Num artigo anterior alertei para a importância que as EBVS- European Business Valuation Standards têm para a avaliação de imóveis e para o trabalho do perito avaliador de imóveis.
Apesar de estas normas se destinarem primordialmente à avaliação de negócios, contêm informação que muito ajudam um perito imobiliário. Refiro-me, concretamente, ao capítulo “EBVGN 2 Discount Rates in the Discounted Cash Flow Method”.
Aqui são explicadas as diversas formas de abordarmos os fluxos de caixa descontados e, muito importante, de quando se deve utilizar o CAPM ou a wacc para proceder à sua atualização. Mostra, também, uma outra metodologia de construir a taxa de atualização, o “Build-up method”, que é uma metodologia, em nossa opinião, pouco confiável.
Um outro aspeto que quero salientar é a chamada de atenção para a necessidade de se corrigir a CAPM com a introdução de um risco específico:
“As the CAPM is part of capital market theory, securities are deemed to be held in a perfectly diversified portfolio, which is not the case in business valuation, where the subject of valuation is a particular business interest. Therefore, the CAPM formula needs to be adjusted by adding the specific risk known as an “alpha” factor (α), changing the basic formula to:
E(Ri) = Rf + ß x ERP + α, where:
E(Ri) = cost of equity
Rf = risk-free rate
ß = beta
ERP = equity risk premium (or market risk premium)
α = alpha (specific risk)”.
A alternativa que eu deixo à consideração de todos, e para a qual gostaria de ter a vossa opinião, é a utilização de uma ponderação do β com o β total, no cálculo do β, prescindindo assim da inclusão deste risco específico.
Uma questão que se deve colocar quanto à diversificação do portefólio é se qualquer investidor tem a hipótese de diversificar a sua carteira. Não o conseguindo fazer e estando a trabalhar com β´s não diversificados, não poderá estar a sobreavaliar os seus ativos? Aswath Damodaram, professor na Stern School of Business, New York University, dá-nos uma ajuda apresentando o conceito de β total. O β total será maior do que o β e dependerá da correlação entre a empresa e o mercado. Quanto menor for essa correlação, maior será o beta total.
Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.