Os pressupostos na avaliação imobiliária são condições que o avaliador considera verdadeiras para poder concluir a avaliação, mesmo quando não foi possível verificá-las na totalidade. Não são notas de rodapé nem formalidades de estilo. São entradas do processo e, como tal, influenciam diretamente o resultado. Um pressuposto não declarado ou mal identificado pode transformar uma avaliação tecnicamente sólida num documento que o leitor não consegue interpretar com segurança. Este artigo, escrito por João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM, explica o papel dos pressupostos, distingue os dois tipos principais e apresenta 4 passos para os gerir corretamente, com base nas normas IVS (IVSC) e EVS (TEGOVA).
O que são pressupostos na avaliação imobiliária
Um pressuposto é uma condição aceite como verdadeira para efeitos da avaliação, sem confirmação plena. Não implica negligência do avaliador: muitas vezes a informação simplesmente não está disponível no momento da avaliação, ou a sua verificação está fora do âmbito contratado. O que importa é que o pressuposto seja identificado, justificado e declarado de forma clara no relatório. As normas IVS e EVS distinguem dois tipos de pressupostos na avaliação imobiliária: os pressupostos gerais e os pressupostos especiais. A distinção tem consequências práticas importantes para quem usa o relatório.Pressupostos gerais
São condições habitualmente aceites na prática de avaliação e que o leitor pode razoavelmente esperar encontrar num relatório padrão. Por exemplo: que o imóvel não tem contaminação ambiental desconhecida, que as instalações estão em conformidade com a legislação em vigor, ou que o título de propriedade é válido e não está em litígio. Estes pressupostos devem ser listados, mas não exigem destaque especial porque correspondem à prática corrente.Pressupostos especiais
São condições que diferem da realidade observável no momento da avaliação. Assumir que um projeto de ampliação já tem licenciamento aprovado quando o processo ainda está em curso é um pressuposto especial. Assumir que um imóvel está arrendado ao valor de mercado quando está desocupado é outro exemplo. Estes pressupostos alteram o valor de forma material e, por isso, as normas IVS e EVS exigem que sejam declarados com destaque, identificados explicitamente como especiais e, sempre que possível, acompanhados de um cenário alternativo que mostre o impacto da sua não verificação.Os 4 passos para gerir pressupostos na avaliação imobiliária
A gestão de pressupostos na avaliação imobiliária não é um exercício burocrático. É uma forma de proteger o utilizador do relatório, o avaliador e a credibilidade do trabalho. Quatro passos estruturam esse processo.1. Identificar
O primeiro passo é reconhecer quais as condições que não foram verificadas e que, ainda assim, foram aceites como verdadeiras. Isto exige que o avaliador faça uma leitura crítica do seu próprio processo: que informação ficou por confirmar? Que condições foram assumidas sobre o estado do imóvel, o uso previsto, o licenciamento ou o mercado? Sem este exercício, pressupostos importantes ficam invisíveis no relatório.2. Justificar
Cada pressuposto deve ter uma justificação: porque é que foi aceite sem verificação plena? A resposta pode ser simples, por exemplo, falta de acesso ao processo camarário, imóvel não visitável na totalidade ou informação do proprietário não confirmada por fonte independente. O que não é aceitável é um pressuposto sem justificação, porque isso impede o leitor de avaliar o seu grau de razoabilidade.3. Testar o impacto
Quando um pressuposto é materialmente relevante, o relatório deve incluir uma análise de sensibilidade: o que acontece ao valor se o pressuposto não se verificar? No caso do licenciamento de uma ampliação, por exemplo, o avaliador deve apresentar o valor com e sem a área licenciada assumida. Este teste não obriga a alterar a conclusão principal, mas dá ao utilizador a informação de que precisa para tomar decisões informadas.4. Declarar
A declaração de pressupostos deve estar no corpo do relatório, não apenas em anexo ou em nota de rodapé. Para os pressupostos especiais, o destaque deve ser suficiente para que o leitor não os confunda com observações de facto. O relatório deve deixar claro o que foi observado, o que foi assumido e quais as consequências de cada pressuposto na conclusão final.Exemplo aplicado: licenciamento de uma ampliação
Um avaliador é contratado para avaliar um imóvel cujo proprietário afirma ter um projeto de ampliação com licenciamento em curso. O avaliador não consegue confirmar o estado do processo junto da câmara municipal no prazo contratado. Para cumprir o prazo, inclui a área da ampliação no cálculo, assumindo o licenciamento como pressuposto. Se este pressuposto não estiver declarado como especial, o leitor do relatório, seja um banco, um investidor ou um tribunal, trata a área ampliada como facto verificado. Se o licenciamento vier a ser recusado, o valor calculado não corresponde à realidade e o relatório perde credibilidade técnica. O procedimento correto é declarar explicitamente o pressuposto especial, indicar que o licenciamento não foi confirmado por fonte independente e apresentar um valor alternativo sem a área da ampliação. Desta forma, o utilizador do relatório tem toda a informação necessária para decidir como usar o valor em função do risco que aceita assumir. Para perceber como estes elementos se integram num relatório completo, consulte o artigo O que deve conter um relatório de avaliação imobiliária.Erros mais comuns na gestão de pressupostos
- Diluir pressupostos no texto corrido. Um pressuposto enterrado a meio de um parágrafo tem o mesmo efeito prático que um pressuposto omitido: o leitor não o identifica como tal.
- Não distinguir pressupostos gerais de especiais. Tratar um pressuposto especial como geral é um erro técnico com consequências sérias para quem usa o relatório.
- Omitir o teste de sensibilidade em pressupostos materiais. Quando um pressuposto pode mudar o valor de forma significativa, o leitor tem o direito de saber quanto.
- Tratar pressupostos como formalidade. Copiar uma lista de pressupostos standard sem os adaptar ao imóvel e ao contexto específico da avaliação não cumpre os requisitos das IVS nem das EVS.
- Substituir evidência por pressuposto quando a evidência existe. Um pressuposto não é uma alternativa à recolha de informação. É uma solução para situações em que a informação genuinamente não está disponível.
Checklist de verificação de pressupostos na avaliação imobiliária
- ☐ Os pressupostos gerais estão listados de forma explícita no relatório.
- ☐ Os pressupostos especiais estão identificados como tal e destacados no texto.
- ☐ Cada pressuposto tem uma justificação para a não verificação.
- ☐ Para pressupostos materialmente relevantes, existe um teste de sensibilidade com o impacto no valor.
- ☐ O relatório distingue claramente o que foi observado do que foi assumido.
- ☐ As limitações associadas a cada pressuposto estão declaradas.
- ☐ A declaração de pressupostos está no corpo do relatório e não apenas em anexo.
- ☐ O leitor consegue perceber como cada pressuposto afeta a conclusão.
Princípios normativos sobre pressupostos na avaliação imobiliária
- Pressupostos são entradas e alteram o resultado.
- Pressupostos especiais devem ser declarados como tais e destacados.
- O impacto de um pressuposto material deve ser testado e comunicado.
- Um pressuposto não substitui evidência quando a evidência existe.
- O relatório deve distinguir o que foi observado do que foi assumido.
Conclusão
Os pressupostos na avaliação imobiliária são inevitáveis. O que não é inevitável é deixá-los invisíveis. Quanto mais material for um pressuposto, maior deve ser o cuidado na sua justificação, no teste do seu impacto e na forma como é comunicado ao leitor. Um relatório que distingue claramente o observado do assumido é um relatório que o utilizador pode interpretar e usar com confiança.Um pressuposto não declarado não protege ninguém. Protege apenas quem o omitiu.