Se relerem o artigo “A abordagem de mercado na avaliação de imóveis”, verificaram a referência ao tratamento por fatores, como parte da abordagem de mercado. Nesse artigo, eu refiro que o tratamento por fatores assume, à priori, a validade da existência de uma relação fixa entre atributos específicos e os respetivos preços, que podem ser calculadas por meio de regressões lineares simples.
De facto, esse é o entendimento de Radegaz Nasser Júnior no livro “Avaliação de bens- Princípios Básicos e Aplicações”, ISBN 978-85-7456-293-3, que eu aconselho a compra. Nesta metodologia pretende-se esbater a subjetividade da atribuição de valores majorativos ou depreciativos, um pouco a sentimento. A imagem seguinte, tirada de um relatório de avaliação para crédito hipotecário, exemplifica as minhas palavras:
Pode-se perguntar, por exemplo, porque é que é aplicado o fator -2.5% para “Conservação”, e não -2.0%, ou então 3.0%? Qual o racional por detrás da aplicação destes fatores de homogeneização?
Não existindo uma metodologia que retire a subjetividade para a estimativa destes fatores, uma avaliação pode ser sempre alvo de reparos e contestada, não se livrando de ser, eventualmente, considerada como enviesada.
Pois no livro acima referido é apontada uma forma de ultrapassar estes constrangimentos, obtendo-se fatores de homogeneização livres de qualquer subjetividade:
-Admite à priori a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respetivos preços, calculados por regressão simples;
-Antes de iniciar os cálculos dos fatores sugere-se a verificação da correlação isolada entre os atributos variáveis independentes que o valor observado variável dependente, pois caso algum atributo tenha alta correlação com o valor bastaria executar uma regressão simples com uma variável;
-Com os fatores calculados, faz a homogeneização da amostra, pelo processo multiplicativo e associativo;
(Poderá parecer estranho preços de venda tão baixos, mas neste exemplo foi utilizada uma transformação de variáveis, recurso sempre à mão do perito avaliador de imóveis)
-Calcula ainda a média, desvio padrão e coeficiente de variação dos valores observados e dos valores calculados;
-Depois de efetuados estes procedimentos, deve-se verificar homogeneidade dos resultados através do coeficiente denominado “Coeficiente de Homogeneização”.
Esta metodologia envolverá alguma polémica, pois poderá ser considerada uma aproximação algo grosseira à avaliação por Métodos Hedónicos.