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# João Fonseca Avaliador Certificado: João Fonseca

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## Artigos
- [Distribuição de custos ao longo da construção](https://joaofonseca.net/distribuicao-de-custos-ao-longo-da-construcao/): Quando se está a montar um fluxo de caixa para a avaliação de uma propriedade para desenvolvimento, a distribuição dos custos ao longo da construção é uma questão sensível. O documento “Valuation of development property, 1st edition, October 2019”, do RICS, dá uma resposta a este problema:
- [A transformação de variáveis na avaliação de imóveis](https://joaofonseca.net/a-transformacao-de-variaveis-na-avaliacao-de-imoveis/): É recorrente, na avaliação de imóveis, a aplicação de técnicas de regressão linear múltipla como suporte à abordagem de mercado.
- [AIIA Chat](https://joaofonseca.net/aiia-chat/): Não vou escrever sobre o ChatGPT ou sobre o Bard, que provavelmente todos conhecem, mas vou apresentar o AIIA Chat, um assistente de inteligência artificial criado para ajudar o perito avaliador de imóveis certificado na realização de avaliações imobiliárias.
- [O Google Forms e o perito avaliador de imóveis.](https://joaofonseca.net/o-google-forms-e-o-perito-avaliador-de-imoveis/): Não vou escrever sobre imobiliário, mas sim sobre uma ferramenta que pode ser muito útil ao perito avaliador de imóveis certificado: o Google Forms!
- [Price to income ratio](https://joaofonseca.net/price-to-income-ratio/): O rácio “Price to income ratio” é uma medida que compara o custo de comprar uma casa com o rendimento disponível dos compradores. Quanto maior for este rácio, mais difícil será para as pessoas adquirirem uma habitação. Em Portugal, o rácio preço-rendimento aumentou significativamente desde 2015, indicando que os preços das casas cresceram bem mais do que os rendimentos das famílias.
- [O lucro do promotor](https://joaofonseca.net/o-lucro-do-promotor/): -““Lucro do Promotor Imobiliário”, no âmbito do Método Residual”
- [Uma nova base de valor: Property Value](https://joaofonseca.net/uma-nova-base-de-valor-property-value/): A avaliação de imóveis para colaterais em operações de crédito é uma matéria sensível, que não está convenientemente sedimentada. A pergunta que tem permanecido por responder é se o “valor de mercado” é a base de valor a implementar nestes casos.
- [O Justo Valor](https://joaofonseca.net/o-justo-valor/): O fim de ano está a aproximar-se vertiginosamente e é tempo de tornarmos a falar do “Justo Valor” e do seu impacto na vida das empresas.
- [Valor de sinergia ou marriage value](https://joaofonseca.net/valor-de-sinergia-ou-marriage-value/): As bases de valor seguintes estão definidas nas Normas Internacionais de Avaliação (IVS 104, parágrafo 20.1(a)) e a maioria delas é comummente utilizada, embora possam não ser universalmente adotadas em todos os mercados: valor de mercado, renda de mercado, valor de investimento (worth), valor equitativo (anteriormente, justo valor definido pelas IVS), valor de sinergia e valor de liquidação.
- [Estimativa de yields](https://joaofonseca.net/estimativa-de-yields/): É unânime na comunidade imobiliária que em Portugal existe um problema crónico de falta de informação sobre valores de transação de imóveis e também de taxas de rentabilidade (“yields”).
- [A repartição de valor entre terrenos e edifícios](https://joaofonseca.net/a-reparticao-de-valor-entre-terrenos-e-edificios/): A EVGN 4 Repartição de Valor entre Terrenos e Edifícios das EVS 2020 (European Valuation Standards) ajuda os Avaliadores a repartir o valor entre terrenos e edifícios, nomeadamente em situações de avaliação no âmbito das IFRS (International Financial Reporting Standards).
- [A rentabilidade de campos de golfe](https://joaofonseca.net/a-rentabilidade-campo-de-golfe/): A rentabilidade económica de campos de golfe é um tema que tem gerado debate entre os especialistas do setor. Por um lado, há quem defenda que os campos de golfe são uma fonte de receita importante para o turismo e para a economia local, pois atraem visitantes de alto poder aquisitivo, geram emprego e valorizam as propriedades circundantes. Por outro lado, há quem critique o impacto ambiental e social dos campos de golfe, pois consomem grandes quantidades de água e energia, ocupam áreas naturais e agrícolas e podem provocar conflitos com as comunidades locais.
- [Época de Exames REV e TRV](https://joaofonseca.net/epoca-de-exames-rev-e-trv/): Está a aproximar-se a data de realização dos exames para a certificação TRV e REV, de responsabilidade da TEGoVA, e que em Portugal podem ser obtidas através da ANAI- Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários ou através da ASAVAL- Associação das Sociedades de Avaliação e Avaliadores de Portugal.
- [Estatísticas da Construção e Habitação](https://joaofonseca.net/estatisticas-da-construcao-e-habitacao/): Nos últimos anos, o custo da construção tem tido um impacto muito forte no aumento dos preços na habitação. Não há ninguém que não se queixe deste facto, para lá da dificuldade em se encontrar mão de obra qualificada.
- [Uma lição sobre preços e rendas dos imóveis.](https://joaofonseca.net/uma-licao-sobre-precos-e-rendas-dos-imoveis/): “O aumento no preço das casas entre 2000 e 2020 foi um fenómeno comum à maioria dos países ocidentais. A taxa de retorno na economia e a emprestar ao Estado baixou durante duas décadas, pelo que o rácio entre rendas e preços caiu. Com a inflação controlada pela política monetária, as rendas não caíram muito e o ajustamento fez-se pelo aumento no preço das casas.”
- [Um perito avaliador de imóveis em 1937!](https://joaofonseca.net/um-perito-avaliador-de-imoveis-em-1937/): Vamos apresentar uma avaliação realizada por um perito avaliador de imóveis certificado no ano de 1937, que pode ser obtida seguindo a ligação .
- [Avaliação de ativos imobiliários de rendimento](https://joaofonseca.net/avaliacao-de-ativos-imobiliarios-de-rendimento/): Foi neste âmbito que retomei a consulta do livro "Avaliação de Ativos Imobiliários de Rendimento em Portugal", publicado pela Vida Imobiliária, com o ISBN 978-989-95250-9-2. Já tive a oportunidade de recomendar a sua leitura no nosso artigo disponível em:
- [Servidões](https://joaofonseca.net/servidoes/): As servidões de terrenos têm um papel fundamental no planeamento urbano e na utilização eficiente do espaço. Uma servidão é um direito legal que permite a uma parte específica, geralmente ao proprietário de um terreno adjacente, aceder ou utilizar uma parte do terreno de outra pessoa para um propósito específico. Pode estar relacionada com passagens, escoamento de águas, acesso a serviços públicos ou outras necessidades. Determinar o valor das servidões de terrenos é uma tarefa complexa que envolve vários elementos jurídicos, económicos e práticos.
- [Utilização de Preços Constantes versus Preços Correntes](https://joaofonseca.net/utilizacao-de-precos-constantes-versus-precos-correntes/): Por várias vezes mencionamos os Fluxos de Caixa Descontados (DCF) como uma ferramenta utilizada pelo perito avaliador de imóveis para estimar o valor de ativos imobiliários. No entanto, existem opções a considerar, e uma delas é se devemos utilizar preços constantes ou preços correntes nas nossas estimativas.
