Proteção de dados na avaliação imobiliária sempre foi uma obrigação. O que mudou foi a facilidade com que hoje se pode quebrar sem dar por isso: basta arrastar uma caderneta predial ou uma certidão para uma ferramenta de inteligência artificial e pedir um resumo. Em segundos, o nome, o NIF e a morada do proprietário estão num servidor que o avaliador não controla.
Este é o segundo artigo do ciclo sobre o uso responsável da IA na avaliação. No primeiro artigo sobre inteligência artificial na avaliação imobiliária expliquei o que dizem as normas em geral. Neste, trato o primeiro cuidado prático: o que não se deve carregar numa ferramenta de IA, e como fazer quando é preciso.
Proteção de dados na avaliação imobiliária: que dados pessoais estão em causa
Uma avaliação imobiliária corrente envolve muito mais dados pessoais do que parece. Alguns exemplos:
- Caderneta predial: nome e NIF do titular, artigo matricial, freguesia, áreas.
- Certidão permanente do registo predial: nomes dos proprietários, estado civil, hipotecas, penhoras e outros ónus.
- Habilitação de herdeiros e documentos de partilha: nomes, relações familiares e quotas de cada herdeiro.
- Contratos de arrendamento: identificação dos inquilinos, rendas, prazos e, por vezes, situações de incumprimento.
- Fotografias da vistoria: pessoas, matrículas de automóveis, documentos ou correspondência visíveis.
- Informação do cliente: contas de exploração, planos de negócio ou outra informação comercialmente sensível.
A proteção de dados na avaliação imobiliária não se limita aos dados do cliente. Num processo de partilha, os dados dos outros herdeiros também são dados pessoais. Num imóvel arrendado, os dados do inquilino também.
O que a norma RICS exige sobre proteção de dados na avaliação imobiliária
A norma da RICS sobre o uso responsável de IA, em vigor desde 9 de março de 2026 e obrigatória para os membros e firmas reguladas, reconhece que a IA cria riscos adicionais sobre os dados: os sistemas são treinados com grandes volumes de informação e, para funcionarem, é preciso carregar dados diretamente neles.
Por isso, a secção 3.1 da norma exige que as firmas que usam IA protejam os dados privados e confidenciais que detêm, nomeadamente:
- guardando-os de forma segura, por exemplo com encriptação e cópias de segurança;
- restringindo o acesso às pessoas que estritamente precisam dele;
- dando formação, pelo menos anual, a quem tem acesso, sobre os riscos da IA para a privacidade e a confidencialidade;
- preparando os dados de forma a proteger a privacidade, por exemplo anonimizando-os;
- não carregando dados privados e confidenciais em sistemas de IA, exceto quando haja consentimento expresso, escrito e prévio das pessoas afetadas e a firma tenha tomado medidas razoáveis para se assegurar de que o carregamento não representa um risco inaceitável.
As duas condições do último ponto são cumulativas: consentimento escrito e risco aceitável. Não basta uma delas.
O IVSC, no Perspectives Paper sobre IA (julho de 2025), chega à mesma conclusão por outro caminho: o uso de ferramentas de IA sem salvaguardas adequadas pode pôr em risco a confidencialidade dos clientes, violar a legislação de proteção de dados ou quebrar acordos de confidencialidade.
A norma RICS remete ainda para a legislação aplicável. Em Portugal, a proteção de dados na avaliação imobiliária enquadra-se no Regulamento Geral sobre a Proteção de Dados (RGPD), cuja aplicação é supervisionada pela Comissão Nacional de Proteção de Dados. Se houver conflito entre a norma e a lei, prevalece a lei.
Proteção de dados na avaliação imobiliária: o dado que não parece pessoal
Há um erro comum na proteção de dados na avaliação imobiliária: apagar o nome e o NIF e pensar que o documento ficou anónimo. O RGPD considera dado pessoal qualquer informação relativa a uma pessoa identificada ou identificável, direta ou indiretamente.
O artigo matricial e a freguesia, em conjunto, identificam um imóvel concreto. Com essa informação, qualquer pessoa pode chegar ao proprietário. O mesmo acontece com uma morada completa, ou com uma fotografia da fachada com o número de polícia visível. Para efeitos de proteção de dados na avaliação imobiliária, estes elementos devem ser tratados com o mesmo cuidado que o nome.
Proteção de dados na avaliação imobiliária: como anonimizar antes de usar IA
Na maioria das tarefas em que a IA ajuda, como organizar áreas, verificar a coerência de valores ou redigir uma descrição técnica, não são precisos dados pessoais. Basta a informação técnica. Exemplo prático (dados fictícios):
Antes:
“Titular: Maria Silva, NIF 123 456 789. Prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 1234 da freguesia de Santo António, Lisboa. Fração D, 3.º esquerdo. Área bruta privativa: 95 m². Hipoteca registada a favor do Banco X.”
Depois:
“Titular: A. Prédio urbano em Lisboa. Fração de habitação num 3.º andar. Área bruta privativa: 95 m². Existe hipoteca registada.”
Esta é a forma mais simples de garantir a proteção de dados na avaliação imobiliária. A segunda versão chega para pedir à IA, por exemplo, uma verificação da coerência das áreas ou uma primeira versão da descrição do imóvel. O avaliador mantém a versão completa no seu processo e é ele quem faz a ligação entre as duas.
Nas fotografias, o cuidado é o mesmo: antes de as carregar numa ferramenta de IA para, por exemplo, descrever materiais ou patologias, retirar ou desfocar pessoas, matrículas e documentos visíveis.
