Utilização de Preços Constantes versus Preços Correntes

Por várias vezes mencionamos os Fluxos de Caixa Descontados (DCF) como uma ferramenta utilizada pelo perito avaliador de imóveis para estimar o valor de ativos imobiliários. No entanto, existem opções a considerar, e uma delas é se devemos utilizar preços constantes ou preços correntes nas nossas estimativas.

(Nós optamos por utilizar preços constantes!)

Os DCF podem ser elaborados a preços constantes, geralmente com base nos preços do ano zero (metodologia de preços constantes), ou a preços correntes, incorporando a inflação prevista para o período do projeto (metodologia a preços correntes).

A metodologia a preços constantes é mais simples e elimina a incerteza associada à previsão da inflação futura. Essa abordagem é especialmente útil e adequada em períodos de inflação alta e instável (provavelmente alguns leitores não saberão que nos inícios da década de oitenta, do século passado, a taxa de inflação chegou a ultrapassar os 30% e que em tempos recentes teve valores superiores a 7%).

Quando efetuamos as estimativas com preços constantes, a atualização nos DCF deve ser realizada com base em taxas reais. A dificuldade reside no facto de que as taxas de juro do mercado são expressas em termos nominais, sendo, assim, imprescindível obter a taxa de juro real.

A transformação de uma taxa nominal numa taxa real é obtida através da fórmula de Fisher:

Taxa de juro real = [(1 + Taxa de juro nominal) / (1 + Taxa de inflação)] – 1

Em jeito de conclusão, temos de referir que os DCF calculados a preços correntes devem ser atualizados com taxas de juro nominais, enquanto os DCF calculados a preços constantes devem ser atualizados com taxas de juro reais. É também importante ter em conta que, na estimativa do valor de ativos imobiliários (na ótica do imóvel) através do DCF, não se introduz o efeito fiscal (nem mesmo encargos financeiros, defendemos nós!). Além disso, uma vez que a taxa de inflação afeta igualmente todas as rubricas do DCF, o resultado é o mesmo, quer os cálculos sejam feitos a preços correntes, quer sejam feitos a preços constantes.

Em resumo, ao utilizarmos preços constantes nas nossas estimativas com DCF, podemos obter uma análise mais precisa e menos afetada pela incerteza da inflação futura. No entanto, é importante garantir a correta atualização das taxas de juro nominais para taxas reais, de modo a obtermos resultados fidedignos. A escolha entre preços constantes ou preços correntes dependerá das características específicas do projeto e do contexto económico em que este se insere.

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.