Na avaliação de investimentos imobiliários, é comum o perito avaliador de imóveis certificado deparar-se com dois indicadores que, embora frequentemente confundidos, desempenham papéis distintos na análise de viabilidade: a taxa de atualização (ou taxa de desconto, embora eu não goste deste termo) e o ROI (Return on Investment, ou retorno sobre o investimento). A primeira está intimamente ligada à lógica financeira da atualização dos fluxos de caixa ao seu valor presente; a segunda, mais simples e intuitiva, procura aferir o retorno percentual sobre o capital investido. Apesar de frequentemente comparadas, estas métricas não se substituem entre si, nem respondem ao mesmo tipo de perguntas.” A escolha do indicador adequado, ou o uso combinado de ambos, depende da natureza do projeto e do grau de sofisticação da análise pretendida.
O ROI é, em essência, uma razão entre o lucro líquido obtido e o valor investido. A sua principal virtude reside na simplicidade. Se um investidor comprou um imóvel por 200.000 € e, ao fim de um determinado período, obteve um lucro líquido de 40.000 €, então o ROI é de 20%.
Esta métrica é particularmente útil em contextos de comparação entre diferentes oportunidades de investimento, precisamente porque permite traduzir o desempenho em termos percentuais. Contudo, esta mesma simplicidade pode ser enganadora. O ROI não considera o tempo necessário para alcançar esse retorno, nem a distribuição temporal dos fluxos de caixa, nem tampouco os riscos associados ao projeto. Um ROI de 20% obtido em dois anos não é equivalente a um ROI de 20% obtido em cinco anos — embora a métrica, isoladamente, não o revele.
É precisamente para lidar com essas limitações que surge a taxa de atualização. Este conceito parte do princípio fundamental das finanças: o valor do dinheiro varia no tempo. Um euro hoje não tem o mesmo valor que um euro daqui a cinco anos. Assim, a taxa de atualização é utilizada para trazer para o presente os fluxos de caixa futuros, ajustando-os segundo uma determinada taxa que reflete o custo de oportunidade do capital, a perceção de risco ou o retorno mínimo exigido pelo investidor. Ao aplicarmos esta taxa aos fluxos esperados, obtemos o valor presente, ou seja, quanto vale hoje o conjunto dos rendimentos futuros esperados.
A grande virtude da taxa de atualização reside na sua capacidade de incorporar o risco e o tempo na análise. Projetos com o mesmo ROI podem ter valores presentes muito distintos quando sujeitos a taxas de desconto adequadas. Além disso, este método permite simular diferentes cenários (mais ou menos conservadores), o que é particularmente relevante em contextos de incerteza, como é o caso da promoção imobiliária, onde o prazo de desenvolvimento, o comportamento do mercado e as condições de financiamento podem variar significativamente.
Contudo, a utilização da taxa de atualização exige maior rigor técnico. É necessário estimar fluxos de caixa com alguma precisão, definir uma taxa de atualização adequada, nem sempre consensual, e utilizar ferramentas financeiras mais exigentes. Para muitos investidores ou decisores, o ROI mantém uma atratividade prática justamente por evitar essa complexidade, oferecendo uma visão rápida do retorno esperado. Por isso, o uso combinado de ambos os indicadores pode ser uma abordagem mais completa: o ROI como ponto de partida, acessível e imediato; a taxa de atualização como instrumento de análise aprofundada e de suporte à decisão final.
Importa, por fim, sublinhar que a escolha entre ROI e taxa de atualização não deve ser feita de forma dicotómica. Cada um tem o seu papel, as suas vantagens e limitações. Em avaliações mais sumárias ou para efeitos de comunicação com “stakeholders” menos técnicos, o ROI pode ser suficiente. Já quando se pretende tomar decisões informadas com base em cenários financeiros detalhados, a taxa de atualização é incontornável. A maturidade de uma análise financeira está, justamente, na capacidade de saber quando e como utilizar cada uma destas ferramentas.