Decidi republicar um artigo escrito há três anos, mas que considero atual atendendo ao escalar da inflação e à sua imprevisibilidade futura.
O perito avaliador de imóveis pode construir os seus “Discounted Cash Flow” quer a preços constantes, quer a preços correntes, e tudo se resume ao tratamento que damos à inflação.
A situação atual prova mais uma vez, em minha opinião (mas é só a minha opinião), que a opção mais sensata é optar por preços constantes.
Já agora, e qual é a vossa opinião?
“Já por várias vezes nos referimos a processos de Discount Cash Flow (DCF) como ferramentas dos peritos avaliadores de imóveis para a estimativa do valor de ativos imobiliários. Existem sempre opções a tomar e uma delas é se devemos utilizar, nas nossas estimativas, preços constantes ou preços correntes.
(Nós utilizamos preços constantes!).
Os DCF podem ser elaborados a preços constantes, normalmente com base nos preços do ano “zero” (metodologia de preços constantes) ou a preços correntes, incorporando a inflação prevista para o período do projeto (metodologia a preços correntes).
A metodologia a preços constantes é mais fácil e elimina a incerteza associada à previsão de inflação futura. Esta metodologia é particularmente útil e adequada em períodos inconstantes de inflação alta (provavelmente alguns leitores não saberão que nos inícios da década de oitenta, do século passado, a taxa de inflação chegou a passar os 30%!).
Quando se efetuam as estimativas com preços constantes, a atualização, nos DCF, deve ser realizada com base em taxas reais. A dificuldade é que as taxas de juro do mercado são expressas em termos nominais, pelo que á imprescindível obter a taxa de juro real.
A transformação de uma taxa nominal numa taxa real é obtida a partir da seguinte fórmula:
Taxa de juro real = [(1 + Taxa de juro nominal) / (1 + Taxa de inflação)] – 1
Em jeito de conclusão, temos que referir que DCF calculados a preços correntes devem ser atualizados com taxas de juro nominais e DCF calculados a preços constantes devem ser atualizados a taxas de juro reais e ainda ter em conta que:
-na estimativa do valor de ativos imobiliários (na ótica do imóvel) por DCF, não se introduz o efeito fiscal (nem mesmo encargos financeiros, defendemos nós!) e também porque a taxa de inflação atinge de igual forma todas as rúbricas do DCF, o resultado é o mesmo, quer os cálculos sejam feitos a preços correntes, quer sejam feitos a preços constantes.
Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.