Os portais imobiliários e as empresas de “metasearch” imobiliário, hoje amplamente utilizados como fonte preliminar de pesquisa de mercado, revelam fragilidades significativas quando se trata da informação de terrenos para construção.
Em particular, raramente fornecem informação clara e completa sobre a capacidade construtiva dos terrenos — um elemento decisivo para a determinação do valor. Ignorar este fator compromete a validade de qualquer análise comparativa, na medida em que impede a uniformização das variáveis mais relevantes ao processo de valorização: a área bruta de construção possível e o uso admissível.
A avaliação de terrenos para construção pode ser feita por duas abordagens distintas: pela abordagem de mercado, utilizando o método comparativo, e pelo método residual, que tanto pode ser estático como dinâmico.
Neste artigo vamos abordar, de uma forma sucinta, alguns cuidados que o perito avaliador de imóveis deve ter em conta quando estima o valor de terrenos para construção por comparação.
Como primeira observação, devemos dizer que a avaliação por comparação é potencialmente confiável se a evidência de vendas puder ser encontrada e analisada em relação a uma unidade comum.
Por exemplo, o fator de comparação do terreno deve ser o seu valor por área bruta de construção ou o seu valor por área bruta de construção acima do solo (obviamente, a unidade de comparação pode ser uma outra qualquer, desde que exista coerência com o desenvolvimento previsto para o terreno). De facto, é diferente para a estimativa do valor saber se posso construir uma moradia com 300 m² de área bruta de construção ou um prédio com 3.000 m² de área bruta de construção, para a mesma área de terreno.
Quando se utiliza a abordagem de mercado, os seguintes pontos podem ser relevantes e devem ser cuidadosamente analisados:
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Os valores podem diferir consideravelmente dentro de uma pequena área geográfica, principalmente em áreas urbanas estabelecidas.
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As características do terreno e da construção, em termos de requisitos de infraestruturas, podem divergir entre os locais em comparação.
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Sinergias com terrenos adjacentes podem influenciar decisivamente o valor.
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As datas de transação devem ser contextualizadas face ao ciclo do mercado.
Como segundo ponto, referir que a avaliação de terrenos para construção pela abordagem de mercado é adequada quando existe um mercado ativo e quando o projeto de desenvolvimento imobiliário for de baixa densidade. São exemplo disso os terrenos onde os custos de infraestrutura são consistentes e não são excessivos, como pequenos empreendimentos residenciais ou pequenos imóveis industriais.
Para finalizar, importa alertar para as alterações introduzidas pelas Normas Internacionais de Avaliação (IVS), que “aconselham” ao perito avaliador de imóveis certificado o uso de duas abordagens para a avaliação de imóveis sempre que possível. Assim sendo, a avaliação de um terreno para construção por comparação deve ser complementada com o método residual, de forma a testar a consistência dos resultados e proporcionar uma base técnica mais sólida para sustentar o valor proposto.