Já por várias vezes nos referimos a processos de Discount Cash Flow (DCF) como ferramentas dos peritos avaliadores de imóveis para a estimativa do valor de ativos imobiliários. Existem sempre opções a tomar e uma delas é se devemos utilizar, nas nossas estimativas, preços constantes ou preços correntes.
(Nós utilizamos preços constantes!).
Os DCF podem ser elaborados a preços constantes, normalmente com base nos preços do ano “zero” (metodologia de preços constantes) ou a preços correntes, incorporando a inflação prevista para o período do projeto (metodologia a preços correntes).
A metodologia a preços constantes é mais fácil e elimina a incerteza associada à previsão de inflação futura. Esta metodologia é particularmente útil e adequada em períodos inconstantes de inflação alta (provavelmente alguns leitores não saberão que nos inícios da década de oitenta, do século passado, a taxa de inflação chegou a passar os 30%!).
Quando se efetuam as estimativas com preços constantes, a atualização, nos DCF, deve ser realizada com base em taxas reais. A dificuldade é que as taxas de juro do mercado são expressas em termos nominais, pelo que á imprescindível obter a taxa de juro real.
A transformação de uma taxa nominal numa taxa real é obtida a partir da seguinte fórmula:
Taxa de juro real = [(1 + Taxa de juro nominal) / (1 + Taxa de inflação)] – 1
Em jeito de conclusão, temos que referir que DCF calculados a preços correntes devem ser atualizados com taxas de juro nominais e DCF calculados a preços constantes devem ser atualizados a taxas de juro reais e ainda ter em conta que:
-na estimativa do valor de ativos imobiliários (na ótica do imóvel) por DCF, não se introduz o efeito fiscal (nem mesmo encargos financeiros, defendemos nós!) e também porque a taxa de inflação atinge de igual forma todas as rúbricas do DCF, o resultado é o mesmo, quer os cálculos sejam feitos a preços correntes, quer sejam feitos a preços constantes.