Proteção de dados na avaliação imobiliária: que perguntas fazer à ferramenta
A proteção de dados na avaliação imobiliária depende também da ferramenta escolhida. Mesmo com dados anonimizados, vale a pena saber o que a ferramenta faz com a informação. A secção 4.1 da norma RICS obriga as firmas a pedir por escrito ao fornecedor, antes de usar um sistema de IA com impacto material, informação sobre a conformidade com a legislação de dados e confidencialidade, entre outros pontos. Na prática, as perguntas essenciais são:
- Os dados carregados são usados para treinar o modelo?
- Durante quanto tempo ficam guardados e é possível apagá-los?
- Em que país ou região ficam alojados?
- Quem, do lado do fornecedor, pode aceder-lhes?
Muitas ferramentas têm versões gratuitas e versões profissionais com condições diferentes sobre estes pontos. Se o fornecedor não responder ou responder de forma incompleta, a norma RICS exige que esse risco seja identificado e registado.
Proteção de dados na avaliação imobiliária: o consentimento escrito
Quando for mesmo necessário carregar dados pessoais, o consentimento expresso, escrito e prévio das pessoas afetadas é obrigatório. O momento natural para o obter, no caso do cliente, são os termos de contratação. Voltarei a este ponto no último artigo do ciclo.
Mas atenção: o consentimento do cliente não cobre os dados de terceiros. Os dados de um inquilino ou de outros herdeiros não ficam autorizados porque o cliente concordou. Nesses casos, a solução prática é quase sempre anonimizar.
Checklist de proteção de dados na avaliação imobiliária com IA
- Antes de carregar um documento, identifico que dados pessoais contém, incluindo os indiretos (artigo matricial, morada, fotografias).
- Pergunto se a tarefa precisa realmente desses dados. Na maioria dos casos, não precisa.
- Anonimizo: substituo nomes, retiro NIF, artigos matriciais, moradas e matrículas.
- Conheço as condições da ferramenta: treino, retenção, localização e acesso aos dados.
- Se tiver de carregar dados pessoais, tenho consentimento escrito prévio de todas as pessoas afetadas.
- Guardo os documentos originais de forma segura e com acesso restrito.
Estes cuidados aplicam-se a todo o processo, desde a recolha de documentos até à entrega do relatório de avaliação imobiliária.
Princípios normativos
A proteção de dados na avaliação imobiliária com IA enquadra-se nas seguintes referências: RICS, Responsible use of artificial intelligence in surveying practice, 1.ª edição, setembro de 2025, em vigor desde 9 de março de 2026, secções 1.2, 3.1 e 4.1. IVSC Perspectives Paper: Navigating the Rise of Artificial Intelligence in Valuation, julho de 2025. Regulamento (UE) 2016/679 (Regulamento Geral sobre a Proteção de Dados).
Este artigo foi escrito por João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. O conteúdo tem caráter informativo e não substitui parecer técnico ou jurídico específico para cada situação.
A caderneta predial do cliente não é um prompt. Antes de pedir ajuda à IA, pergunto-me se ela precisa mesmo de saber quem é o proprietário. Quase nunca precisa.
João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM
Factos, pressupostos e limitações
Este artigo baseia-se na norma profissional RICS “Responsible use of artificial intelligence in surveying practice” (1.ª edição, setembro de 2025, em vigor desde 9 de março de 2026) e no Perspectives Paper do IVSC sobre IA (julho de 2025). As referências ao RGPD são feitas a título de enquadramento e não constituem aconselhamento jurídico. Os dados do exemplo de anonimização são fictícios. As condições de utilização das ferramentas de IA variam entre fornecedores e versões e podem mudar ao longo do tempo.
Referências normativas
- RICS – Responsible use of artificial intelligence in surveying practice, 1.ª edição, setembro de 2025, em vigor desde 9 de março de 2026.
- IVSC – International Valuation Standards Council: Perspectives Paper: Navigating the Rise of Artificial Intelligence in Valuation, julho de 2025.
- CNPD – Comissão Nacional de Proteção de Dados.
Perguntas frequentes
O que exige a proteção de dados na avaliação imobiliária quando se usa IA?
A proteção de dados na avaliação imobiliária exige, segundo a norma RICS, que os dados privados e confidenciais sejam guardados de forma segura, com acesso restrito, que sejam anonimizados sempre que possível e que não sejam carregados em ferramentas de IA sem consentimento escrito prévio das pessoas afetadas e sem verificar que o risco é aceitável.
Apagar o nome e o NIF chega para anonimizar um documento?
Não. O artigo matricial, a freguesia, a morada ou uma fotografia da fachada permitem identificar o imóvel e, através dele, o proprietário. Para anonimizar, é preciso retirar também estes dados indiretos.
O consentimento do cliente permite carregar os dados de inquilinos ou herdeiros?
Não. O consentimento tem de ser das pessoas afetadas. O cliente não pode consentir pelos outros herdeiros ou pelo inquilino. Nesses casos, a solução prática é anonimizar os dados antes de usar a ferramenta.
Que perguntas fazer antes de usar uma ferramenta de IA com documentos de uma avaliação?
Se os dados carregados são usados para treinar o modelo, durante quanto tempo ficam guardados e se podem ser apagados, em que país ficam alojados e quem pode aceder-lhes. A norma RICS obriga a pedir esta informação por escrito ao fornecedor e a registar os riscos quando a resposta é incompleta.
