Escrever sobre a avaliação de terrenos para construção por comparação num fim de semana marcado pelo debate político e pela homenagem a Mário Soares, figura proeminente da democracia portuguesa, tem o risco de a mensagem não chegar aos seus destinatários. Mesmo assim, assumo o risco.
A avaliação de terrenos para construção pode ser realizada através de duas abordagens principais: a abordagem de mercado, utilizando o método comparativo, e o método residual, que pode ser aplicado de forma estática ou dinâmica.
Neste artigo, apresento, de forma sucinta, algumas considerações que o perito avaliador de imóveis certificado deve ter em mente ao estimar o valor de terrenos para construção por comparação.
Como ponto inicial, importa referir que a avaliação por comparação é potencialmente fiável se for possível encontrar e analisar evidências de transações de vendas com base numa unidade comum de comparação.
Por exemplo, o fator de comparação de um terreno deve ser o seu valor por área bruta de construção ou por área bruta de construção acima do solo. É evidente que a unidade de comparação pode ser outra, desde que haja coerência com o tipo de desenvolvimento previsto para o terreno. Com efeito, é crucial para a estimativa do valor saber se o terreno permite a construção de uma moradia com 300 m² de área bruta de construção ou de um edifício com 3.000 m², para a mesma área de terreno.
Ao utilizar a abordagem de mercado, é importante considerar e analisar cuidadosamente os seguintes aspetos:
-Variações de valor dentro de áreas geográficas pequenas: em especial em zonas urbanas consolidadas, os valores podem diferir substancialmente.
-Características do terreno e da construção: as necessidades de infraestruturas podem variar entre os terrenos comparados.
-Sinergias com terrenos adjacentes: estas podem impactar o valor do terreno em análise.
-Datas das transações: devem ser consideradas para garantir a atualidade das comparações.
Por outro lado, a avaliação de terrenos para construção pela abordagem de mercado é especialmente adequada em situações em que existe um mercado ativo e quando o projeto de desenvolvimento para o terreno é de baixa densidade. Exemplos típicos incluem terrenos destinados a pequenos empreendimentos residenciais, onde os custos de infraestrutura são consistentes e não excessivos, ou terrenos para pequenas unidades industriais.
Por último, importa destacar que as recentes alterações às Normas Internacionais de Avaliação recomendam a utilização de pelo menos duas abordagens na avaliação de imóveis. Assim, a avaliação de um terreno para construção por comparação deve ser complementada com uma análise adicional, recorrendo às abordagens alternativas mencionadas no início do artigo.
A conjugação de métodos aumenta a robustez e a credibilidade da avaliação, garantindo uma maior fiabilidade no processo de estimativa do valor.