No mercado imobiliário, o fenómeno de “flooding ” (inundação) refere-se à entrada de um grande número de imóveis no mercado, criando um desequilíbrio entre oferta e procura. Esses efeitos podem ter um impacto significativo nos preços, nas taxas de ocupação e na perceção de risco dos investidores.
Imagem gerada por IA
A Valuation Practice Guidance Application 9 (VPGA 9), integrada no Red Book Global Standards da RICS, fornece orientações importantes para a avaliação de portfólios e grupos de ativos, permitindo compreender e gerir os impactos de cenários como o “flooding”.
Quando ocorre “flooding”, os mercados podem sofrer uma pressão descendente nos preços devido ao aumento repentino na oferta. Este fenómeno pode ser provocado por fatores como a introdução massiva de novos empreendimentos, comum em áreas urbanas em expansão, ou pelo desinvestimento em massa, quando grandes portfólios são colocados à venda rapidamente, frequentemente devido às condições económicas adversas. Estes cenários desafiam o perito avaliador de imóveis certificado a estimar de forma precisa o impacto no valor de mercado, no rendimento esperado e no risco sistémico.
A VPGA 9 destaca a importância de definir claramente o objetivo da avaliação. Num cenário de “flooding”, pode ser necessária uma abordagem adaptada para determinar o impacto no valor de mercado e o comportamento agregado dos ativos dentro de um portfólio. Esta perspetiva é essencial para compreender como o “flooding” afeta os preços e a procura, alinhando-se com as melhores práticas internacionais.
A orientação da VPGA 9 também incentiva a utilização de análises de cenários. Estas permitem avaliar o impacto de condições adversas, como a oferta excessiva, através da projeção de valores futuros e da aplicação de modelos de desconto de fluxo de caixa. Estas ferramentas ajudam a avaliar o efeito da redução das taxas de ocupação ou das rendas nos retornos dos portfólios. Outra área abordada pela VPGA 9 é a necessidade de explicitar as assunções e premissas utilizadas. Num contexto de “flooding”, pode ser crucial assumir prazos de comercialização mais longos ou prever desvalorizações temporárias.
Relativamente à estrutura de relatórios, a VPGA 9 recomenda que sejam apresentados detalhes dos impactos individuais e coletivos sobre os ativos avaliados, além de incluir a documentação das incertezas associadas. Isto assegura que as avaliações sejam transparentes e fidedignas, fortalecendo a confiança dos utilizadores no processo.
Para mitigar os efeitos do “flooding”, é recomendável adotar estratégias como a diversificação de portfólios, distribuindo investimentos por diferentes localizações ou tipos de imóveis. Além disso, campanhas de marketing eficazes podem atrair perfis variados de compradores e acelerar a absorção dos ativos. A monitorização contínua do mercado permite identificar sinais precoces de “flooding”, permitindo ajustes às estratégias antes que os impactos se intensifiquem.
O “flooding” no mercado imobiliário constitui um desafio, mas a integração dos princípios da VPGA 9 no processo de avaliação pode transformar estas situações em oportunidades de melhoria. A aplicação destas diretrizes promove uma análise mais compreensiva e alinhada com os padrões internacionais, garantindo maior consistência e confiança nas avaliações realizadas.