A avaliação de centros comerciais é uma matéria de extrema complexidade para o perito avaliador de imóveis, pois é necessário ter presente um conjunto de conceitos específicos desta atividade comercial e, também, pela falta de informação disponível.
Vamos então recordar alguns conceitos importantes aplicados a esta temática:
-Retail Park
Espaços ao ar livre com lojistas especializados de médio e grande porte (“big boxes” ou “power stores”) que são na maioria independentes (não ligados). Como em outros centros comerciais ao ar livre, têm um amplo estacionamento pavimentado no local, que está localizado em frente às lojas e na envolvente, ao nível do solo.
As lojas oferecem produtos a um preço de venda muito competitivo.
Superfícies comerciais ao ar livre ou em espaços fechados, com lojas de fabricantes e que vendem produtos de marca com desconto, vendendo “stocks” excedentes, mercadorias de épocas anteriores ou de venda lenta.
Normalmente não tem “lojas âncora”, embora algumas lojas de marca possam servir como tal, atraindo público.
-Theme-Oriented Centre
Para categorias específicas de retalho, que podem ser “Leisure-Based” ou “Non-Leisure-Based”, conforme tenham ou não espaços como cinema, incluindo restaurantes e bares combinados com outros espaços de lazer.
-Todos os outros centros comerciais podem ser considerados tradicionais e são divididos de acordo com a sua “Gross leasable area”:
//Muito grandes: GLA > 80.000 m2
//Grandes: GLA entre 40.000 m2 e 79.999 m2
//Medias: GLA entre 20.000 m2 e 39.999 m2
//Pequenas: GLA entre 5.000 m2 19.999 m2
-Lojas âncora: são lojas de retalho ou serviços que constituem o principal ponto de atração de um centro comercial e que contribuem de forma significativa para a geração de tráfego de consumidores (qual é o centro comercial que não tem uma média/grande superfície ou uma Zara, passe a publicidade?).
-Área de captação: define a zona geográfica de influência do centro comercial, ou seja, a área e a população a partir das quais o centro comercial atrai visitantes e clientes. A sua dimensão e extensão variam em função da natureza e importância dos negócios a operar no centro comercial, da densidade demográfica da área, da existência de barreiras naturais ou artificiais, da rede viária e também da presença de concorrentes.
-Áreas comuns: são todas as áreas e estruturas do centro comercial que não sejam de uso exclusivo de nenhum dos inquilinos, mas sim utilizadas em conjunto por todas as lojas e pelo público. Podem estar localizados dentro do centro comercial (áreas de acesso, praças de alimentação, …), ou fora dele (estacionamentos, espaços verdes comuns e outros elementos decorativos e de sinalização, ….).’
-Foofall (termo de difícil tradução!): corresponde ao número de compradores que visitam uma loja ou negócio num determinado período. Tendo uma relação direta com as receitas de vendas de um lojista, as tendências de movimentação fornecem um indicador de crescimento útil e ajudar os investidores a entender o aumento (ou declínio) nas vendas de uma loja ou negócio.
Já agora, não existe centro comercial melhor que o NorteShopping (passe a publicidade).
Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.