- [Prémio de risco de mercado e risk-free rate](https://joaofonseca.net/premio-de-risco-de-mercado-e-risk-free-rate/): Este artigo contém as estatísticas de uma pesquisa sobre a taxa livre de risco (RF) e o Prémio de Risco de Mercado usado em 2023 para 80 países, entre os quais, se inclui Portugal!
- [Tratamento por fatores](https://joaofonseca.net/tratamento-por-fatores/): Se relerem o artigo “A abordagem de mercado na avaliação de imóveis”, verificaram a referência ao tratamento por fatores, como parte da abordagem de mercado. Nesse artigo, eu refiro que o tratamento por fatores assume, à priori, a validade da existência de uma relação fixa entre atributos específicos e os respetivos preços, que podem ser calculadas por meio de regressões lineares simples.
- [A abordagem de mercado na avaliação de imóveis](https://joaofonseca.net/a-abordagem-de-mercado-na-avaliacao-de-imoveis/): A aplicação prática da abordagem de mercado permite diversas alternativas, que serão brevemente descritas no artigo de hoje.
- [Métodos hedónicos na avaliação de imóveis](https://joaofonseca.net/metodos-hedonicos-na-avaliacao-de-imoveis/): É melhor começar este artigo afirmando que não sou especialista na avaliação de imóveis por métodos hedónicos e que tive a ajuda do ChatGPT para a sua escrita.
- [Normas brasileiras de avaliação de imóveis](https://joaofonseca.net/normas-brasileiras-de-avaliacao-de-imoveis/): As normas brasileiras ABNT NBR 14653 são um conjunto de regras técnicas que regulamentam a avaliação de bens imóveis no Brasil. Essas normas foram elaboradas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) em parceria com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) e outros órgãos do setor.
- [Centros comerciais](https://joaofonseca.net/centros-comerciais-2/): A avaliação de centros comerciais é uma matéria de extrema complexidade para o perito avaliador de imóveis, pois é necessário ter presente um conjunto de conceitos específicos desta atividade comercial e, também, pela falta de informação disponível.
- [Risco específico ou incluir o Beta total?](https://joaofonseca.net/risco-especifico-ou-incluir-o-beta-total/): Um outro aspeto que quero salientar é a chamada de atenção para a necessidade de se corrigir a CAPM com a introdução de um risco específico:
- [O Beta como comparação do risco](https://joaofonseca.net/o-beta-como-comparacao-do-risco/): (tentaremos mostrar, em vídeo, como podemos comparar o risco imobiliário de diversas cidades portuguesas através do conceito beta)
- [Ineficiências em relatórios de avaliação imobiliária](https://joaofonseca.net/ineficiencias-em-relatorios-de-avaliacao-imobiliaria/): O exercício de renovação consistiu na análise de dois relatórios de avaliação, um dos quais com a obrigatoriedade de ter um DCF, sigla de Discounted Cash Flow. A análise foi feita por uma entidade insuspeita, de reconhecido mérito e competência, o Presidente do Júri de Exames da ASAVAL, Prof. Amaro Laia.
- [Portabilidade: uma mão cheia de nada!](https://joaofonseca.net/portabilidade-uma-mao-cheia-de-nada/): Eu escrevi sobre a portabilidade dos relatórios de avaliação, pela primeira vez, há seis anos. O artigo chamava-se “A portabilidade das avaliações imobiliárias.”. Na altura, o Partido Socialista apresentou o Projeto de Lei 624/XIII/3ª que resumidamente, pretendia (passamos a citar):
- [Como estimar os custos de construção](https://joaofonseca.net/como-estimar-os-custos-de-construcao/): Escrevo este artigo um pouco a reboque das continuadas informações de aumento recorrente dos custos de construção. Partilho três sítios da internet que contêm simuladores que podem ajudar o leitor a encontrar custos de construção atualizados:
- [IPMS All Buildings](https://joaofonseca.net/ipms-all-buildings/): Já escrevi várias vezes sobre o tema das IPMS.
- [Abordagem de mercado na avaliação de terrenos](https://joaofonseca.net/abordagem-de-mercado-na-avaliacao-de-terrenos/): Escrever sobre avaliação de terrenos para construção por comparação, em fim de semana em que ainda se discute se o ministro João Galamba deveria ou não ter sido demitido ou como prosseguirá a relação institucional entre Marcelo Rebelo de Sousa e António Costa, é muito complicado. Uma coisa é certa, como sempre, todos têm a sua razão!
- [Non-perfoming loans](https://joaofonseca.net/non-perfoming-loans/): Non-perfoming loans (NPL), em português “créditos não produtivos”, são créditos, exceto ativos financeiros detidos para negociação, que preenchem um dos seguintes critérios ou ambos:
- [Como avaliar máquinas e equipamentos.](https://joaofonseca.net/como-avaliar-maquinas-e-equipamentos/): As técnicas de avaliação de máquinas e equipamentos são comuns às técnicas de avaliação de qualquer outro ativo. 
- [Valor da construção a custos controlados](https://joaofonseca.net/valor-da-construcao-a-custos-controlados/): A visita regular ao sítio da internet no IHRU- Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana é sempre aconselhável. Além de informação sobre a sua estrutura orgânica, sobre a política nacional de habitação e sobre os diversos programas de apoio à reabilitação, encontramos sempre outros motivos de interesse para o perito avaliador de imóveis.
- [Capital Requirements Regulation e a avaliação de imóveis.](https://joaofonseca.net/capital-requirements-regulation-e-a-avaliacao-de-imoveis/): Eu não posso começar este artigo sem fazer notar que a ASAVAL e seu Presidente, Paulo Barros Trindade, enviaram uma mensagem a todos os seus sócios coletivos e individuais prestando esclarecimentos sobre a nova versão do Capital Requirements Regulation (CRR), em português Regulamento dos Requisitos de Capital, no âmbito de Basileia III e dos “critérios de avaliação prudentemente conservadores”. Um bom serviço para o perito avaliador de imóveis, que se agradece!
- [Ferramentas…](https://joaofonseca.net/ferramentas/): É evidente que a transversalidade de conhecimentos é crucial para fornecer um bom suporte técnico. Para garantir a conformidade com essas regras, o perito avaliador de imóveis deve utilizar todas as ferramentas disponíveis para auxiliá-lo no seu trabalho. Analisar as ferramentas disponibilizadas por outras organizações será sempre importante.
- [Quanto vai valer o meu imóvel, no futuro?](https://joaofonseca.net/quanto-vai-valer-o-meu-imovel-no-futuro/): A questão de sabermos quanto valerá o nosso imóvel no futuro é muito pertinente, se bem que as medidas propostas pelo programa +Habitação vão tornar o exercício mais difícil.
- [Impacto da diminuição da esperança média de vida na avaliação de imóveis](https://joaofonseca.net/impacto-da-diminuicao-da-esperanca-media-de-vida-na-avaliacao-de-imoveis/): Tem sido noticiada que a esperança média de vida está a recuar. A pergunta que se coloca, do ponto de vista do perito avaliador de imóveis, é se a diminuição da esperança média de vida tem consequências na avaliação de imóveis.
