As servidões de terrenos têm um papel fundamental no planeamento urbano e na utilização eficiente do espaço. Uma servidão é um direito legal que permite a uma parte específica, geralmente ao proprietário de um terreno adjacente, aceder ou utilizar uma parte do terreno de outra pessoa para um propósito específico. Pode estar relacionada com passagens, escoamento de águas, acesso a serviços públicos ou outras necessidades. Determinar o valor das servidões de terrenos é uma tarefa complexa que envolve vários elementos jurídicos, económicos e práticos.
O valor da servidão é frequentemente influenciado pelas limitações impostas ao proprietário do terreno serviente (aquele que cede a servidão) e pelos direitos concedidos ao proprietário do terreno dominante (aquele que beneficia da servidão)
A localização da servidão desempenha um papel crucial na determinação do seu valor. Uma servidão que permite o acesso direto a uma estrada movimentada, por exemplo, pode ter um valor mais elevado do que uma servidão que conduz a uma área menos desenvolvida. Além disso, a utilização planeada da servidão também afeta o seu valor. Se a servidão for essencial para o desenvolvimento de um empreendimento comercial ou residencial, é provável que o seu valor seja mais alto devido ao impacto económico positivo.
Uma servidão pode impor restrições ao proprietário do terreno serviente, afetando as suas atividades e possíveis ganhos futuros. Portanto, é importante considerar o impacto que a servidão terá sobre o terreno serviente ao calcular o seu valor. Isso pode envolver perdas de espaço utilizável, limitações para futuras construções ou desenvolvimentos, e possíveis interferências nas atividades normais do proprietário serviente.
É inequívoco que o técnico com maior competência para avaliar servidões é um colega perito avaliador de imóveis que faça parte da Lista da Direção-Geral da Administração da Justiça, no âmbito do Código das Expropriações (aprovado pela Lei n.º 168/99, de 18 de setembro). Esta competência adicional advém da sua experiência em processos expropriativos, onde é recorrente a avaliação de servidões.
Já referi anteriormente que a “Bíblia” da avaliação imobiliária é o livro “Avaliação Imobiliária”, ISBN 978.989.33.1449.4, de autoria de Mário Pinho de Miranda e de Rui de Sousa Camposinos.
Também sobre esta matéria existe um pequeno capítulo. Apresenta uma pequena fórmula do cálculo de servidões, retirada do livro:
-J. A. Bellver, e F. G. Martinez, Nuevos Métodos de Valoración – Modelos Multicritério, 2ª Ed. Ed. Valência: Universidad Politécnica De Valencia, 2012.
A fórmula é
Vs = k . (P0 / A0) . As
Vs- Valor da servidão
P0– Valor do terreno sem servidão
A0– Área do terreno
k- constante retirada da tabela:
