A aplicação prática da abordagem de mercado permite diversas alternativas, que serão brevemente descritas no artigo de hoje.
Após a verificação desses pressupostos, torna-se necessário aplicar a técnica de homogeneização da amostra, ou seja, fazer os ajustamentos necessários para que o valor do imóvel possa ser comparável.
É importante lembrar que para a aplicação desta abordagem o perito avaliador de imóveis precisa de comparar valores de transação de imóveis equivalentes que possam ser comparados, após uma pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a sua aplicação incluem a observação de um elevado número de vendas no mercado que está a ser analisado, imóveis equiparáveis com condições de venda idênticas, informações atualizadas sobre as transações ocorridas e a ausência de fatores externos que condicionem as transações.
Um outro aspeto muito importante é a validação da amostra, que é explicada no nosso artigo disponível em:
Existem várias abordagens possíveis (algumas das quais concordamos, outras das quais discordamos totalmente), já amplamente discutidas ao longo das quase 1.750.000 visitas que este blogue recebeu:
-Atribuir um valor baseado puramente no “feeling”.
-Utilizar estatística descritiva para estimar a média, mediana, desvio padrão e coeficiente de variação (CV). O CV, que é o quociente entre a média e o desvio padrão, deve ser o mais baixo possível, e a média deve estar o mais próxima possível da mediana. O artigo “Média, moda e mediana na avaliação de imóveis” fornece informações adicionais sobre esse assunto.
-Estimar fatores de apreciação e depreciação para ajustar os vários valores obtidos. Esses fatores podem ser determinados de forma totalmente subjetiva, contando com a sensibilidade do Perito Avaliador (a ser evitado), ou com algum rigor:
Fator de apreciação: 1 + (M – m) / m
Fator de depreciação: 1 + (m – M) / M,
sendo:
m – Valor do imóvel de menor valor
M – Valor do imóvel de maior valor
-Utilizar o tratamento por fatores, que assume, a priori, a validade da existência de uma relação fixa entre atributos específicos e os respetivos preços. Essas relações fixas podem ser calculadas por meio de regressões lineares simples.
-Por fim, a abordagem que preferimos é a Inferência Estatística, com o uso de regressões lineares múltiplas.
Estas duas últimas técnicas são mais bem explicadas por Radegaz Nasser Júnior no livro “Avaliação de bens- Princípios Básicos e Aplicações”, ISBN 978-85-7456-293-3 ou ainda no artigo:
http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2016/07/inferencia-estatistica-avaliacao-de.html
Em suma, a abordagem de mercado oferece várias alternativas na avaliação de imóveis, e cada uma delas tem suas próprias vantagens e desvantagens. A escolha do método mais adequado dependerá do contexto específico e dos recursos disponíveis para realizar a avaliação.