Hoje refletimos muito sucintamente sobre algumas questões que devem estar presentes quando nos confrontamos com a necessidade de realizarmos uma avaliação de imóveis para garantia de crédito hipotecário.
O primeiro aspeto a ter em conta é uma verificação exaustiva da existência de um qualquer conflito de interesses, pessoal ou profissional, que deve a todo o custo ser evitado. É decisivo que o perito avaliador de imóveis não tenha tido qualquer envolvimento anterior, atual ou previsto, quer com o mutuário quer com o ativo a ser avaliado ou mesmo com qualquer outra parte interveniente ou ligada à transação.
Um envolvimento anterior poderá ser entendido como um envolvimento que tenha ocorrido até um prazo de 24 meses anteriores à data em que é pedida a avaliação ou a assinatura dos termos de contratação.
Se os conflitos de interesse não forem sanáveis, o perito avaliador não deve aceitar fazer a avaliação. Poderão existir casos em que os potenciais conflitos de interesse possam ser contornados por acordo, que deverá obrigatoriamente ser reduzido a escrito e incluídos nos termos de contratação e no relatório de avaliação.
Outro aspeto importante é a base de valor adotada e a consideração de pressupostos especiais. A base de valor adotada é o valor de mercado (estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um ativo ou um passivo podem ser transacionados entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente e sem coação).
O cuidado a observar com os pressupostos especiais, além da sua razoabilidade, é que devemos adicionar um comentário assinalando a diferença entre o valor de mercado obtido com e sem a observância do pressuposto especial.
Finalmente, o perito avaliador de imóveis deve exprimir a sua opinião sobre a adequabilidade do imóvel para fins de garantia hipotecária, tendo em conta a duração e os termos do empréstimo a ser concedido. Sempre que os termos não forem conhecidos, o comentário deverá ser restrito à comercialidade geral da propriedade.