(tentaremos mostrar, em vídeo, como podemos comparar o risco imobiliário de diversas cidades portuguesas através do conceito beta)

https://youtu.be/J1rVbjbf7Ic

Beta é um termo muito utilizado na avaliação de imóveis, nomeadamente quando necessitamos  encontrar o CAPM (Capital Asset Pricing Model), a meio caminho da estimativa da wacc (Weighted Average Cost Of Capital).

A utilização do CAPM ou da wacc depende de estarmos a avaliar na ótica do imóvel ou na ótica do investimento, na construção de DCF´s (Discount Cash Flow). Apesar de interessar, primeiramente, interessar a taxa de atualização que o mercado define.

O Beta serve essencialmente para o perito avaliador de imóveis medir o risco não diversificável, também chamado de risco sistemático ou de mercado. No fundo, é componente do risco total de um ativo que não podemos eliminar através de diversificação – ou seja, pela diversificação da nossa carteira de ativos – e que se deve à existência de fatores comuns de variação do preço dos diferentes ativos.

João Fonseca | Perito Avaliador de Imóveis | 919375417

O objetivo do artigo de hoje, e também do vídeo apresentado, é, de uma maneira muito simples, estimar através do beta o risco do mercado imobiliário da habitação de algumas cidades do território português.

Esta técnica poderá, eventualmente, permitir estabelecer uma “carta de risco” para todo o território nacional.

O primeiro passo para a estimativa é encontrar o índice de mercado habitacional global que servirá como referência. Por exemplo, se para o mercado acionista podemos utilizar o índice PSI-20, para o mercado habitacional podemos utilizar o valor avaliação bancária, habitação, publicado mensalmente pelo Instituto Nacional de Estatística.

Por outro lado, na mesma publicação, temos o valor da avaliação bancária de habitação para as diversas cidades do país.

O caminho para a estimativa pode ser feito de duas formas. Uma delas, através dos conceitos de estatísticos de covariância (do mercado em relação à cidade que estamos a estudar, e da variância do mercado). A outra, através de regressão linear simples.

No exemplo que mostramos no vídeo, encontramos um beta para a cidade de Lisboa de 0,20 e um beta para a cidade de Barcelos de 0,93. Já para a cidade de Loures o beta seria de 1,153.

O que traduzem estes números?

Que deveremos exigir uma remuneração menor para investimentos em Lisboa, em contraponto com as outras cidades mencionadas:

João Fonseca | Perito Avaliador de Imóveis

Em que:

Rf – taxa de retorno de investimento sem risco.

β – medida de risco sistemático

(Rm – Rf) – prémio de risco de mercado

Por esta via, o valor da taxa de atualização em Lisboa será menor que o valor da taxa de atualização em Loures. Como consequência, os nossos DCF (Discount Cash Flow) obterão um valor superior para os imóveis de Lisboa, em oposição com o valor encontrado para as outras cidades.

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.

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