- [Valor residual](https://joaofonseca.net/valor-residual/): A abordagem de rendimento é utilizada na avaliação de imóveis para estimar o valor de mercado de um imóvel. Assenta na capacidade que um imóvel possui para gerar rendimentos durante um determinado período, tendo por base as condições normais do mercado.
- [Outra vez o BNP Paribas Real Estate](https://joaofonseca.net/outra-vez-o-bnp-paribas-real-estate/): Não escondo que às vezes tenho a síndrome da página em branco, misturada com um pouco de preguiça. Se aliarmos a este facto, as notícias e os comentários que surgem de forma vertiginosa sobre o pacote da Habitação de responsabilidade da Senhora Ministra Marina Gonçalves, estão reunidos todos os ingredientes para termos dificuldade em escrever o artigo desta semana.
- [A Habitação e o INE](https://joaofonseca.net/a-habitacao-e-o-ine/): Estas semanas que passaram, o tema Habitação foi exaustivamente dissecado na comunicação social, como que antecipando as medidas que o Primeiro-Ministro António Costa resolveu propor ao país.
- [SILUC](https://joaofonseca.net/siluc/): Isto de vermos em cada perito avaliador de imóveis um concorrente com quem podemos partilhar informação, e não um adversário, é uma grande vantagem. O dar e receber tem sempre os seus frutos e é o que acontece com o Pedro Fonseca, perito avaliador de Carregal do Sal, que desta vez me alertou para a apresentação do SILUC.
- [Figurões!](https://joaofonseca.net/figuroes/): Ao ler este título, talvez o leitor pense que vai assistir a uma crónica de escárnio e maldizer. À palavra “figurões” atribui-se normalmente uma carga pejorativa que, de facto, não tem. Segundo os dicionários, “figurão” é alguém que faz boa figura, que teve um comportamento exemplar, de quem faz boa figura.
- [Quanto rendem as casas](https://joaofonseca.net/quanto-rendem-as-casas/): A Revista Visão n.º 1560, de 26 de janeiro de 2023 traz uma secção “Imobiliário” muito interessante, questionando “Quanto rendem as casas”.
- [Valor de uso e unidades geradoras de caixa](https://joaofonseca.net/valor-de-uso-e-unidades-geradoras-de-caixa/): Numa linguagem corrente, diz-se que um ativo fixo (tangível ou intangível) está em imparidade quando a sua quantia recuperável é inferior à quantia escriturada.
- [Inventário dos bens do Estado](https://joaofonseca.net/inventario-dos-bens-do-estado/): A Portaria 671/2000, de 17 de abril, aprovou as instruções regulamentares do cadastro e inventário dos bens do Estado (CIBE).
- [O aumento do Imposto Municipal sobre Imóveis que ninguém criticou!](https://joaofonseca.net/o-aumento-do-imposto-municipal-sobre-imoveis-que-ninguem-criticou/): Entre tomadas de posse de Secretários de Estado, demissões de Secretários de Estado, presença do Senhor Ministro das Finanças na Assembleia da República, passou “entre os pingos da chuva”, que não existiu esta semana, um aumento do Imposto Municipal sobre Imóveis.
- [Usufruto e nua-propriedade](https://joaofonseca.net/usufruto-e-nua-propriedade/): O direito de usufruto é o direito de usar e desfrutar plenamente de uma propriedade alheia, sem alterar sua forma ou substância, de acordo com o artigo 1439 do Código Civil Português. Quem usufrui da propriedade é chamado de usufrutuário, enquanto o proprietário do direito é conhecido como "nu-proprietário".
- [Vendido em dois dias](https://joaofonseca.net/vendido-em-dois-dias/): É recorrente assistirmos nas redes sociais à promoção da imagem dos colegas da mediação imobiliária com base no sucesso das suas vendas. É um comportamento perfeitamente legítimo e salutar, transversal a qualquer atividade, incluindo a de perito avaliador de imóveis. No nosso caso, apresentamos imóveis de referência que tenhamos avaliado.
- [Prémio de Risco de Mercado](https://joaofonseca.net/premio-de-risco-de-mercado/): No decorrer de mais uma leitura ao artigo que publiquei com o título “Cálculo da taxa de custo de capital”, ocorreu-me investigar um pouco e partilhar com os leitores quem é Pablo Fernández. Lembramos que este autor produz informação importante que pode ser utilizada pelo perito avaliador de imóveis.
- [Key Performance Indicators na hotelaria](https://joaofonseca.net/key-performance-indicators-na-hotelaria/): Nas minhas deambulações pela internet, enquanto aguardo o jogo de futebol entre Portugal e Marrocos, encontrei o site https://www.upstay.tech/ , com um manancial enorme de recursos sobre hotéis.
- [O que sobra da greve dos peritos avaliadores?](https://joaofonseca.net/o-que-sobra-da-greve-dos-peritos-avaliadores/): Para o leitor que não tiver a paciência de ler todo o artigo, digo-lhe desde já o que sobra da greve dos peritos avaliadores de imóveis, do início do ano:
- [Endividamento](https://joaofonseca.net/endividamento/): Recordo uma ação de formação lecionada pelo Hugo Araújo sobre avaliação de empresas, onde descobri um sítio da internet muito interessante para os peritos avaliadores de imóveis.
- [IFRS 13, justo valor e valor de mercado](https://joaofonseca.net/ifrs-13-justo-valor-e-valor-de-mercado/): Ontem, 18 de novembro de 2022, foi dia do Congresso ASAVAL 2022.
- [Normas europeias de avaliação de máquinas e equipamentos](https://joaofonseca.net/normas-europeias-de-avaliacao-de-maquinas-e-equipamentos/): Hoje justifica-se plenamente escrever sobre avaliações de máquinas e equipamentos.
- [Exames REV e TRV](https://joaofonseca.net/exames-rev-e-trv/): Estão a aproximar-se as datas de realização dos exames para a certificação TRV e REV, de responsabilidade da TEGoVA, e que em Portugal podem ser obtidas através da ANAI- Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários ou através da ASAVAL- Associação das Sociedades de Avaliação e Avaliadores de Portugal.
- [Rendas e rentabilidades](https://joaofonseca.net/rendas-e-rentabilidades/): Este foi um daqueles fins-de-semana em que mais se manifestou ao autor do blogue a síndrome da página em branco, depois de um início de mês muito ativo nas “escritarias” principalmente no site da Brainsre e no site do “OutofTheBox”.
- [“A avaliação imobiliária concorre para que a sociedade seja mais justa e transparente”](https://joaofonseca.net/a-avaliacao-imobiliaria-concorre-para-que-a-sociedade-seja-mais-justa-e-transparente/): “A avaliação imobiliária concorre para que a sociedade seja mais justa e transparente” | Entrevista publicada no Brainsre.News Portugal, 26 outubro de 2022
- [Decisão do STJ sobre a informação de áreas de imóveis](https://joaofonseca.net/decisao-do-stj-sobre-a-informacao-de-areas-de-imoveis/): O seu a seu dono e dizer que o mote para este artigo veio da “newsletter” da APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, que chamou a atenção para um assunto que falo recorrentemente: a necessidade da correta informação das áreas, quer seja na avaliação imobiliária, quer seja na mediação imobiliária.
