É melhor começar este artigo afirmando que não sou especialista na avaliação de imóveis por métodos hedónicos e que tive a ajuda do ChatGPT para a sua escrita.
O ChatGPT é uma ferramenta para a qual o perito avaliador de imóveis deve olhar com interesse, e também com responsabilidade. Diz então o nosso amigo ChatGPT, quando lhe lancei o repto “Compõe um artigo sobre métodos hedónicos na avaliação de imóveis”:
“A avaliação de imóveis é uma atividade que visa estimar o valor de mercado de um bem imobiliário, considerando as suas características físicas, económicas e ambientais. Existem diversos métodos de avaliação de imóveis, mas um dos mais utilizados é o método hedónico.
O método hedónico baseia-se na ideia de que o valor de um imóvel é determinado pela sua utilidade para os consumidores, que depende dos atributos que o imóvel possui. Esses atributos podem ser quantitativos, como a área, o número de quartos, a localização, etc., ou qualitativos, como a qualidade da construção, o estado de conservação, a vista, etc.
O método hedónico consiste em estimar uma função de regressão que relaciona o preço dos imóveis com os seus atributos, utilizando dados de transações imobiliárias observadas no mercado. A função de regressão permite calcular o valor marginal de cada atributo, ou seja, quanto o preço do imóvel varia em função de uma mudança em um determinado atributo, mantendo os demais constantes.
A vantagem do método hedónico é que ele permite captar as preferências dos consumidores e as diferenças entre os imóveis, levando em conta a heterogeneidade do mercado imobiliário. Além disso, ele permite incorporar atributos que não são facilmente observáveis ou mensuráveis, como a qualidade ambiental ou a segurança.
No entanto, o método hedónico também apresenta alguns desafios e limitações. Um deles é a necessidade de dispor de dados confiáveis e atualizados sobre as transações imobiliárias e os atributos dos imóveis. Outro é a escolha da forma funcional e das variáveis explicativas da regressão, que pode afetar os resultados da avaliação. Além disso, o método hedónico pressupõe que os consumidores têm informações perfeitas sobre o mercado e que agem racionalmente na escolha dos imóveis.
Portanto, o método hedónico é uma ferramenta útil e sofisticada para a avaliação de imóveis, mas que requer cuidados na sua aplicação e interpretação. É importante que os avaliadores conheçam as características do mercado imobiliário e os fundamentos teóricos e estatísticos do método hedónico, para que possam realizar avaliações consistentes e confiáveis.”
Para quem tiver interesse em aprofundar esta temática, aconselho a leitura da tese de mestrado do Sr. Eng. Fernando da Silva Neto, CEO da Neoconsul, intitulada “APLICAÇÃO DE UM MODELO HEDÓNICO DE AVALIAÇÃO A EDIFÍCIOS HABITACIONAIS NO CONCELHO DE GAIA”, que pode ser consultada no Repositório da Universidade de Lisboa