O “Simplex” e a avaliação de imóveis

Entrou recentemente em vigor, na sua plenitude, o “Simplex”.

Esta legislação pretende agilizar os procedimentos administrativos e, desta forma, antecipar o aparecimento de construção nova no mercado, aumentando a oferta.

O conhecimento deste documento é de vital importância para o perito avaliador de imóveis certificado, que deve verificar se a sua implementação tem impacto significativo na avaliação imobiliária.

Numa leitura transversal ao documento, deparei-me com os seguintes prazos, agora “obrigatórios” no processo de licenciamento, sob pretexto de diferimento tácito automático:

– Após a submissão do pedido de licenciamento, o requerente poderá ser notificado, uma única vez e no prazo máximo de 15 dias úteis, para retificar ou complementar o pedido. No caso do não cumprimento desta notificação, o pedido será liminarmente rejeitado, tendo o requerente mais 15 dias úteis para efetuar as correções necessárias. Se não houver notificação para retificação ou se a rejeição liminar não ocorrer, o pedido será considerado corretamente instruído, não sendo permitidas ao município quaisquer solicitações de correções ou informações adicionais.

-Prazos de licenciamento

//Obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção igual ou inferior a 300m2: 120 dias.

//Obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção superior a 300m2 e igual ou inferior a 2200 m2, bem como no caso de imóveis classificados ou em vias de classificação: 150 dias.

//Obras de urbanização, operações de loteamento e no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção superior a 2200 m2: 200 dias.

A cumprimento de prazos pela Câmaras Municipais e o respetivo deferimento tácito já poderiam ser invocados, mas os promotores imobiliários evitavam fazê-lo, sob pena de “retaliações” mais tarde, no decorrer do processo ou noutros processos que poderiam submeter.

A pergunta que surge, no âmbito da avaliação de imóveis é a seguinte: qual o impacto no valor do imóvel, terreno para construção, por exemplo, a antecipação cronológica dos custos e receitas?

Antecipando custos e receitas, o risco de promoção vai ser menor, consequentemente a taxa de atualização será menor. Estes fatores farão aumentar o valor do meu imóvel.

Existe aqui um paradoxo: então eu diminuo os custos de contexto e o valor do meu terreno aumenta?