ESG na avaliação imobiliária já não é uma tendência futura: é uma exigência presente nas normas internacionais que regem a profissão. As International Valuation Standards efetivas desde 31 de janeiro de 2025 introduziram referências explícitas ao ESG em vários standards, e o RICS Red Book (Global Standards, dezembro de 2024) dedica uma secção específica da VPGA 8 às questões de sustentabilidade e ESG na avaliação de imóveis. O que mudou não é a metodologia: são os inputs que o avaliador tem de considerar e o que tem de declarar no relatório.
Este artigo explica o que é o ESG na avaliação imobiliária na definição das normas, o que mudou concretamente nas IVS 2025 e no RICS Red Book, o que o ESG na avaliação imobiliária não é, e como os fatores ESG entram na metodologia de avaliação existente sem a substituir.
O que é o ESG na avaliação imobiliária
O ESG na avaliação imobiliária é definido nas IVS como “os critérios que estabelecem em conjunto o enquadramento para avaliar o impacto das práticas de sustentabilidade e éticas, o desempenho financeiro ou as operações de uma empresa, ativo ou passivo. O ESG compreende três pilares: Ambiental, Social e Governança, todos os quais podem coletivamente impactar o desempenho, os mercados em geral e a sociedade.”
Há uma distinção importante que o RICS Red Book sublinha: ESG não é sinónimo de sustentabilidade. ESG é o instrumento de avaliação e o enquadramento; sustentabilidade é o objetivo e o resultado. O ESG tem uma definição mais ampla do que a sustentabilidade: inclui fatores de governança (transparência, gestão, conformidade regulatória) e fatores sociais (acessibilidade, impacto na comunidade, condições de trabalho) que vão além dos fatores ambientais que dominam a discussão pública.
O ESG na avaliação imobiliária pode representar riscos ou oportunidades, consoante o ativo e o mercado. Um imóvel com certificação energética elevada pode ter uma vantagem (green premium) face a imóveis equivalentes sem essa certificação. Um imóvel em zona de risco de inundação ou com necessidade de obras de reabilitação energética para cumprir requisitos futuros pode ter um desconto (brown discount ou stranding risk). O avaliador deve identificar qual dos dois casos se aplica e refleti-lo na análise.
O que mudou nas IVS 2025
As IVS efetivas desde 31 de janeiro de 2025 introduziram referências ao ESG na avaliação imobiliária em três standards distintos, com implicações práticas concretas.
A IVS 101 (Scope of Work) passou a exigir que o âmbito de trabalho especifique, entre outros fatores, os requisitos em relação à consideração de fatores ESG significativos. Isto significa que os termos de contratação de uma avaliação imobiliária devem agora abordar explicitamente se os fatores ESG serão ou não considerados e em que medida.
O Apêndice à IVS 103 (Valuation Approaches) acrescentou as diferenças em considerações ESG à lista de diferenças que podem justificar ajustamentos entre transações comparáveis e o ativo em avaliação. Na prática: se um imóvel comparável tem certificação energética A e o imóvel em avaliação tem certificação F, essa diferença é um fator que o avaliador deve analisar e, se significativo, ajustar.
O Apêndice à IVS 104 (Data and Inputs) é onde as mudanças são mais substanciais. A secção A10, dedicada às Considerações ESG, estabelece que o impacto de fatores ESG significativos deve ser considerado na determinação do valor. Os fatores ESG podem impactar as avaliações tanto numa perspetiva qualitativa como quantitativa. O avaliador deve ter consciência da legislação e dos enquadramentos relevantes em matéria de fatores ESG que impactam uma avaliação.
A palavra “significativo” é central em todo este enquadramento. Nas IVS, “significativo” refere-se a qualquer aspeto de uma avaliação que, no julgamento profissional do avaliador, tenha um impacto grande no valor resultante. Fatores ESG que não sejam significativos para um ativo específico não precisam de ser considerados, declarados ou reportados. O ESG na avaliação imobiliária é proporcional ao ativo e ao contexto.
O que diz o RICS Red Book: VPGA 8 secção 3
O RICS Red Book (Global Standards, dezembro de 2024) aborda o ESG na avaliação imobiliária principalmente através da VPGA 8 (Valuation of Real Property Interests), secção 3, dedicada à sustentabilidade e matérias ESG.
