Com este texto, encerro a série de artigos dedicados à aplicação das normas do Red Book no contexto da avaliação imobiliária, no âmbito do webinar “Valuer Registration: Red Book Compliance”. E nada mais apropriado do que terminar com a VPS 6, dedicada ao Relatório de Avaliação, a peça final , mas não menos exigente, do processo de avaliação.
A VPS 6 pode ser resumida numa ideia simples: o relatório deve cumprir a promessa feita nos Termos de Contratação. Não é um mero documento final, é o reflexo transparente do percurso técnico percorrido, das decisões tomadas e do compromisso assumido com o cliente. Mais do que um produto, é a evidência do processo.
Um primeiro ponto crucial é a autonomia entre os Termos de Contratação e o Relatório de Avaliação. Ambos são obrigatórios, mas nenhum substitui o outro. É inaceitável que se remeta o leitor de um documento para o outro com a intenção de evitar a repetição de informação. A redundância entre documentos não é um erro, é um princípio de rastreabilidade e consistência. Cada um deve ser completo e inteligível por si só.
O Relatório deve:
-Corresponder integralmente ao fim acordado;
-Incluir todos os elementos mínimos definidos pela VPS 6, como as bases de valor, os pressupostos e os métodos utilizados;
-Ser claro, compreensível e tecnicamente rigoroso, mesmo para leitores sem formação especializada;
-Refletir as decisões tomadas e o juízo profissional aplicado ao longo do processo.
Alguns itens, como a moeda, o formato do relatório, os honorários e a política de tratamento de reclamações, não têm que ser transpostos para o relatório.
Outro aspeto incontornável da VPS 6 é a identificação do responsável técnico. O relatório deve ser assinado pelo perito avaliador de imóveis certificado que conduziu ou supervisionou efetivamente a avaliação, incluindo a sua designação profissional (MRICS, REV, etc.). Se outros profissionais participaram na recolha de dados, medição, verificação documental ou revisão metodológica, os seus nomes, qualificações, competências, grau de independência e natureza da assistência prestada devem estar claramente indicados. A responsabilidade é sempre pessoal, mesmo que o trabalho seja realizado em nome de uma empresa.
A declaração de valor deve ser clara e fundamentada. Para isso, o perito deve explicitar:
-A abordagem ou abordagens seguidas (mercado, rendimento, custo ou uma combinação);
-Os métodos concretamente aplicados (como a capitalização de rendas, o método comparativo ou o DCF);
-Os modelos de apoio utilizados (cash flow, ….);
-Os fatores que influenciaram o valor;
-E, sempre que possível, um resumo das comparações de mercado que sustentam a conclusão.
Ainda que o Red Book não imponha a inclusão das evidências no relatório, essa prática é altamente recomendada, sobretudo quando se prevê análise por terceiros. Se o cliente solicitar um relatório mais simples, isso deve ser previamente acordado e documentado. Mas mesmo nesses casos, toda a documentação de suporte deve permanecer arquivada, acessível para auditorias ou contestações futuras.
Uma das inovações mais relevantes da versão mais recente do Red Book é a integração obrigatória dos fatores ESG (ambientais, sociais e de governação). Sempre que estes tenham impacto material na avaliação, devem ser explicitamente considerados e relatados. Exemplos práticos incluem eficiência energética, contaminações, acessibilidade, impacto comunitário ou conformidade legal.
O perito deve:
-Estar informado sobre os normativos ESG relevantes;
-Relatar os fatores ESG sempre que forem materialmente relevantes ou exigidos pelo cliente;
-Documentar o impacto desses fatores no valor do imóvel;
-E esclarecer que não se trata de uma auditoria ESG, mas de uma análise no contexto da avaliação.
O VPGA 8 oferece diretrizes para reportar estes fatores, exigindo que o avaliador indique os dados ESG recolhidos, avalie a sua relevância no segmento de mercado, identifique riscos e benefícios associados e fundamente a eventual influência desses fatores no valor atribuído.
Para terminar, não posso deixar de referir algumas falhas comuns nos relatórios, que comprometem não só a qualidade técnica, mas a credibilidade do perito:
-Falta de identificação do avaliador responsável;
-Assinatura por um profissional que não participou nem supervisionou o trabalho;
-Finalidade da avaliação omissa ou mal definida;
-Descrição insuficiente da extensão do trabalho realizado;
-Ausência de fontes ou da natureza da informação utilizada;
-Pressupostos mal formulados ou incoerentes;
-Declarações genéricas sobre métodos ou abordagens sem contextualização;
-Erros de cópia de relatórios anteriores, incluindo datas e referências desajustadas.
Estes lapsos podem parecer menores, mas afetam gravemente a perceção da seriedade e do rigor técnico. Um relatório mal redigido compromete o trabalho de dias ou semanas, e prejudica a confiança do cliente e da profissão.
Concluo, assim, esta série com a convicção de que a VPS 6 não é apenas uma norma técnica, é um verdadeiro teste à maturidade profissional do avaliador. É aqui que tudo o que foi feito se torna visível, audível e verificável. Um relatório bem feito é mais do que uma boa prática, é uma demonstração de ética, responsabilidade e excelência técnica.
bastante interessante