Abordagem de mercado na avaliação de terrenos

Escrever sobre avaliação de terrenos para construção por comparação, em fim de semana em que ainda se discute se o ministro João Galamba deveria ou não ter sido demitido ou como prosseguirá a relação institucional entre Marcelo Rebelo de Sousa e António Costa, é muito complicado. Uma coisa é certa, como sempre, todos têm a sua razão!

A avaliação de terrenos para construção pode ser feita por duas abordagens distintas: pela abordagem de mercado, utilizando o método comparativo, e pelo método residual, que tanto pode ser estático como dinâmico.

 

Neste artigo vamos abordar, de uma forma sucinta, alguns cuidados que o perito avaliador de imóveis deve ter em conta quando estima o valor de terrenos para construção por comparação.

Como primeira observação, devemos dizer que a avaliação por comparação é potencialmente confiável se a evidência de vendas puder ser encontrada e analisada em relação a uma unidade comum.

Por exemplo, o fator de comparação do terreno deve ser o seu valor por área bruta de construção ou o seu valor por área bruta de construção acima do solo (obviamente, a unidade de comparação pode ser uma outra qualquer, desde que exista coerência com o desenvolvimento previsto para o terreno). De facto, é diferente para a estimativa do valor saber se posso construir uma moradia com 300 m2 de área bruta de construção ou um prédio com 3.000 m2 de área bruta de construção, para a mesma área de terreno.

Quando se utiliza a abordagem de mercado, os seguintes pontos podem ser relevantes e devem ser cuidadosamente analisados:

-Os valores podem diferir consideravelmente dentro de uma pequena área geográfica, principalmente em áreas urbanas estabelecidas.

-As características do terreno e da construção, em termos de requisitos de infraestruturas, podem divergir entre os locais em comparação.

-Sinergias com terrenos adjacentes.

-Datas de transação.

Como segundo ponto, referir que a avaliação de terrenos para construção pela abordagem de mercado é adequada quando existe um mercado ativo e quando o projeto de desenvolvimento imobiliário para o terreno for de baixa densidade. São exemplo, terrenos onde os custos de infraestrutura são consistentes e não são excessivos, pequenos empreendimentos residenciais ou pequenos imóveis industriais.

Para finalizar, alertar para as alterações na Normas Internacionais de Avaliação que “aconselham” duas abordagens para a avaliação de imóveis. Assim sendo, a avaliação de um terreno para construção por comparação deve ser complementada, usando as abordagens alternativas referidas no início do artigo.

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.