- [Recomendações da CMVM](https://joaofonseca.net/recomendacoes-da-cmvm/): A CMVM- Comissão do Mercado de Valores Mobiliários procedeu a um conjunto de recomendações que devem ser observadas por todos os intervenientes na valorização de imóveis detidos por organismos de investimento imobiliário.
- [Outra vez os múltiplos na avaliação de imóveis.](https://joaofonseca.net/outra-vez-os-multiplos-na-avaliacao-de-imoveis/): Quando pensei a publicação desta semana, eu queria refletir sobre a problemática da “norma travão” do aumento das rendas. Especulava-se se o Governo iria limitar o seu aumento, o que veio a fazer, situando-o nos 2%.
- [Como lidar com o aumento da prestação?](https://joaofonseca.net/como-lidar-com-o-aumento-da-prestacao/): Com a devida autorização do André Maia, reproduzo um artigo que vem na sua newsletter. O título é "Como lidar com o aumento da prestação?"
- [T-Invest](https://joaofonseca.net/t-invest/): Esta semana vamos à boleia do jornal “Expresso”. A última edição alertou-nos para a apresentação de um novo portal, designado de T-Invest.
- [O A–Z do Red Book do RICS](https://joaofonseca.net/o-a-z-do-red-book-do-rics/): Os meses de abril e novembro, que está já aí à porta, são geralmente escolhidos para o culminar do acesso ao RICS e para a conclusão do APC.
- [Quanto vale a sua casa?](https://joaofonseca.net/quanto-vale-a-sua-casa/): Nem sempre é fácil encontrar um tema para a minha escrita semanal e, na verdade, o de hoje fui buscar à minha caixa de correio, física.
- [Avaliação imobiliária – que futuro?](https://joaofonseca.net/avaliacao-imobiliaria-que-futuro/): “Roubei” o nome do “post” de hoje a Paulo Barros Trindade, que escreveu um artigo muito lúcido na revista Visão, que se intitulava, precisamente, “Avaliação imobiliária – que futuro?”.
- [Os olhos também pagam!](https://joaofonseca.net/os-olhos-tambem-pagam-2/): Por último, mas não o último, um artigo que escrevi para o blogue do Massimo Forte. E termina aqui a minha viagem por outros blogues que têm ou tiveram a minha colaboração, ainda que possa ter sido pontual.
- [Ir à Baixa](https://joaofonseca.net/ir-a-baixa/): Continuando a divulgar artigos que escrevi noutros blogues, relembro um que fiz para a “Brainsre News Portugal”, um “local de culto” para o jornalismo imobiliário!
- [A taxa de atualização não é importante](https://joaofonseca.net/a-taxa-de-atualizacao-nao-e-importante/): O mês de agosto é um mês de férias, o que traz consigo a necessidade de descanso, tanto para o autor do blogue e perito avaliador de imóveis, como para os leitores.
- [A inflação e os DCF](https://joaofonseca.net/a-inflacao-e-os-dcf/): Decidi republicar um artigo escrito há três anos, mas que considero atual atendendo ao escalar da inflação e à sua imprevisibilidade futura.
- [Sítios da internet de interesse… Turismo](https://joaofonseca.net/sitios-da-internet-de-interesse-turismo/): Continuando com um artigo que não é propriamente um artigo, mas sim um apanhado de sítios da internet com interesse para o perito avaliador de imóveis, nomeadamente se costuma avaliar propriedades turísticas:
- [Sítios da internet de interesse…](https://joaofonseca.net/sitios-da-internet-de-interesse/): O artigo de hoje não é propriamente um artigo, mas sim um apanhado sítios da internet com interesse para o perito avaliador de imóveis, nomeadamente se costuma avaliar propriedades rústicas:
- [Hotel Valuation Index Lisboa](https://joaofonseca.net/hotel-valuation-index-lisboa/): Enquanto nos entretínhamos a compilar informação para um trabalho de avaliação de um hotel, demos conta que existia algo na nossa base de dados sobre transações deste tipo de imóveis. Referimo-nos, concretamente, à publicação “2022 European Hotel Valuation  Index”, que pode ser descarregada no site da HVS.
- [Prazos de execução de obras](https://joaofonseca.net/prazos-de-execucao-de-obras/): Há cerca de um ano fizemos a apresentação de um livro excelente sobre a avaliação de imóveis. O livro é “Avaliação Imobiliária”, ISBN 978.989.33.1449.4, e é de autoria de Mário Pinho de Miranda e de Rui de Sousa Camposinos, conhecedores exímios de todas as abordagens, metodologias e técnicas de avaliação imobiliária.
- [Avaliação de espaços flexíveis](https://joaofonseca.net/avaliacao-de-espacos-flexiveis/): Avaliação de espaços flexíveis foi a tradução adotada para o termo em inglês “Valuation of flexible workspace” (esteve para ser traduzido para  “avaliação de espaços partilhados”, mas pareceu-me um pouco redutora). É usual no imobiliário serem utilizados anglicismos, como por exemplo “coworking”, mas devemos fazer sempre os possíveis por utilizar a Língua de Camões!.
- [Custos da construção e o Código das Expropriações](https://joaofonseca.net/custos-da-construcao-e-o-codigo-das-expropriacoes/): Este tema tem sido recorrente neste blogue.
- [Hotels valuation](https://joaofonseca.net/hotels-valuation/): Within the scope of the Post-Graduation in “Real Estate Management and Appraisal” at ISG, in partnership with ASAVAL, a seminar on the topic "Economic framework of asset valuation tourist properties", was held last Friday, March 19, 2021 with the presentation of Gilberto Martins.
- [A avaliação de hotéis](https://joaofonseca.net/a-avaliacao-de-hoteis/): No âmbito da Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação Imobiliária” do ISG, em parceria com a ASAVAL, realizou-se na passada sexta-feira, dia 19 de março de 2021, o seminário dedicado ao tema  "Enquadramento económico da avaliação de activos imobiliários turísticos", com a apresentação de Gilberto Martins.
- [The forced sale value and public bodies](https://joaofonseca.net/the-forced-sale-value-and-public-bodies/): Which leads us to write again about the “Forced Sale” is a … incomprehension!
- [O Estado e o Valor de Venda Imediata](https://joaofonseca.net/o-estado-e-o-valor-de-venda-imediata/): O que nos leva a escrever novamente sobre o valor de venda imediata, ou, como muitas vezes também é conhecido, valor de venda forçada, é um pouco a … incompreensão!
- [Tautology, parsimony and the real estate appraiser](https://joaofonseca.net/tautology-parsimony-and-the-real-estate-appraiser/): We have not advised our readers to buy a book for some time. There has been no great editorial news, namely of importance for the expert property appraiser, so we will remember a very interesting book, with a lot of interest in property valuation, which has the title “Statistics, many applications and other formulas …” ISBN 978-989-20-6961-6, by José Dias Curto.
- [Tautologia, parcimónia e o perito avaliador de imóveis](https://joaofonseca.net/tautologia-parcimonia-e-o-perito-avaliador-de-imoveis/): Já há algum tempo que não aconselhávamos a compra de um livro aos nossos leitores. Não tem havido grandes novidades editoriais, nomeadamente de importância para o perito avaliador de imóveis, pelo que vamos recordar um livro muito interessante, com muito interesse na avaliação de imóveis, que tem o título de “Estatística, muitas aplicações e outras fórmulas…”, ISBN 978-989-20-6961-6, da autoria de José Dias Curto.