Os fatores ambientais incluem constrangimentos naturais (inundação, tempestades severas, incêndios florestais), não naturais (contaminação, substâncias perigosas) e fatores além do físico direto, como emissões de carbono. A VPGA 8 sublinha que a questão central é sempre a medida em que os fatores identificados afetam o valor, e que o avaliador deve ter cuidado ao avaliar fatores ESG para os quais pode não ter conhecimento especializado.
O transition risk e o stranding risk são explicitamente referenciados na secção 3.4. O transition risk é o risco associado à transição para uma economia de baixo carbono: imóveis que precisam de obras de reabilitação energética para cumprir requisitos futuros de eficiência podem perder valor se o custo das obras for superior ao benefício esperado. O stranding risk é o caso extremo: o ativo torna-se economicamente obsoleto antes do fim da sua vida útil prevista, por não conseguir cumprir os requisitos regulatórios ou as expectativas do mercado.
A VPGA 8 inclui também uma referência à circularidade: a consideração do potencial de recuperação, reutilização e reciclagem de materiais após o fim de vida do edifício. Embora na maioria das avaliações correntes este fator não seja explicitamente relevante, em avaliações de desenvolvimento pode ser significativo.
O papel do avaliador: o que o ESG na avaliação imobiliária não é
O IVSC Perspectives Paper sobre ESG e Real Asset Valuation (setembro de 2024) é claro sobre os limites do papel do avaliador: não é função do avaliador inventar características ESG que o mercado não reconhece. O avaliador reflete no valor o que o mercado reflete, não o que deveria refletir numa perspetiva normativa ou ética.
O ESG na avaliação imobiliária também não é uma avaliação de risco ESG independente. Os fatores ESG considerados na avaliação são relevantes para a avaliação específica, com a base de valor e o propósito declarados, e não devem ser usados para qualquer outro fim. Um relatório de avaliação imobiliária que inclua considerações ESG não é um relatório de sustentabilidade nem uma auditoria ESG.
Fatores ESG além do âmbito acordado nos termos de contratação, e que o avaliador não considere significativos no seu julgamento profissional, não precisam de ser reportados. O ESG na avaliação imobiliária é proporcional: não se trata de produzir um inventário exaustivo de todos os possíveis fatores ambientais, sociais e de governança, mas de identificar os que são materialmente relevantes para o valor do ativo específico.
Como o ESG entra na metodologia existente
O Perspectives Paper do IVSC tem um argumento central que importa sublinhar: o ESG na avaliação imobiliária não requer novas metodologias. As metodologias existentes, enquadradas pelas IVS e pelo RICS Red Book, são suficientes para incorporar fatores ESG. O que muda são os inputs, não as abordagens.
Na abordagem de mercado, os fatores ESG entram como critérios de ajustamento entre comparáveis. Dois apartamentos semelhantes em localização e dimensão, mas com certificações energéticas diferentes, são comparáveis com uma diferença relevante que deve ser analisada e, se o mercado a reconhecer, ajustada. O ajustamento decorre de evidência de mercado, não de pressupostos do avaliador sobre o que os imóveis deveriam valer.
Na abordagem de rendimento, os fatores ESG podem afetar a renda de mercado (imóveis mais eficientes podem obter rendas mais elevadas nalguns segmentos), a taxa de capitalização (imóveis com maior risco de transição podem exigir taxas mais elevadas para refletir o risco acrescido), e a vacância projetada (imóveis que não cumpram requisitos de eficiência futuros podem ter maior dificuldade em encontrar inquilinos institucionais). Em todos os casos, o input muda; o mecanismo de capitalização não.
Exemplo prático: dois edifícios de escritórios comparáveis, um com certificação BREEAM Excellent e sistemas de energia renovável instalados, outro sem qualquer certificação e com sistemas de climatização obsoletos. O segundo tem custos de exploração mais elevados para o inquilino, pode não cumprir os requisitos de algumas empresas com políticas ESG internas, e tem maior probabilidade de necessitar de obras de reabilitação antes do fim do prazo contratual. Estes fatores são inputs que o avaliador pondera: o enquadramento metodológico para os tratar já existe.
Checklist ESG para a avaliação imobiliária
- Verificar nos termos de contratação se os fatores ESG relevantes foram identificados e acordados com o cliente, nos termos da IVS 101.
- Identificar os fatores ESG potencialmente significativos para o ativo específico: eficiência energética, risco climático (inundação, calor extremo), contaminação, requisitos regulatórios futuros.
- Avaliar se esses fatores são significativos no contexto da avaliação, isto é, se têm um impacto material no valor no julgamento profissional do avaliador.
