O valor de sinergia corresponde ao valor adicional que resulta da junção de dois ou mais ativos imobiliários, quando o valor do conjunto excede a soma dos valores de cada ativo considerado isoladamente. Este conceito é particularmente relevante em operações de promoção imobiliária, onde a viabilidade de um projeto depende da integração de várias propriedades contíguas.
No contexto da avaliação, o perito avaliador de imóveis certificado deve saber distinguir claramente o valor de mercado, tal como definido pelas Normas Internacionais de Avaliação (IVS), de outras manifestações de valor, como o valor de sinergia. Esta distinção é fundamental para garantir que os relatórios de avaliação refletem os pressupostos corretos e não induzem em erro os seus destinatários.
É comum, sobretudo em negociações entre particulares ou aquisições por promotores, que os proprietários procurem uma compensação adicional com base no valor que o seu imóvel poderá assumir no contexto de uma operação maior. Nesses casos, o valor de sinergia surge como argumento legítimo, desde que seja corretamente identificado e avaliado.
Um caso frequente ocorre quando uma promoção imobiliária só é possível se vários imóveis forem reunidos. Os seus proprietários, conhecendo essa condição, reivindicam uma repartição mais justa das mais-valias resultantes. O desafio está em definir essa repartição com critérios que sejam simultaneamente técnicos e equitativos.
Para ilustrar, consideremos um exemplo prático: três imóveis contíguos, pertencentes a diferentes proprietários — uma habitação com jardim, avaliada em 100.000€; um armazém desativado, avaliado em 250.000€; e uma pequena vacaria, avaliada em 15.000€. O valor total dos três imóveis, considerados isoladamente, é de 365.000€. No entanto, a sua reunião possibilita uma promoção imobiliária viável, com valor de mercado estimado em 1.250.000€. A diferença entre este valor e a soma dos valores individuais representa o valor de sinergia: 885.000€.
A questão que se coloca é como repartir este valor adicional. Uma hipótese possível, assumindo que os três imóveis são igualmente indispensáveis à viabilidade da operação e que não existem diferenças relevantes quanto à sua contribuição individual, será dividir a mais-valia em partes iguais: 885.000€ ÷ 3 = 295.000€ por proprietário. Assim, o valor final atribuído a cada imóvel seria: 395.000€ para a habitação com jardim, 545.000€ para o armazém e 310.000€ para a pequena vacaria.
Este exercício simplificado não pretende substituir uma análise técnica rigorosa, mas antes ilustrar como o valor de sinergia pode ser considerado de forma objetiva. Na prática, a repartição da mais-valia pode implicar critérios adicionais, como área, localização relativa, frente de rua ou potencial construtivo.
Trata-se, portanto, de um tema sensível, com margem para diferentes interpretações e interesses. Por essa razão, é recomendável que as negociações sejam conduzidas com o apoio de um perito avaliador de imóveis certificado, capaz de identificar o valor de mercado individual de cada fração e de aferir com rigor o impacto da sinergia no valor final de cada propriedade.