O direito de usufruto é o direito de usar e desfrutar plenamente de uma propriedade alheia, sem alterar sua forma ou substância, de acordo com o artigo 1439 do Código Civil Português. Quem usufrui da propriedade é chamado de usufrutuário, enquanto o proprietário do direito é conhecido como “nu-proprietário”.
Na avaliação imobiliária é comum avaliar o direito de usufruto, especialmente em casos de partilhas e doações. No entanto, existe uma certa prática do perito avaliador de imóveis a utilizar a tabela estabelecida no âmbito do Código do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) para todas as situações, o que não está correto. De facto, essa tabela foi criada apenas para avaliar o usufruto no âmbito do IMT e não pode ser aplicada de maneira geral.
Para ilustrar como deve ser realizada a avaliação do direito de usufruto de maneira correta, vamos supor que a um cliente, com 45 anos de idade, tenha sido atribuído o usufruto vitalício de uma moradia arrendada com uma renda de mercado.
Em primeiro lugar, é preciso estimar por quanto tempo o usufruto vai durar, o que pode ser feito considerando a idade do cliente e a sua esperança média de vida.
Em seguida, é necessário calcular quanto o cliente vai receber durante esse período.
Por fim, é preciso avaliar o valor atual desse recebimento futuro, o que é o valor do usufruto.
É importante lembrar que o ciclo de vida do cliente pode ser superior à esperança média de vida e esse fator deve ser levado em conta na análise.
A avaliação do direito de usufruto em imóveis requer uma análise cuidadosa e específica de cada situação, e não pode ser feita de maneira genérica utilizando a tabela do Código do IMT.
Da mesma forma que se avalia o usufruto, também pode ser necessária a avaliação da “nua-propriedade”.
Será que a matemática dos primeiros anos de escolaridade pode ajudar-nos?
Vejamos, se o “Valor do imóvel = usufruto + nua-propriedade”, então, a “nua-propriedade = Valor do imóvel – usufruo”.
Será?
Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.