(Este artigo é uma tímida homenagem ao meu Amigo Eng. José Luís Castro, recentemente desaparecido, companheiro de muitas avaliações, quando eu precisava da ajuda de um engenheiro agrónomo. Não é mais que a reposição de um outro artigo que ele me ajudou a estruturar, há alguns anos.)
“Numa altura em que o coronavírus força o governo português a estudar novas medidas do estado de emergência e a ampliar o número de concelhos em confinamento, tem existido uma tendência dos portugueses, no que diz respeito a aquisição de ativos imobiliários, a comprar moradias e terrenos em zonas fora das grandes cidades.
Neste contexto, achamos útil revisitar o artigo “Valorização de terrenos agrícolas”, que foi escrito em 2012, e é também um dos artigos mais visualizados no blogue “Avaliarpatrimónio”.
O que escrevemos na altura ainda se mantém válido, ou seja, o mercado fundiário tem-se revelado, muitas vezes, desconcertante pelos valores que lhe é atribuído. Na altura também publicitamos o livro de Sidónio Pardal e Carlos Lobo, “Património Imobiliário, referências para avaliação”, ISBN 978-972-40-4476-7 e a frase “O valor de rendimento de um solo rústico dificilmente pode superar os € 3,00/m2…” (página 125).
Hoje, com a ajuda do Eng. José Luís Castro, nosso camarada das avaliações imobiliárias, vamos dar algumas dicas para a avaliação de solos agrícolas.
Os solos agrícolas são avaliados em função da sua aptidão e capacidade produtiva, tendo como base um aproveitamento economicamente normal, considerado como o mais vantajoso do ponto de vista económico para os seus proprietários. Na zona norte do país é comum adotar uma rotação anual de azevém e milho silagem.
Para a quantificação de rendimentos, o perito avaliador de imóveis certificado adota metodologias de cálculo financeiro, que permitem estimar o valor dos terrenos atualizando o rendimento líquido do fluxo de bens e serviços gerados ao longo da vida útil do património em análise.
O rendimento das culturas é calculado com base nas produtividades e preços médios registados para a respetiva região, nos últimos anos.
A estes valores devem ser deduzidos os custos de produção, que variam em função da cultura e das operações culturais necessárias. Por exemplo, no caso da cultura de cereais de regadio, as operações culturais necessárias e comuns são a preparação do solo, lavoura, gradagem, incorporação de matéria orgânica (estrumação), adubações de fundo e de cobertura, sementeira, rega, tratamentos fitossanitários, colheita, acondicionamento e transporte.
Deduzidos os custos de produção, ficamos com o rendimento líquido anual passível de ser obtido com o prédio rústico.
Quando se trata de culturas de rendimento anual, perpétuo e constante, o valor do solo é obtido através da aplicação da seguinte fórmula:
Valor do solo = R / t
Nesta fórmula, R representa o rendimento líquido anual e t a taxa de capitalização.
As taxas de capitalização costumam variar em 3% e 5%, dependendo da cultura.