reduzida: construção nova, ampliações que aumentem área ou pisos, demolição total, e trabalhos exteriores autónomos (como criação de garagens novas). A simples venda de materiais sem aplicação também não beneficia.

Habitação: pequenas obras com 6% (mesmo fora de ARU)

A verba 2.27 permite aplicar 6% a obras de reparação e beneficiação de habitações, mesmo fora de ARU, desde que não alterem a estrutura e que o contrato seja entre o prestador e o proprietário ou inquilino. É útil para pequenas intervenções de conservação.

Documentos e passos práticos

1. Pedir à Câmara Municipal uma declaração de inserção em ARU (ou documento de classificação patrimonial).
2. Celebrar contrato de empreitada identificando o imóvel, a natureza da obra e a morada.
3. Entregar a declaração da ARU ao empreiteiro antes da emissão da fatura.
4. Solicitar que a fatura contenha a menção: “Aplicação da taxa reduzida de IVA, ao abrigo da verba 2.23 da Lista I do CIVA — reabilitação urbana em imóvel inserido em ARU.”

Erros comuns que fazem perder o benefício

• Faturar materiais isolados a 6% sem empreitada;
• Executar ampliações que configuram construção nova;
• Não anexar a declaração da ARU à documentação da obra;
• Emitir faturas sem menção expressa à verba 2.23.

Benefícios que podem acumular

Além do iva reduzido 6 reabilitação urbana, quem reabilita em ARU pode beneficiar de:

• Isenção de IMI até 5 anos, prorrogável por mais 5;
• Isenção de IMT na compra para reabilitar;
• Deduções de IRS de até 30% dos encargos de reabilitação;
• Incentivos municipais adicionais em ORU ativas.

Conclusão

O iva reduzido 6 reabilitação urbana é um instrumento fundamental para reduzir os custos das obras e promover a valorização do património. Contudo, é essencial confirmar a localização em ARU, garantir que a obra é de reabilitação e colocar a menção correta na fatura.

Antes de iniciar as obras, é essencial confirmar o enquadramento no iva reduzido 6 reabilitação urbana junto da câmara municipal e assegurar que a documentação é emitida corretamente.

Em caso de dúvida, recomenda-se consultar um perito avaliador de imóveis certificado, que poderá confirmar o enquadramento técnico e fiscal do imóvel antes da intervenção.

Nota: Este artigo é informativo e não dispensa consulta da legislação aplicável e dos regulamentos municipais (ARU/ORU).