Avaliar é decidir sob informação imperfeita: rigor técnico e limites da certeza na avaliação imobiliária

A avaliação imobiliária é, muitas vezes, apresentada como um exercício de cálculo rigoroso que conduz a um valor exato e inequívoco. Essa expectativa é compreensível, mas é tecnicamente errada. Avaliar é decidir sob informação imperfeita, num contexto em que os dados são incompletos, os mercados imperfeitos e os pressupostos inevitáveis. O rigor técnico não elimina a incerteza, mas organiza-a, documenta-a e torna-a defensável.

Confundir precisão numérica com qualidade técnica é um dos erros mais frequentes na leitura e na utilização de relatórios de avaliação. Um valor expresso até às unidades pode transmitir uma sensação de exatidão que não corresponde à realidade económica subjacente. A boa avaliação não é a que aparenta maior certeza, mas a que melhor explicita as suas bases, limites e pressupostos.

Avaliar é decidir sob informação imperfeita, não procurar a ilusão da certeza

A primeira ilusão que importa desmontar é a da certeza absoluta. Não existe um único valor verdadeiro, válido em todos os contextos, para um determinado imóvel. Existe um intervalo de valores tecnicamente defensável, dependente do enquadramento, da data, do objetivo da avaliação e das hipóteses assumidas.

Os mercados imobiliários são, por natureza, heterogéneos, opacos e pouco líquidos. As transações são escassas, os ativos são únicos e a informação disponível é frequentemente assimétrica. Neste contexto, exigir à avaliação o mesmo grau de certeza que se exige a um cálculo contabilístico é ignorar a realidade económica do setor.

Avaliar não é eliminar o risco nem a incerteza. É reduzir o erro através de métodos reconhecidos, informação relevante e julgamento profissional do perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM.

 

Avaliar é decidir sob informação imperfeita porque os dados nunca são completos

A informação disponível ao avaliador está sempre condicionada por limitações objetivas. Entre as mais frequentes, destacam-se:

• escassez de transações comparáveis verdadeiramente equivalentes;
• dados de mercado incompletos ou não públicos;
• preços de oferta confundidos com preços efetivos de transação;
• custos de construção estimados e não realizados;
• enquadramentos urbanísticos sujeitos a interpretação ou alteração;
• pressupostos jurídicos dependentes de decisões futuras.

Mesmo quando a base de dados é extensa, a comparabilidade é imperfeita. Cada imóvel tem uma combinação própria de localização, configuração, estado de conservação, enquadramento legal e momento de mercado. A avaliação exige, por isso, ajustamentos. E é precisamente aqui que surge um dos pontos mais críticos da prática avaliativa contemporânea.

Avaliar é decidir sob informação imperfeita, não aplicar fatores sem evidência

Um dos riscos técnicos mais relevantes na avaliação imobiliária é a homogeneização artificial dos ativos através da aplicação mecânica de fatores de correção. Em muitos casos, esses fatores são utilizados sem evidência empírica que comprove a sua magnitude, o seu sentido ou sequer a sua necessidade.

Atribuir ponderações ou percentagens fixas para localização, vistas, pisos, orientação solar ou tipologia, sem demonstração objetiva do seu impacto no preço de mercado, transforma um exercício técnico num procedimento quase automático. A sofisticação aparente do modelo esconde, muitas vezes, uma fragilidade conceptual profunda.

A aplicação de fatores só é tecnicamente defensável quando:

• existe evidência de mercado que suporte a sua utilização;
• o impacto é observável em transações comparáveis;
• o avaliador consegue explicar, justificar e defender cada ajustamento.

Quando isso não acontece, o modelo deixa de refletir o mercado e passa a refletir pressupostos não testados. Avaliar não é normalizar a realidade até ela caber num modelo, mas adaptar o modelo à realidade observável.

Avaliar é decidir sob informação imperfeita e exercer julgamento profissional

O julgamento profissional é frequentemente confundido com subjetividade. Essa confusão é tecnicamente incorreta. O julgamento profissional não é uma opinião pessoal arbitrária, mas uma decisão informada, tomada à luz de standards, dados disponíveis e experiência acumulada.

As normas de avaliação não substituem o avaliador. Pelo contrário, exigem que ele decida. Seguir normas não é aplicar fórmulas, é interpretar princípios e aplicá-los a situações concretas, frequentemente únicas.

O avaliador responsável não se esconde atrás de modelos automáticos nem de fatores padronizados. Assume as suas decisões, explica os seus pressupostos e reconhece os limites da informação disponível.

Avaliar é decidir sob informação imperfeita com prudência, não com falso conservadorismo

Existe uma diferença essencial entre prudência técnica e conservadorismo acrítico. A prudência consiste em reconhecer riscos, incertezas e limites. O conservadorismo excessivo, por sua vez, pode distorcer o valor tanto quanto um otimismo injustificado.

Reduzir valores apenas para aparentar segurança, sem fundamentação económica, é tão problemático como inflacioná-los. A boa avaliação não procura agradar a nenhuma das partes envolvidas. Procura ser tecnicamente coerente e economicamente plausível.

Declarar pressupostos, reservas e limitações não fragiliza o relatório. Pelo contrário, reforça a sua credibilidade e a sua robustez perante escrutínio técnico, judicial ou financeiro.

Avaliar é decidir sob informação imperfeita e assumir responsabilidade técnica

No final, avaliar é um ato de responsabilidade. O avaliador responde pelas opções metodológicas que toma, pelos ajustamentos que aplica e pelas conclusões que apresenta. Não responde por eventos futuros imprevisíveis, mas responde pela coerência do seu raciocínio à data da avaliação.

A boa avaliação não promete certezas absolutas. Oferece transparência, consistência e fundamentação. Um valor bem avaliado é aquele que pode ser explicado, defendido e compreendido, mesmo quando a realidade evolui de forma diferente da inicialmente prevista.

Avaliar é decidir sob informação imperfeita, e é precisamente essa consciência que distingue a avaliação tecnicamente sólida da mera aplicação mecânica de modelos.