A avaliação de terrenos urbanos é uma tarefa complexa que requer ao perito avaliador de imóveis certificado a consideração de diversos fatores, incluindo a localização, a acessibilidade e a profundidade do lote. É comum supor que dois lotes contíguos com frentes iguais, mas profundidades diferentes, tenham valores proporcionais às suas áreas. No entanto, esta suposição não é correta, pois o valor de um terreno tende a diminuir à medida que a distância da frente da rua aumenta. Para abordar esta variação de valor, foram desenvolvidas várias metodologias empíricas, entre as quais se destacam a “Regra 4-3-2-1” e as hipóteses de Hoffman, Jerret e Harper:
-Regra 4-3-2-1: Esta regra sugere que o valor de um lote se distribui de forma decrescente a partir da frente do terreno. Especificamente, 40% do valor total está no primeiro quarto da profundidade, 30% no segundo quarto, 20% no terceiro quarto e 10% no quarto final. Por exemplo, num lote com 40 metros de profundidade, os primeiros 10 metros representariam 40% do valor total do terreno, os seguintes 10 metros 30%, e assim por diante. Esta distribuição reflete a importância da proximidade à rua no valor do terreno.
–Hipótese de Hoffman: Esta metodologia propõe que o valor do terreno diminui em progressão geométrica à medida que se afasta da frente. Isto significa que cada unidade adicional de profundidade contribui menos para o valor total do lote. Por exemplo, se considerarmos um lote com uma frente de 10 metros e uma profundidade de 40 metros, e assumirmos que o valor por metro quadrado nos primeiros 10 metros é de 100 euros, a cada 10 metros subsequentes o valor por metro quadrado diminuiria numa razão constante, por exemplo, 0,8. Assim, os primeiros 10 metros teriam um valor de 100 euros/m², os segundos 10 metros 80 euros/m², os terceiros 10 metros 64 euros/m², e os últimos 10 metros 51,2 euros/m². Esta abordagem reconhece que as áreas mais distantes da frente do lote têm um valor significativamente menor.
-Hipótese de Jerret: Esta hipótese sugere que o valor do terreno decresce de forma exponencial com o aumento da distância da frente. Isto enfatiza a importância da proximidade ao alinhamento da rua. Por exemplo, num lote com 10 metros de frente e 40 metros de profundidade, se o valor por metro quadrado nos primeiros 10 metros for de 100 euros, e assumindo uma taxa de depreciação exponencial de 5% por cada 10 metros, os primeiros 10 metros valeriam 100 euros/m², os segundos 10 metros 95 euros/m², os terceiros 10 metros 90,25 euros/m², e os últimos 10 metros 85,74 euros/m². Esta metodologia destaca a rápida diminuição do valor à medida que se afasta da frente do lote.
–Hipótese de Harper: De acordo com esta metodologia, o valor do terreno diminui em progressão aritmética com o aumento da profundidade, ou seja, cada unidade adicional de profundidade reduz o valor de forma constante. Por exemplo, considerando um lote com 10 metros de frente e 40 metros de profundidade, onde o valor inicial é de 100 euros/m², e assumindo que a cada 10 metros de profundidade o valor diminui 10 euros/m², os primeiros 10 metros valeriam 100 euros/m², os segundos 10 metros 90 euros/m², os terceiros 10 metros 80 euros/m², e os últimos 10 metros 70 euros/m². Esta abordagem sugere uma diminuição linear do valor com o aumento da distância da frente.
Estas metodologias fornecem ferramentas práticas para avaliar como a profundidade de um lote influencia o seu valor, reconhecendo que as áreas mais próximas à rua geralmente possuem maior valor. Ao aplicar estas metodologias, é possível obter uma avaliação mais precisa do valor de terrenos com diferentes profundidades, indo além da simples consideração da área total. É importante notar que estas metodologias são baseadas em observações empíricas e podem variar conforme as características específicas de cada terreno e do mercado imobiliário local. Portanto, ao realizar uma avaliação, é fundamental considerar outros fatores, como a localização, a acessibilidade, as infraestruturas disponíveis e o potencial de desenvolvimento do terreno.