A importância dos múltiplos do EBITDA

A avaliação de ativos imobiliários é um processo complexo que envolve diversas variáveis. Uma das ferramentas mais utilizadas para validar o valor de um imóvel que dependa diretamente do seu negócio, por exemplo, hotéis, são os múltiplos do EBITDA.

É uma técnica auxiliar, que pode ajudar a verificar a avaliação feita por metodologias mais complexas, como, por exemplo, o recurso a técnicas de fluxos de caixa descontados (DCF).

O EBITDA, ou Lucro Antes de Juros, Impostos, Depreciações e Amortizações, é um indicador da capacidade de geração de fluxos de caixa de um imóvel.

O que são múltiplos do EBITDA?

Os múltiplos do EBITDA são rácios que relacionam o valor de um imóvel com o seu EBITDA. O múltiplo mais utilizado é o EV/EBITDA, onde EV (Enterprise Value) é o valor total da empresa, incluindo dívida e caixa.

Os múltiplos do EBITDA são importantes por diversos motivos:

-Comparabilidade: Permitem comparar imóveis com características semelhantes, mesmo que estejam localizados em diferentes mercados.

-Simplicidade: São relativamente fáceis de calcular e interpretar.

-Flexibilidade: Podem ser utilizados para avaliar diferentes tipos de imóveis, como residenciais, comerciais e industriais.

É importante ressaltar que os múltiplos do EBITDA não são uma medida perfeita do valor de um imóvel. Algumas das suas limitações incluem:

-Dependência da perceção de risco do mercado: Em períodos de aversão ao risco, os múltiplos do EBITDA tendem a ser mais baixos.

-Não consideram todos os fatores relevantes: O valor de um imóvel também depende da sua localização, idade, estado de conservação, etc.

-Podem ser manipulados: As empresas podem manipular o EBITDA para aumentar o valor aparente do seu imóvel.

O site Nimbo (https://www.nimbo.net/pt/multiplos-de-avaliacao#pt) oferece uma ferramenta gratuita que permite estimar o valor de um imóvel com base em múltiplos do EBITDA. Tem também um conjunto de valores de múltiplos de EBITDA, à semelhança do que acontece em Damodaram.

Os múltiplos do EBITDA são uma ferramenta útil para estimar o valor de um imóvel, mas é importante ter em mente as suas limitações. Ao utilizar os múltiplos do EBITDA em conjunto com outras ferramentas de avaliação, o perito avaliador de imóveis certificado pode tomar decisões mais informadas sobre o valor dos imóveis.

Nota: Este artigo foi construído com a ajuda de uma ferramenta de Inteligência Artificial, neste caso, o Gemini da Google.

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito aval\iador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. Moradia t4 na Maia para venda, com jardim, junto ao Corredor Verde do Leça e Aeroporto Sá Carneiro, a sua casa para viver e trabalhar! É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.