- [Relatório de avaliação imobiliária: 7 elementos](https://joaofonseca.net/relatorio-de-avaliacao-imobiliaria/): Um relatório de avaliação imobiliária conforme as IVS não é apenas um documento legal: é o único instrumento que permite ao utilizador perceber o que o valor significa, que evidência o sustenta e quais as suas limitações. A maioria dos problemas com avaliações emerge de relatórios que omitem exatamente esta informação, seja por brevidade, por hábito ou por ausência de exigência do cliente. Compreender os elementos obrigatórios do relatório é o primeiro passo para o ler com rigor e para identificar o que falta.
- [Ajustamentos na avaliação imobiliária: 5 critérios](https://joaofonseca.net/ajustamentos-na-avaliacao-imobiliaria/): Os ajustamentos na avaliação imobiliária são afirmações sobre o comportamento do mercado. Quando um avaliador ajusta um comparável em 5% por localização, está a dizer que os compradores naquele mercado pagam 5% mais por imóveis numa localização equivalente à do imóvel avaliado. Esta afirmação pode estar certa ou errada. Mas, sem evidência que a suporte, não é análise: é uma estimativa apresentada como medição. A diferença entre as duas tem consequências diretas para a conformidade com as IVS e para a defensibilidade da avaliação.
- [Capitalização direta na avaliação imobiliária: 4 erros](https://joaofonseca.net/capitalizacao-direta-na-avaliacao-imobiliaria/): A capitalização direta na avaliação imobiliária é o método principal da abordagem de rendimento para imóveis com fluxo de rendimento estável. O seu princípio é simples: o valor de um imóvel gerador de rendimento é calculado dividindo o rendimento líquido anual pela taxa de capitalização. Na prática, este princípio exige duas estimativas independentes, cada uma ancorada em evidência de mercado distinta: a renda de mercado e a taxa de capitalização.
- [Método comparativo na avaliação imobiliária: 5 passos](https://joaofonseca.net/metodo-comparativo-na-avaliacao-imobiliaria/): O método comparativo na avaliação imobiliária é o principal método da abordagem de mercado. O seu princípio é simples: o valor de um imóvel pode ser inferido a partir de transações de imóveis suficientemente semelhantes, realizadas em condições de mercado, numa data próxima da avaliação. Na prática, aplicar o método comparativo na avaliação imobiliária com rigor técnico exige muito mais do que encontrar imóveis parecidos: exige selecionar evidência verificável, validar as condições de cada transação, registar com detalhe suficiente para suportar revisão e ajustar com base em evidência de mercado, não em julgamento sem suporte.
- [Exatidão na avaliação imobiliária: 5 erros frequentes](https://joaofonseca.net/exatidao-na-avaliacao-imobiliaria/): A exatidão na avaliação imobiliária é um dos conceitos mais mal compreendidos da prática profissional. Um valor expresso com quatro algarismos significativos sugere ao utilizador do relatório que a análise foi mais rigorosa do que um valor arredondado à dezena de milhar. Na maior parte dos casos, essa sugestão é falsa. O nível de granularidade com que o resultado é comunicado não reflete a qualidade da evidência que o sustenta: reflete apenas a aparência de rigor que o avaliador quis projetar, ou não teve o cuidado de questionar.
- [Avaliação mercado imobiliário pouco transparente: 5 passos](https://joaofonseca.net/avaliacao-mercado-imobiliario-pouco-transparente/): A avaliação mercado imobiliário pouco transparente coloca ao avaliador um conjunto de problemas que não existem em mercados líquidos e bem documentados. As transações não são publicitadas de forma sistemática, os preços não são de verificação fácil e a evidência disponível é escassa ou de qualidade irregular. Neste contexto, o processo de avaliação não pode ser idêntico ao que se aplica num mercado com abundância de comparáveis verificados. Requer adaptações metodológicas específicas, maior rigor na documentação e maior transparência no reporte dos limites do resultado.
- [Falta de dados na avaliação imobiliária: 5 respostas](https://joaofonseca.net/falta-de-dados-na-avaliacao-imobiliaria/): A falta de dados na avaliação imobiliária não é uma situação rara. É uma condição frequente em mercados com baixa liquidez, em imóveis com características muito específicas e em janelas temporais em que a evidência disponível não é representativa das condições atuais. O problema não está na escassez em si. Está na resposta que o avaliador dá quando a deteta. Produzir um número com aparência de certeza sobre uma base de evidência insuficiente não resolve a limitação: transfere o risco para o utilizador do relatório, sem que este o saiba.
- [Erros na avaliação imobiliária: o mais caro e como evitá-lo](https://joaofonseca.net/erros-na-avaliacao-imobiliaria/): Os erros na avaliação imobiliária mais caros não são os que se veem à primeira leitura. São os que parecem certos sem o ser. Um relatório com aparência de rigor, assente em comparáveis não verificados, pressupostos implícitos e sem declaração de limitações, não levanta alarme no momento em que é produzido. É detetado depois, quando o número já sustentou uma decisão de financiamento, uma transação ou um litígio. Nesse momento, o debate já não é sobre o valor do imóvel. É sobre dever de cuidado e responsabilidade técnica.
- [Avaliação imobiliária para investimento: 5 diferenças](https://joaofonseca.net/avaliacao-imobiliaria-para-investimento/): A avaliação imobiliária para investimento (valor de investimento) e o valor de mercado são duas bases de valor distintas, com definições técnicas precisas e utilizações diferentes. Confundi-las é uma das fontes mais frequentes de erro em decisões de compra, venda e financiamento de imóveis. O valor de mercado representa o que o imóvel vale para o mercado em geral. O valor de investimento representa o que o imóvel vale para um investidor específico, com os seus custos de capital, objetivos e tolerância ao risco. João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM, explica neste artigo as cinco diferenças entre estas duas bases e como aplicar cada uma de forma correta.
- [Avaliação abaixo do preço: 5 passos para resolver](https://joaofonseca.net/avaliacao-abaixo-do-preco/): Uma avaliação abaixo do preço é uma das situações mais frequentes em transações imobiliárias com financiamento. O relatório de avaliação conclui um valor inferior ao preço acordado entre comprador e vendedor, e a negociação fica em risco. A reação habitual é pedir ao avaliador que suba o valor. Esta reação, quase sempre, é o caminho errado. O caminho certo começa por perceber porque existe o desfasamento e verificar se tem base técnica ou contratual. João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM, explica neste artigo as causas mais frequentes de uma avaliação abaixo do preço e os cinco passos para resolver a situação de forma defensável.  
- [Valor de mercado imobiliário: 5 razões para não ser o preço](https://joaofonseca.net/valor-de-mercado-imobiliario/): O valor de mercado imobiliário e o preço de venda de um imóvel são dois conceitos distintos que, com frequência, são confundidos. O preço é o número acordado entre comprador e vendedor numa transação específica. O valor de mercado é uma estimativa técnica do que um imóvel valeria numa transação hipotética, em condições normais e entre partes informadas e sem pressão. A diferença entre os dois pode ser substancial, e percebê-la é essencial para tomar decisões bem fundamentadas sobre imóveis. João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM, explica neste artigo o que é o valor de mercado imobiliário, como se define tecnicamente e por que razão não coincide necessariamente com o preço de venda.
