Análise SWOT na avaliação de escritórios

A Análise SWOT é uma ferramenta estratégica amplamente utilizada para avaliar cenários, projetos ou setores de negócio. O termo SWOT deriva das iniciais das palavras inglesas Strengths (Forças), Weaknesses (Fraquezas), Opportunities (Oportunidades) e Threats (Ameaças). A sua aplicação no mercado imobiliário permite identificar fatores internos e externos que influenciam o desempenho e o valor dos imóveis, sendo essencial para investidores, proprietários e profissionais do setor.

Deixamos aqui algumas questões que podem ser suscitadas pelo perito avaliador de imóveis certificado num edifício de escritórios ou loja comercial:

Forças (Strengths)

Localização urbana

Construção de qualidade

Boa localização

Boas acessibilidades

Boa visibilidade

Estacionamento à superfície

Zona prime de comércio e escritórios

Pré-existências em bom estado, necessitando apenas de obras de renovação

Áreas de escritórios adaptadas para pequenos utilizadores

Bom tenant mix

Área média em conformidade com a procura

Montra extensa.

Bom pé-direito

Fraquezas (Weaknesses)

Exposição Norte

Segurança

Arquitetura sem destaque

Caixilharia com vidros escuros

Espaço comercial com pouca montra

Pouco estacionamento

Pisos de escritórios sem entrada direta

Formato em L

Falta de uma entrada direta

Lado da rua com menor concentração de comércio

Área dividida em 2 pisos

Pouca profundidade

Espaço ocupado pela escada

Oportunidades (Opportunities)

Forte procura para arrendamento

Produto “refúgio” para pequenos investidores

Alteração da legislação do arrendamento

Marcas internacionais para lojas de luxo

Possibilidade de transformação do 1º andar para comércio

Possibilidade de criação de várias entradas diretas

Estacionamento disponível em imóvel vizinho

Sinergia comercial

Aumento de visitantes nos períodos de férias

Novos projetos comerciais complementares previstos na proximidade

Aumento do interesse pelos retalhistas.

Proximidade do estacionamento público e do metro

Ameaças (Threats)

Oferta de produtos concorrenciais

Não introdução da taxa liberatória na nova legislação do arrendamento

Oferta excessiva na envolvente

Falta de escala do projeto imobiliário

Revenda futura limitada a pequenos investidores

Quebra do consumo privado

Desgaste dos conjuntos comerciais

Um processo de construção de uma análise SWOT é complexa, pois existem sempre dúvidas na colocação dos atributos!

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.