Localização do imóvel: porque “na mesma rua” não significa o mesmo valor
É recorrente, na prática da avaliação imobiliária, a comparação entre imóveis situados no mesmo arruamento como se a coincidência do endereço implicasse equivalência de valor. Esta abordagem parte de um pressuposto tecnicamente frágil. Em termos de avaliação imobiliária, a localização do imóvel corresponde ao conjunto de atributos físicos, funcionais e percetivos que influenciam a formação do valor de mercado, e não à mera identificação postal ou à proximidade geográfica. A compreensão da localização exige, por isso, uma leitura fina do território, à escala da micro-localização, onde se manifestam diferenças relevantes que o mercado reconhece e remunera de forma diferenciada.
Conteúdo deste artigo
1. Localização do imóvel e a falsa homogeneidade da rua
A rua é uma referência útil para identificação, mas é uma unidade demasiado grosseira para caracterizar a localização económica. Muitas ruas apresentam troços com funções urbanas distintas e perceções de mercado assimétricas. A continuidade do nome não corresponde, necessariamente, a uma continuidade de valor. Esta diferenciação na localização do imóvel é crucial para que o valor de mercado seja apurado com rigor técnico e coerência metodológica.
2. Micro-localização do imóvel: onde o valor se constrói
Em avaliação imobiliária, a micro-localização designa o nível de análise em que se identificam os fatores específicos que condicionam a perceção de utilidade, conforto e atratividade de um imóvel. É nesta escala que se explicam diferenças de valor entre ativos fisicamente próximos e, por vezes, contíguos.
Entre os principais fatores de micro-localização relevantes para a formação do valor, destacam-se:
- Exposição solar, enquanto determinante do conforto térmico, da luminosidade natural e da eficiência energética, com impacto direto na procura;
- Níveis de ruído, associados ao tráfego, à atividade comercial ou a infraestruturas próximas, que podem introduzir penalizações significativas no valor;
- Cota e relação com o arruamento, que influenciam a privacidade, a segurança percebida e a qualidade da vista, elementos frequentemente valorizados pelo mercado.
Estes fatores atuam de forma cumulativa e contextual. A sua análise não pode ser genérica, exigindo observação direta e interpretação técnica, sob pena de se introduzirem comparações economicamente inconsistentes.
3. Proximidade física vs. localização funcional
A proximidade física entre imóveis não é, por si só, um critério suficiente de comparabilidade. Em avaliação imobiliária, o conceito relevante é o de localização funcional, isto é, a forma como o imóvel se integra no tecido urbano e responde a um determinado segmento de procura.
Dois imóveis separados por poucos metros podem apresentar localizações funcionais distintas quando:
- servem públicos-alvo diferentes;
- beneficiam de acessos, serviços ou envolventes urbanas não equivalentes;
- se inserem em transições entre zonas com perceções de mercado diferenciadas.
A localização funcional determina o posicionamento económico do ativo, influenciando se este é percecionado como produto de segmento superior, intermédio ou económico. Ignorar esta distinção conduz a erros de enquadramento e a ajustamentos mal fundamentados na seleção de comparáveis.
4. O papel do perito avaliador certificado
Numa avaliação imobiliária rastreável, cada comparável deve ser validado com base em semelhança económica e não apenas em proximidade geográfica. Para um perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM, a localização do imóvel exige verificação criteriosa do enquadramento urbano, da micro-localização e da localização funcional. Na prática, isto implica identificar ativos que respondem aos mesmos estímulos de mercado, justificando de forma transparente os ajustamentos aplicados.
5. Consequências na fundamentação do valor
A não consideração adequada destes detalhes fragiliza a avaliação. Diferenças de preço que parecem incoerentes à primeira vista são, muitas vezes, justificáveis pelo posicionamento concreto do imóvel. Em contexto judicial, omissões na análise da localização podem comprometer a robustez das conclusões periciais, e podem conduzir à necessidade de segundas perícias, com custos adicionais e prolongamento do processo.
Conclusão
A localização do imóvel não se esgota na morada. A análise da micro-localização e da localização funcional constitui o caminho tecnicamente adequado para que a avaliação reflita a realidade do mercado. Se necessita de uma perícia técnica para uma estimativa fundamentada do valor de mercado do seu património, deve recorrer a especialistas certificados.
Perguntas frequentes (FAQ)
Dois imóveis na mesma rua podem ter valores diferentes?
Sim. A localização do imóvel, quando analisada ao nível da micro-localização e da localização funcional, pode justificar variações relevantes de valor, mesmo entre imóveis vizinhos. Elementos como cota, orientação solar e ruído introduzem diferenças que o mercado reconhece.
Como garantir o rigor de uma avaliação?
Através da contratação de um perito certificado, que selecione comparáveis por semelhança económica e que fundamente, de forma transparente, os critérios de micro-localização e de localização funcional usados na análise.