- [Usar avaliação imobiliária na negociação: 5 passos](https://joaofonseca.net/usar-avaliacao-imobiliaria-na-negociacao/): Usar a avaliação imobiliária na negociação não significa impor um número como posição final. Significa ter uma referência técnica que ajuda a estruturar argumentos, separar factos de expectativas e identificar onde há margem real para negociar. Uma avaliação não fixa o preço: cria as condições para discutir o preço com base em evidência. Este artigo, escrito por João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM, apresenta 5 passos práticos para usar uma avaliação com eficácia numa negociação imobiliária, com base nos critérios das normas IVS (IVSC) e EVS (TEGOVA).
- [Pressupostos na avaliação imobiliária: 4 passos essenciais](https://joaofonseca.net/pressupostos-na-avaliacao-imobiliaria/): Os pressupostos na avaliação imobiliária são condições que o avaliador considera verdadeiras para poder concluir a avaliação, mesmo quando não foi possível verificá-las na totalidade. Não são notas de rodapé nem formalidades de estilo. São entradas do processo e, como tal, influenciam diretamente o resultado. Um pressuposto não declarado ou mal identificado pode transformar uma avaliação tecnicamente sólida num documento que o leitor não consegue interpretar com segurança. Este artigo, escrito por João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM, explica o papel dos pressupostos, distingue os dois tipos principais e apresenta 4 passos para os gerir corretamente, com base nas normas IVS (IVSC) e EVS (TEGOVA).
- [Avaliação imobiliária defensável: 5 critérios essenciais](https://joaofonseca.net/avaliacao-imobiliaria-defensavel/): Uma avaliação imobiliária defensável não é aquela que apresenta o valor que o cliente esperava. É aquela que resiste a escrutínio técnico: qualquer pessoa competente que leia o relatório deve conseguir perceber de onde vem o valor, que dados foram usados, que pressupostos foram feitos e quais as limitações do exercício. Este artigo explica o conceito, identifica 5 critérios práticos e apresenta uma checklist de verificação, com base nas normas IVS (IVSC) e EVS (TEGOVA).
- [Quando uma avaliação imobiliária está errada: 7 sinais](https://joaofonseca.net/quando-uma-avaliacao-imobiliaria-esta-errada/): Quando uma avaliação imobiliária está errada, o problema raramente está no número final. Está na ausência de método verificável, de evidência sólida e de transparência de pressupostos. Este artigo identifica 7 sinais concretos e oferece uma checklist de validação baseada nas normas IVS (IVSC) e EVS (TEGOVA).
- [Diferença entre valor e preço imobiliário: guia técnico](https://joaofonseca.net/diferenca-valor-preco-imobiliario/): A diferença valor e preço imobiliário condiciona a forma como se lê o mercado e como se usa um relatório de avaliação. Um número só é útil quando o leitor consegue identificar finalidade, base de valor, data de avaliação, evidência e pressupostos. Sem estes elementos, discute-se um montante sem discutir o que esse montante representa. É importante entender a diferença valor preço imobiliário para uma análise mais completa.
- [Checklist do relatório de avaliação imobiliária](https://joaofonseca.net/checklist-relatorio-de-avaliacao-imobiliaria/): Um relatório de avaliação imobiliária é um documento técnico que deve permitir compreender, de forma clara e verificável, como se chegou ao valor.
- [Incerteza material na avaliação imobiliária: como documentar](https://joaofonseca.net/incerteza-material-na-avaliacao-imobiliaria/): Em termos práticos, existe incerteza material na avaliação imobiliária quando a incerteza associada ao valor é superior ao normal para aquele tipo de ativo, mercado e data de avaliação, ao ponto de ser relevante para a interpretação do resultado por um utilizador razoável. Não significa, por si só, que a avaliação esteja “errada”. Significa que a evidência disponível (quantidade, qualidade ou verificabilidade) não suporta o mesmo nível de confiança que seria esperado num mercado transparente e com transações comparáveis recentes.
- [Métodos de avaliação imobiliária: quando usar mercado, rendimento ou custo](https://joaofonseca.net/metodos-de-avaliacao-imobiliaria/): Métodos de avaliação imobiliária não são “fórmulas”: são formas diferentes de chegar a um valor, consoante o tipo de imóvel, a informação disponível e o comportamento do mercado naquele momento. Para um comprador, isto interessa porque o mesmo imóvel pode ter um valor mais ou menos robusto consoante a evidência usada (vendas reais, rendas, custos) e a forma como o avaliador a transformou num número defensável. O objetivo deste guia é ajudá-lo a ler o raciocínio por trás do valor e a identificar sinais de risco metodológico (por exemplo, depender de anúncios sem verificação, pressupostos de renda demasiado otimistas ou confundir custo de construção com valor de mercado). Como perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM, a regra prática é simples: um valor é tão bom quanto os dados e a transparência com que foram tratados. Antes de olhar para o número final, confirme se a avaliação responde à pergunta certa: “qual seria o preço provável numa transação normal, na data indicada, com informação suficiente?”. Se a informação é fraca (poucas vendas, imóvel pouco comparável, dados não verificáveis), a incerteza aumenta e isso deve aparecer no relatório de forma clara, não disfarçada. Na prática, há três abordagens principais. Em habitação para uso próprio, a abordagem de mercado tende a ser dominante quando existe evidência. Se está a comprar para arrendar, a abordagem do rendimento pode ser determinante. A abordagem do custo é útil em imóveis especiais ou como controlo de coerência, mas raramente deve ser usada como “substituto” do mercado sem uma explicação muito sólida.
- [Análise de comparáveis: matriz, unidade e ajustes explícitos](https://joaofonseca.net/analise-de-comparaveis-matriz-ajustes-explicitos/): A análise de comparáveis é um dos pilares da avaliação imobiliária, mas só produz um valor defensável quando assenta em três disciplinas: (i) uma unidade de comparação consistente, (ii) uma matriz de evidência completa e verificável e (iii) ajustes explícitos, coerentes e não ambíguos, concluídos com um “stand back” suportado por julgamento profissional. Na prática, isto separa uma estimativa “plausível” de um valor auditável por terceiros. Como perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM, privilegio sempre processos que possam ser explicados, repetidos e revistos.
- [Comparáveis na avaliação imobiliária: hierarquia de evidência](https://joaofonseca.net/comparaveis-na-avaliacao-imobiliaria-hierarquia/): Na prática, a hierarquia abaixo ajuda a decidir o “peso” de cada dado. Em comparáveis na avaliação imobiliária, o objetivo não é acumular exemplos; é sustentar conclusões com evidência proporcional ao risco.
- [Inspeção na Avaliação Imobiliária: o que é e o que deve ser registado](https://joaofonseca.net/inspecao-na-avaliacao-imobiliaria/): A inspeção na avaliação imobiliária é uma etapa central do processo de avaliação, porque permite confirmar no terreno as características físicas, funcionais e contextuais do imóvel que influenciam o valor. Quando esta fase é tratada como mera formalidade, a análise fica mais exposta a erro, sobretudo em ativos onde o estado de conservação, a distribuição, a envolvente ou a existência de limitações físicas alteram a leitura do mercado comparável.
