É recorrente assistirmos nas redes sociais à promoção da imagem dos colegas da mediação imobiliária com base no sucesso das suas vendas. É um comportamento perfeitamente legítimo e salutar, transversal a qualquer atividade, incluindo a de perito avaliador de imóveis. No nosso caso, apresentamos imóveis de referência que tenhamos avaliado.
Um dos comportamentos de autopromoção que tenho verificado nos colegas da mediação imobiliária é a indicação de prazos de venda de imóveis, entre a colocação no mercado e a venda, extremamente curtos: “Vendido em dois dias”, “Vendido em sete dias”, por exemplo.
Vejamos, do ponto de vista da avaliação imobiliária, o risco que é apresentar esta forma de promoção da atividade.
A finalidade maior das angariações é o mercado de compra e venda de imóveis para habitação própria e permanente. Logo, a base de valor que é aplicada é “valor de mercado”. Segundo as IVS– International Valuation Standards, “valor de mercado” é:
‘the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.’
Atentemos na expressão ‘after proper marketing’.
Significa que o imóvel foi exposto ao mercado da forma mais adequada para efetuar a sua venda ao melhor preço razoavelmente obtido de acordo com a definição do valor de mercado. A duração do tempo de exposição não é um período fixo, mas varia de acordo com o tipo de ativo e as condições de mercado. O único critério é que deve ter havido tempo suficiente para permitir que o ativo seja levado ao conhecimento de um número adequado de participantes do mercado.
Não creio, e assumo a responsabilidade se me provarem o contrário, que um imóvel no mercado durante dois dias, ou sete dias, tenha tempo suficiente para ser levado ao conhecimento do maior número de pessoas possível e assim maximizar o valor da sua venda, de acordo com a definição de valor de mercado.
Nestes casos, estaremos dentro daquilo que é normalmente conhecido por “valor de venda rápida”, que não é mais que o valor de mercado com um pressuposto especial, neste caso, uma insuficiente exposição ao mercado.
O conceito de valor de mercado pressupõe um preço negociado num mercado aberto e competitivo onde os participantes atuem livremente.
Concluindo, nestes casos, os imóveis poderão não ter sido vendidos ao que se chama na mediação imobiliária, “ao melhor preço”, podendo resultar num prejuízo para o cliente vendedor.
Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.