Valor de mercado vs opinião de valor

Porque não são a mesma coisa em avaliação imobiliária

O valor de mercado corresponde ao montante estimado pelo qual um ativo deverá transacionar, na data da avaliação, entre um comprador e um vendedor interessados, numa transação independente, após adequada exposição ao mercado, em que ambas as partes atuam de forma informada, prudente e sem coação, nos termos das normas IVS, RICS Red Book.

Este conceito é normativo, técnico e não negociável. Não resulta de perceções individuais, de médias estatísticas nem de métricas algorítmicas. Resulta de um processo avaliativo estruturado, suportado por dados verificáveis, metodologias reconhecidas e pressupostos claros.

O que significa valor de mercado em avaliação imobiliária

Na prática de um perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM, desenvolvida de acordo com os referenciais internacionais, o valor não é uma opinião, nem um intervalo indicativo. É uma conclusão técnica fundamentada, construída a partir da análise crítica do comportamento efetivo do mercado, mediante ajustamentos, ponderações e validação cruzada.

As normas IVS, RICS Red Book, EVS e Blue Book não admitem ambiguidade conceptual. O valor não é uma perceção contextual. É um resultado demonstrável, reprodutível e defensável, cuja validade decorre da metodologia e da qualidade da evidência subjacente.

A confusão conceptual no discurso imobiliário

No discurso corrente do setor, os termos “valor de mercado”, “preço” e “opinião de valor” surgem frequentemente como se fossem expressões equivalentes. Esta prática, ainda que generalizada, tem consequências relevantes quando estes conceitos são projetados para contextos onde se exige rigor técnico, responsabilidade profissional e conformidade normativa.

A origem desta confusão reside, em grande medida, na transposição de linguagens comerciais para domínios onde o valor deve ser demonstrado, e não apenas sugerido.

Valor de mercado como conceito normativo

O valor de mercado, tal como definido nas normas internacionais, incorpora pressupostos estruturais que condicionam todo o processo avaliativo: racionalidade económica, simetria de informação, ausência de constrangimentos e existência de um mercado funcional.

Não resulta da média de anúncios, nem da perceção de um profissional. Resulta da análise crítica de transações efetivas, da compreensão do comportamento dos agentes económicos e da aplicação consistente de métodos reconhecidos.

Opinião de valor: natureza comercial, não técnica

A chamada opinião de valor, amplamente utilizada na mediação imobiliária, não possui enquadramento normativo, não exige metodologia padronizada e não está sujeita a critérios de reprodutibilidade ou de responsabilidade técnica.

Trata-se de um juízo comercial, orientado para facilitar uma transação. Não é um conceito avaliativo. Quando apresentada como se fosse equivalente a valor de mercado, induz uma equivalência que não existe. A diferença não é de grau, mas de natureza.

Plataformas de agregação e distorção do conceito de valor

Plataformas de agregação e análise de dados imobiliários, como Alfredo, Casafari e outras soluções semelhantes, passaram a exercer uma influência crescente na formação de expectativas de valor através de métricas internas baseadas em grandes volumes de dados de oferta.

Estas ferramentas produzem “valores de referência”, “preços médios” ou “intervalos de mercado” que não correspondem a qualquer categoria reconhecida pelas normas internacionais de avaliação. Não são valores de mercado, não são preços de transação e não resultam de um processo avaliativo estruturado.

Ao serem comunicados como substitutos de valor, estes indicadores criam uma falsa sensação de objetividade, induzindo a crença na existência de um “valor automático”, quando, na realidade, se trata de uma métrica algorítmica sem correspondência normativa.

Consequências práticas para o mercado

Em contexto de transação, a substituição do valor de mercado por opiniões de valor ou por métricas algorítmicas conduz a expectativas desalinhadas, períodos prolongados de exposição e decisões patrimoniais menos informadas.

A proliferação de “valores” não normativos não democratiza a informação. Amplifica a confusão conceptual, fragiliza a formação do valor e compromete a transparência do mercado.

Conclusão

Valor de mercado e opinião de valor não são expressões alternativas. Representam universos conceptuais distintos. Confundi-los é abdicar do rigor, da transparência e da responsabilidade que a avaliação imobiliária exige.

Avaliar não é sugerir um número, nem replicar um algoritmo. É demonstrar, com método e prudência, porque esse número é defensável.

Perguntas frequentes

Valor de mercado e opinião de valor são a mesma coisa?

Não. O valor de mercado é um conceito normativo e técnico definido pelas normas internacionais. A opinião de valor é um juízo comercial sem enquadramento normativo.

Um algoritmo pode determinar o valor de mercado?

Não. Pode gerar métricas indicativas, mas não substitui um processo avaliativo conforme as IVS e o RICS.

Porque é perigoso confundir estes conceitos?

Porque conduz a decisões patrimoniais baseadas em pressupostos que não são defensáveis nem reprodutíveis.