capacidade explicativa do modelo

No mercado imobiliário, o fenómeno de “flooding ” (inundação) refere-se à entrada de um grande número de imóveis no mercado, criando um desequilíbrio entre oferta e procura. Esses efeitos podem ter um impacto significativo nos preços, nas taxas de ocupação e na perceção de risco dos investidores.

João Fonseca | Perito avaliador de imóveis certificadoImagem gerada por IA

A Valuation Practice Guidance Application 9 (VPGA 9), integrada no Red Book Global Standards da RICS, fornece orientações importantes para a avaliação de portfólios e grupos de ativos, permitindo compreender e gerir os impactos de cenários como o “flooding”.

Quando ocorre “flooding”, os mercados podem sofrer uma pressão descendente nos preços devido ao aumento repentino na oferta. Este fenómeno pode ser provocado por fatores como a introdução massiva de novos empreendimentos, comum em áreas urbanas em expansão, ou pelo desinvestimento em massa, quando grandes portfólios são colocados à venda rapidamente, frequentemente devido às condições económicas adversas. Estes cenários desafiam o perito avaliador de imóveis certificado a estimar de forma precisa o impacto no valor de mercado, no rendimento esperado e no risco sistémico.

A VPGA 9 destaca a importância de definir claramente o objetivo da avaliação. Num cenário de “flooding”, pode ser necessária uma abordagem adaptada para determinar o impacto no valor de mercado e o comportamento agregado dos ativos dentro de um portfólio. Esta perspetiva é essencial para compreender como o “flooding” afeta os preços e a procura, alinhando-se com as melhores práticas internacionais.

A orientação da VPGA 9 também incentiva a utilização de análises de cenários. Estas permitem avaliar o impacto de condições adversas, como a oferta excessiva, através da projeção de valores futuros e da aplicação de modelos de desconto de fluxo de caixa. Estas ferramentas ajudam a avaliar o efeito da redução das taxas de ocupação ou das rendas nos retornos dos portfólios. Outra área abordada pela VPGA 9 é a necessidade de explicitar as assunções e premissas utilizadas. Num contexto de “flooding”, pode ser crucial assumir prazos de comercialização mais longos ou prever desvalorizações temporárias.

Relativamente à estrutura de relatórios, a VPGA 9 recomenda que sejam apresentados detalhes dos impactos individuais e coletivos sobre os ativos avaliados, além de incluir a documentação das incertezas associadas. Isto assegura que as avaliações sejam transparentes e fidedignas, fortalecendo a confiança dos utilizadores no processo.

Para mitigar os efeitos do “flooding”, é recomendável adotar estratégias como a diversificação de portfólios, distribuindo investimentos por diferentes localizações ou tipos de imóveis. Além disso, campanhas de marketing eficazes podem atrair perfis variados de compradores e acelerar a absorção dos ativos. A monitorização contínua do mercado permite identificar sinais precoces de “flooding”, permitindo ajustes às estratégias antes que os impactos se intensifiquem.

O “flooding” no mercado imobiliário constitui um desafio, mas a integração dos princípios da VPGA 9 no processo de avaliação pode transformar estas situações em oportunidades de melhoria. A aplicação destas diretrizes promove uma análise mais compreensiva e alinhada com os padrões internacionais, garantindo maior consistência e confiança nas avaliações realizadas.

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.

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