- [Relatório de avaliação imobiliária: inputs e conformidade](https://joaofonseca.net/relatorio-de-avaliacao-imobiliaria-inputs/): Relatório de avaliação imobiliária é um documento técnico: o valor só é defensável quando assenta em inputs verificáveis, evidência rastreável e pressupostos claramente declarados. Quando faltam dados críticos (ou quando são fracos), o intervalo de valor torna-se instável e o risco de contestação aumenta. Assino este princípio como perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM.
- [Termos de contratação na avaliação imobiliária: proposta técnica](https://joaofonseca.net/termos-de-contratacao-na-avaliacao-imobiliaria/): Termos de contratação na avaliação imobiliária são o ponto de partida que define o que o valor significa (e o que não significa). Sem proposta escrita com finalidade, base de valor, data, extensão de inspeção, fontes, pressupostos e limites, um número pode ser tecnicamente defensável e, ainda assim, ser usado de forma errada. Eu trabalho como perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM e vejo o mesmo padrão em relatórios contestados: raramente é o cálculo que falha primeiro — é a instrução. Em contexto regulado, a Lei n.º 153/2015 exige formalização por documento escrito dos termos em que a atividade é exercida com entidades do sistema financeiro.
- [Finalidade da avaliação imobiliária: 7 erros comuns sobre base de valor e datas](https://joaofonseca.net/finalidade-da-avaliacao-imobiliaria-base-datas/): A finalidade da avaliação imobiliária é o ponto de partida técnico que determina a base de valor aplicável, a data relevante e, em consequência, o número final. Quando a finalidade da avaliação imobiliária, a base de valor e as datas não estão alinhadas, é possível obter um relatório bem estruturado, mas inadequado para a decisão que o motivou.
- [Quanto vale a minha casa: o processo de avaliação segundo IVS e RICS, em 7 passos](https://joaofonseca.net/quanto-vale-a-minha-casa-ivs-rics/): Ponto de partida: Para estimar quanto vale a minha casa de forma defendível, o avaliador começa por fixar por escrito o scope of work (termos de contratação): o que será feito, com que fontes, com que limitações e com que pressupostos. Isto é obrigatório e é a base para um relatório “fit for purpose”. Os “MUSTs” do Red Book exigem, entre outros, identificar o avaliador responsável, o cliente, outros utilizadores, o ativo, a finalidade, a base de valor, a data de avaliação, a extensão da inspeção/investigações, fontes de informação, pressupostos e pressupostos especiais, restrições de uso e confirmação de conformidade com IVS e/ou Red Book.
- [Avaliação de imóvel em herança: 6 passos para evitar conflitos](https://joaofonseca.net/avaliacao-de-imovel-em-heranca-t2-partilhas/): Quando se fala em avaliação de imóvel em herança, o objetivo raramente é “adivinhar o preço”. O objetivo é definir uma base de valor que seja:
- [Valor de mercado vs opinião de valor](https://joaofonseca.net/valor-de-mercado-vs-opiniao-de-valor/): O valor de mercado corresponde ao montante estimado pelo qual um ativo deverá transacionar, na data da avaliação, entre um comprador e um vendedor interessados, numa transação independente, após adequada exposição ao mercado, em que ambas as partes atuam de forma informada, prudente e sem coação, nos termos das normas IVS, RICS Red Book.
- [Localização do Imóvel: 5 Fatores que alteram o seu valor](https://joaofonseca.net/localizacao-do-imovel-mesma-rua-valor/): Poderão dois imóveis na mesma rua ter valores estruturalmente distintos? Conheça os 5 fatores de micro-localização que os peritos avaliadores utilizam para fundamentar o valor real de mercado e evitar erros comuns em relatórios de avaliação.
- [Homogeneização sem evidência, na avaliação](https://joaofonseca.net/homogeneizacao-sem-evidencia-na-avaliacao/): Na avaliação imobiliária contemporânea assiste-se a uma tendência crescente para a normalização excessiva dos resultados. Em nome da consistência, da comparabilidade e, muitas vezes, da eficiência processual, multiplicam-se coeficientes, fatores de ajustamento e grelhas de homogeneização aplicados quase automaticamente. O problema não reside na existência de ajustamentos, mas sim na sua utilização acrítica, desligada de evidência empírica observável no mercado. É neste contexto que a homogeneização sem evidência na avaliação imobiliária se torna um risco metodológico relevante.
- [Quesitos em processos de expropriação: quando o perito entra tarde](https://joaofonseca.net/quesitos-em-processos-de-expropriacao/): Quesitos em processos de expropriação são determinantes para a forma como a prova pericial é construída, delimitada e valorizada pelo tribunal. Em muitos casos, é a prova pericial que fornece o suporte técnico principal para a fixação do montante compensatório associado ao bem expropriado.
- [Valor de mercado na avaliação imobiliária: 7 erros comuns em contexto judicial](https://joaofonseca.net/valor-de-mercado-na-avaliacao-imobiliaria/): O valor de mercado na avaliação imobiliária é frequentemente tratado, em contexto judicial, como um número exato, fixo e vinculativo, quando na realidade corresponde a uma estimativa técnica sujeita a pressupostos, limites metodológicos e margens inevitáveis de incerteza.
- [Avaliar é decidir sob informação imperfeita](https://joaofonseca.net/avaliar-e-decidir-sob-informacao-imperfeita/): A avaliação imobiliária não elimina a incerteza. Avaliar é decidir sob informação imperfeita, com rigor técnico, julgamento profissional e responsabilidade.
- [Avaliação de quinhões hereditários: critérios e enquadramento](https://joaofonseca.net/avaliacao-de-quinhoes-hereditarios/): Este enquadramento é essencial para garantir que a avaliação de quinhões hereditários reflete o modo como estes direitos são efetivamente percecionados no mercado.
- [Reavaliação de imóveis: 5 razões para não fazer apenas uma atualização rápida](https://joaofonseca.net/reavaliacao-de-imoveis/): Reavaliação de imóveis não é apenas um quick update. Um novo relatório exige análise de mercado, revisão do risco e validação independente. Este artigo explica quando atualizar a avaliação, como reduzir risco e porque o processo importa mais do que o número final.
- [5 razões para a avaliação industrial valer mais](https://joaofonseca.net/avaliacao-industrial-pavilhoes-modernos/): A avaliação industrial mostra que os pavilhões modernos têm valores muito superiores aos comparáveis tradicionais, graças ao desempenho técnico, eficiência e requisitos ESG.
- [Mediana vs média: porque a média nos engana](https://joaofonseca.net/mediana-vs-media/): Mediana vs média é hoje uma distinção essencial para compreender como os números moldam discursos políticos, análises económicas e até avaliações imobiliárias. A estatística é uma ferramenta poderosa, mas também pode ser usada de forma simplista ou conveniente, criando perceções que pouco têm a ver com a realidade experienciada pela maioria.
- [ESG na Avaliação Imobiliária: o que muda mesmo no valor](https://joaofonseca.net/esg-na-avaliacao-imobiliaria/): A sustentabilidade tornou-se um fator financeiro decisivo na valorização de imóveis. Este artigo explica como os critérios ambientais, sociais e de governação influenciam o CAPEX, o risco e o valor de mercado.
