A abordagem de rendimento é utilizada na avaliação de imóveis para estimar o valor de mercado de um imóvel. Assenta na capacidade que um imóvel possui para gerar rendimentos durante um determinado período, tendo por base as condições normais do mercado.
Nesta abordagem, o perito avaliador de imóveis recorre frequentemente elaboração de Discounted Cash Flow (DCF), em português Fluxos de Caixa Descontados.
Muitas vezes, nos DCF, utiliza-se o termo Taxa de Desconto para atualizar os fluxos de caixa futuros. Na verdade, a minha opinião é que o termo mais correto é Taxa de Atualização. De facto, nós estamos a atualizar valores e não a descontar valores.
Outra questão é como se determina a taxa de atualização.
Depende sempre da ótica em que navegamos: do projeto ou do investimento. Para qualquer uma das abordagens, a informação de mercado é que deve ditar sempre a taxa de atualização. Depois, temos o CAPM para a ótica do projeto ou a wacc para a ótica do investimento, como metodologias complementares, como que a verificar a correção da taxa obtida no mercado.
Esta matéria já foi abordada no nosso artigo, “As taxas de atualização”
https://avaliarpatrimonio.blogspot.com/2012/02/as-taxas-de-atualizacao.html
O DCF deve ser estudado para um período igual ao período do investimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então, se o investimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nos fluxos de caixa. Para facilitar, vamos considerar este ano, fim do período de investimento ou ano de estabilidade dos fluxos de caixa, como ano n.
Quando temos que perpetualizar os DCF, é obrigatório estimar o Valor Residual.
Um avaliador de imóveis pode estimar o valor residual de duas formas distintas:
-Ou a partir do valor de aquisição do imóvel e imputando-lhe uma atualização anual, que poderá ser positiva ou negativa.
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-Ou pela capacidade de gerar rendimento, materializada no método da capitalização direta
Nesta metodologia, os avaliadores de imóveis dividem-se um pouco. Alguns, para não onerar o valor residual do imóvel, não contemplam uma taxa de crescimento dos fluxos de caixa para depois de n. Outros consideram o rendimento anual no ano n.
Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.