As servidões constituem limitações impostas a um prédio, denominado prédio serviente, em benefício de outro, designado prédio dominante. Estas restrições estão previstas no Código Civil e podem resultar de lei ou de contrato, sendo instituídas com o objetivo de permitir o exercício de um determinado direito por parte do proprietário do prédio dominante, ainda que à custa de uma restrição parcial do uso do prédio serviente.
As servidões podem ter várias origens. Algumas nascem por imposição legal, como sucede com as servidões administrativas relacionadas com a instalação de infraestruturas públicas, linhas elétricas ou condutas de abastecimento de água e saneamento. Outras decorrem de acordos entre particulares, como as servidões de passagem que permitem a um prédio encravado aceder à via pública através de um prédio vizinho. Existe ainda a possibilidade de aquisição por usucapião, quando o uso continuado e pacífico, durante o prazo legal, conduz ao reconhecimento do direito.
A constituição de uma servidão implica sempre que o proprietário do prédio serviente suporte um encargo, seja ele permanente ou periódico. No caso das servidões legais, a compensação pela oneração é, em regra, devida, excepto quando a utilidade da servidão é igualmente relevante para o prédio serviente. No caso das servidões voluntárias, o regime é definido pelas partes, sendo comum a estipulação de uma compensação monetária.
No âmbito da avaliação imobiliária, as servidões assumem particular relevância, pois podem afetar significativamente o valor do imóvel, tanto do prédio serviente como do dominante. Um prédio onerado por uma servidão de passagem ou por uma faixa de proteção de infraestruturas pode ver o seu valor de mercado reduzido devido à perda de área útil ou à limitação do uso. Pelo contrário, um prédio beneficiário de uma servidão pode ver aumentado o seu valor, especialmente quando se trata de um direito de passagem que garante acesso a uma via pública ou a uma infraestrutura essencial.
É fundamental que o perito avaliador de imóveis certificado identifique e caracterize as servidões existentes, verificando a sua origem, natureza, extensão e impacto no uso do imóvel. Tal análise deve basear-se em documentação legal, registos prediais e observação direta, garantindo que a avaliação reflita de forma rigorosa a realidade jurídica e física do bem.
O livro “Avaliação Imobiliária”, ISBN 978.989.33.1449.4, de autoria de Mário Pinho de Miranda e de Rui de Sousa Camposinos apresenta uma pequena fórmula do cálculo de servidões, retirada do livro:
-J. A. Bellver, e F. G. Martinez, Nuevos Métodos de Valoración – Modelos Multicritério, 2ª Ed. Ed. Valência: Universidad Politécnica De Valencia, 2012.
A fórmula é
Vs = k . (P0 / A0) . As
Vs- Valor da servidão
P0- Valor do terreno sem servidão
A0- Área do terreno
As- Área de servidão
k- constante retirada da tabela:
Em síntese, as servidões constituem um elemento jurídico de grande relevância na gestão e avaliação do património imobiliário. O seu correto enquadramento legal e a análise cuidada do seu impacto económico são essenciais para assegurar avaliações fundamentadas, decisões de investimento informadas e a resolução adequada de eventuais litígios.
O valor de K, tem que estar relacionado com o tipo de restrição futura, que tal servidão provoca à utilidade que o solo tinha, antes de ser onerado .
Há casos em que é relevante, outros nem por isso .