- Para os fatores significativos, recolher dados e inputs adequados: certificações, relatórios de especialistas, evidência de mercado sobre prémios ou descontos associados.
- Analisar os comparáveis para diferenças em considerações ESG relevantes e ajustar quando os dados de mercado o suportam, nos termos do Apêndice à IVS 103.
- Declarar no relatório de avaliação imobiliária os fatores ESG considerados, os dados utilizados e, quando relevante, as limitações associadas à ausência de dados de mercado suficientes.
- Quando os fatores ESG exigem conhecimento especializado que o avaliador não detém (por exemplo, relatórios de contaminação ou análises de ciclo de vida de carbono), recomendar a contratação de especialista externo e declarar a limitação no relatório.
Princípios normativos
IVS 101 Scope of Work (secção m: fatores ESG no âmbito de trabalho); IVS 103 Valuation Approaches (Apêndice, A10.08(l): ajustamentos para diferenças ESG); IVS 104 Data and Inputs (Apêndice A10: Considerações ESG). International Valuation Standards, efetivas desde 31 de janeiro de 2025. RICS Valuation – Global Standards (Red Book Global Standards), dezembro de 2024: VPGA 8 secção 3 (Sustainability and ESG matters). IVSC Perspectives Paper: ESG and Real Asset Valuation, setembro de 2024.
Este artigo foi escrito por João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. O conteúdo tem caráter informativo e não substitui parecer técnico específico para cada situação.
O ESG na avaliação imobiliária não exige que o avaliador invente valor onde o mercado não o reconhece. Exige que o avaliador não ignore o que o mercado já reflete. A distinção é importante.
João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM
Factos, pressupostos e limitações
Os princípios descritos neste artigo baseiam-se nas International Valuation Standards (IVS, efetivas desde 31 de janeiro de 2025), no RICS Valuation – Global Standards (Red Book Global Standards, dezembro de 2024) e no IVSC Perspectives Paper sobre ESG and Real Asset Valuation (setembro de 2024). O enquadramento regulatório ESG aplicável aos imóveis em Portugal, incluindo os requisitos da Diretiva de Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD) e da Taxonomia da UE, pode ser alterado por legislação posterior à data deste artigo.
Referências normativas
- IVSC – International Valuation Standards Council: IVS 101 Scope of Work; IVS 103 Valuation Approaches (Apêndice); IVS 104 Data and Inputs (Apêndice A10). International Valuation Standards, efetivas desde 31 de janeiro de 2025. IVSC Perspectives Paper: ESG and Real Asset Valuation, setembro de 2024.
- RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors: RICS Valuation – Global Standards (Red Book Global Standards), dezembro de 2024. VPGA 8 secção 3: Sustainability and ESG matters.
Perguntas frequentes
O que é o ESG na avaliação imobiliária?
O ESG na avaliação imobiliária é o processo de identificar e incorporar na análise de valor os fatores Ambientais, Sociais e de Governança que são significativos para o ativo em avaliação. Pode incluir eficiência energética, risco climático, contaminação, e fatores de governança e sociais. O ESG na avaliação imobiliária não exige novas metodologias: entra como input nas abordagens de mercado e de rendimento já existentes.
O ESG na avaliação imobiliária obriga o avaliador a fazer uma avaliação de sustentabilidade?
Não. O ESG na avaliação imobiliária é considerado na medida em que os fatores ESG são significativos para o valor do ativo específico, no contexto da avaliação e da base de valor. Os fatores ESG considerados no relatório de avaliação não constituem uma avaliação de risco ESG independente nem um relatório de sustentabilidade.
O que é o green premium e o brown discount na avaliação imobiliária?
O green premium é a vantagem de valor que imóveis com melhores características ESG (eficiência energética, certificações, sistemas de energia renovável) podem obter face a imóveis equivalentes sem essas características. O brown discount é o desconto que imóveis com características ESG inferiores podem sofrer, incluindo o risco de se tornarem economicamente obsoletos (stranding risk) por não conseguirem cumprir requisitos regulatórios ou expectativas de mercado futuros.
O avaliador é responsável por avaliar todos os fatores ESG do imóvel?
Não. O avaliador considera os fatores ESG que são significativos para o valor no contexto da avaliação e que estão dentro do âmbito acordado nos termos de contratação. Quando os fatores ESG exigem conhecimento especializado que o avaliador não detém, deve recomendar a contratação de especialista externo e declarar a limitação no relatório.
