A partir do momento em que o nosso cliente adjudica uma avaliação, inicia-se o trabalho preparatório da vistoria. O perito avaliador de imóveis certificado deve, antes de mais, verificar cuidadosamente todos os documentos disponíveis, solicitando ao cliente os elementos em falta que possam ser relevantes para a vistoria e para a correta interpretação do imóvel a avaliar. Simultaneamente, procede-se à definição do plano de trabalho.
Após a análise da documentação e a marcação da data de vistoria, importa começar a recolher, com os instrumentos ao nosso dispor, informação prévia sobre a envolvente do imóvel que possa ter impacto no seu valor. Exemplos dessa informação incluem a existência de fontes de poluição atuais ou passadas, acessibilidades, disponibilidade de infraestruturas e serviços públicos, ou outros fatores com relevância urbanística ou ambiental. Este trabalho de investigação deve ser ajustado à natureza e finalidade da avaliação.
Antes de sair para o local da vistoria, é fundamental que o perito avaliador verifique se dispõe de todos os instrumentos de trabalho necessários, incluindo aparelhos de medição, máquina fotográfica e, muito especialmente, os equipamentos de segurança adequados ao tipo de imóvel e às suas condições. O avaliador deve estar sempre devidamente equipado com o seu “kit” de segurança, de acordo com as normas aplicáveis e com as exigências do cliente.
Importa ainda sublinhar que a vistoria ao imóvel deve ser realizada com a presença do proprietário ou de um seu representante legalmente habilitado, garantindo-se assim o acesso a todas as áreas relevantes do imóvel e a possibilidade de esclarecimento de eventuais dúvidas no local.
A vistoria contempla duas etapas distintas: a análise da envolvente e a vistoria ao próprio imóvel.
Na análise da envolvente, observam-se aspetos como acessos rodoviários e pedonais, proximidade e qualidade dos serviços e infraestruturas existentes, existência de focos de poluição ou contaminação, e demais elementos que permitam caracterizar a localização em termos de valor de mercado e de adequação ao uso pretendido.
No local, após a colocação dos equipamentos de proteção individual (sempre que necessário ou exigido), procede-se à vistoria do imóvel propriamente dito, acompanhada pelo cliente ou seu representante. Esta deve seguir um guião previamente definido pelo perito avaliador, onde se incluem observações relativas ao uso atual do imóvel, características construtivas, medições, estado de conservação, e confronto entre a realidade observada e os documentos previamente analisados.
Não deve ser esquecida a avaliação de fatores ambientais, da estabilidade dos solos, da eventual presença de patologias construtivas, de sinais de contaminação ou de questões ligadas à sustentabilidade — elementos cada vez mais relevantes no contexto da avaliação imobiliária.
Todos os espaços do imóvel devem ser vistoriados, com especial atenção para áreas onde, segundo a experiência do avaliador, é mais frequente a existência de anomalias construtivas ou funcionais. A verificação da envolvente exterior e a identificação de potenciais fontes de contaminação, naturais ou artificiais, são igualmente obrigatórias. A elaboração de uma reportagem fotográfica detalhada é uma parte essencial do processo.
Concluída a vistoria, é fundamental que o perito proceda, com a maior brevidade possível, à compilação e análise dos elementos recolhidos. Esta proximidade temporal em relação à vistoria garante a fiabilidade das observações, mesmo com registos escritos e fotográficos, e assegura uma base sólida para o desenvolvimento da avaliação de um imóvel.