A avaliação imobiliária de ativos para desenvolvimento é sempre a avaliação de imóveis preferida de qualquer perito avaliador.
Podemos considerar ativos para desenvolvimento, por exemplo, terrenos ou edifícios que necessitam de uma reconversão para alcançar a sua máxima e melhor utilização.
O conceito de máxima e melhor utilização pode ser analisado nos nossos artigos:
–Um edifício pode valer 0 (zero)?
A máxima e melhor utilização do ativo é aquela que maximiza o seu potencial, tendo em conta que este seja possível, seja legalmente admitido e financeiramente viável. Esta premissa pode ser alcançada quer pelo uso continuado do imóvel quer por um uso alternativo.
Em termos de avaliação, existem duas abordagens que são aconselhadas quando pretendemos estimar o valor de propriedades de desenvolvimento: a abordagem de mercado, utilizando o método comparativo ou a abordagem de rendimento, utilizando o método residual. Usualmente, este último método envolve a utilização de fluxos de caixa descontados, mais conhecidos na gíria da avaliação imobiliária como “DCF”.
O método residual é utilizado porque indica o valor residual após dedução de todos os custos conhecidos ou antecipados necessários para completar o desenvolvimento, após consideração dos riscos associados à conclusão do projeto.
O valor residual é muito sensível a mudanças relativamente pequenas nos fluxos de caixa previstos e o perito avaliador de imóveis deve fornecer análises de sensibilidade separadas para cada fator significativo.
É necessário ter cuidado na utilização deste método devido à sensibilidade do resultado às mudanças em muitas das entradas, que podem não ser precisamente conhecidas na data de avaliação. O uso de pressupostos deve então ser equacionado.