- [Rastreabilidade na avaliação imobiliária](https://joaofonseca.net/rastreabilidade-na-avaliacao-imobiliaria/): A rastreabilidade na avaliação imobiliária é um princípio central do perito avaliador de imóveis certificado para garantir transparência, rigor e capacidade de defesa do valor atribuído a um imóvel. Significa que cada dado utilizado na avaliação pode ser explicado, verificado e replicado por um terceiro independente. Este princípio é essencial para que o relatório seja credível perante clientes, bancos, auditores ou em contexto judicial. Documentar corretamente cada etapa da avaliação não é um elemento acessório, mas sim uma condição necessária para assegurar qualidade técnica e confiança no resultado.
- [A taxa de atualização não interessa para nada](https://joaofonseca.net/a-taxa-de-atualizacao-nao-interessa-para-nada/): A taxa de atualização não cria valor. É a consequência lógica de custos de construção e margens bem definidas numa avaliação imobiliária.
- [3 caminhos para um mesmo valor: as abordagens de avaliação imobiliária](https://joaofonseca.net/abordagens-de-avaliacao-imobiliaria/): As abordagens de avaliação imobiliária — mercado, rendimento e custo — são fundamentais para estimar o valor de um imóvel de forma rigorosa e conforme as normas IVS e RICS.
- [Avaliação de hotéis: como avaliar um hotel](https://joaofonseca.net/https-joaofonseca-net-avaliacao-de-hoteis/): A avaliação de hotéis é um exercício que exige compreender muito mais do que o edifício em si. Um hotel é uma unidade operacional complexa, em que o valor do imóvel depende da sua capacidade de gerar rendimento e da forma como essa operação é gerida, posicionada e sustentada no mercado.
- [IVA reduzido 6 reabilitação urbana: quem tem direito e como pedir](https://joaofonseca.net/iva-reduzido-6-reabilitacao-urbana/): Guia prático para aplicar IVA a 6% em obras de reabilitação: quem tem direito, diferenças entre ARU e ORU, que documentos pedir à câmara e como o empreiteiro deve emitir a fatura.
- [VPT vs Valor de Mercado: saiba porquê esta diferença é crucial](https://joaofonseca.net/vpt-vs-valor-de-mercado/): VPT vs Valor de Mercado – Saiba porque o Valor Patrimonial Tributário não reflete o valor real dos imóveis e quais as consequências jurídicas e fiscais desta diferença.
- [Quanto vale a sua casa?](https://joaofonseca.net/quanto-vale-a-sua-casa-valor-mercado/): As avaliações online prometem dizer em segundos quanto vale a sua casa, mas podem induzir em erro. Descubra porque falham e como só um avaliador profissional garante rigor, segurança e o verdadeiro valor de mercado.
- [Crime financeiro no setor imobiliário: o novo padrão do RICS](https://joaofonseca.net/crime-financeiro-no-setor-imobiliario-rics-2025/): O crime financeiro no setor imobiliário representa um risco crescente para o perito avaliador de imóveis certificado, capaz de distorcer preços, afetar comunidades e corroer a confiança nos mercados. A nova norma global da RICS (2025) estabelece regras claras para prevenir suborno, branqueamento de capitais e violações de sanções, reforçando a credibilidade de avaliadores e empresas.
- [A avaliação de ativos logísticos](https://joaofonseca.net/avaliacao-de-ativos-logisticos/): A Avaliação de ativos logísticos em Portugal tem sofrido profundas transformações nos últimos anos, impulsionadas pelo crescimento do comércio eletrónico e pela necessidade de rapidez nas entregas. Se antes predominava o armazém tradicional, localizado em parques industriais e junto a grandes eixos rodoviários, hoje cresce a procura por espaços de last mile delivery, pequenos centros de distribuição próximos dos consumidores finais. Esta mudança reflete-se diretamente na avaliação imobiliária, exigindo novas abordagens metodológicas ao perito avaliador de imóveis certificado.
- [Inteligência Artificial na Avaliação: Oportunidades e Riscos](https://joaofonseca.net/inteligencia-artificial-na-avaliacao-oportunidades-e-riscos/): A IVSC analisa o impacto da Inteligência Artificial na avaliação de imóveis, destacando oportunidades e riscos. Saiba como o perito avaliador de imóveis certificado pode integrar a tecnologia sem comprometer o juízo profissional nem a transparência.
- [InfoRiscos: Uma nova era na gestão de riscos em Portugal](https://joaofonseca.net/info-riscos/):  A evolução tecnológica dos Sistemas de Informação Geográfica em Portugal atravessa décadas de desenvolvimento, culminando em soluções que sustentam hoje o planeamento, prevenção e resposta a riscos múltiplos. Entre os exemplos mais inovadores e de referência encontra-se o “WebSIG InfoRiscos”, uma plataforma online desenvolvida sob a Estratégia Nacional para uma Proteção Civil Preventiva (ENPCP), aprovada em 2017. O InfoRiscos não é apenas uma ferramenta técnica: representa uma aposta estratégica na democratização do acesso à informação geográfica essencial para cidadãos, técnicos de proteção civil, decisores públicos e para o perito avaliador de imóveis certificado.
- [Avaliação de máquinas e equipamentos](https://joaofonseca.net/avaliacao-de-maquinas-e-equipamentos-2/): A avaliação de máquinas e equipamentos é uma atividade altamente especializada que, à semelhança da avaliação de imóveis, obedece a regras rigorosas e a procedimentos normalizados. Trata-se de uma área em que a precisão técnica e a fundamentação metodológica são fundamentais, pois os resultados de uma avaliação podem ter impacto direto em decisões estratégicas de investimento, em processos judiciais, em operações de financiamento e até em auditorias contabilísticas.

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- [Blog](https://joaofonseca.net/blog/): Relatório de avaliação imobiliária: 7 elementos Agosto 2, 2026 joaofonsecaBlog Blog - EN Um relatório de avaliação imobiliária conforme as IVS não é apenas um documento legal: é o único instrumento que permite ao... Ver Mais Ajustamentos na avaliação imobiliária: 5 critérios Julho 26, 2026 joaofonsecaBlog Blog - EN Os ajustamentos na avaliação imobiliária são afirmações sobre o comportamento do mercado. Quando um avaliador ajusta um comparável em 5% por... Ver Mais Capitalização direta na avaliação imobiliária: 4 erros Julho 19, 2026 joaofonsecaBlog Blog - EN A capitalização direta na avaliação imobiliária é o método principal da abordagem de rendimento para imóveis com fluxo de rendimento estável.... Ver Mais Método comparativo na avaliação imobiliária: 5 passos Julho 12, 2026 joaofonsecaBlog Blog - EN O método comparativo na avaliação imobiliária é o principal método da abordagem de mercado. O seu princípio é simples: o valor... Ver Mais Exatidão na avaliação imobiliária: 5 erros frequentes Julho 5, 2026 joaofonsecaBlog - EN Blog A exatidão na avaliação imobiliária é um dos conceitos mais mal compreendidos da prática profissional. Um valor expresso com quatro algarismos... Ver Mais Avaliação mercado imobiliário pouco transparente: 5 passos Junho 28, 2026 joaofonsecaBlog Blog - EN A avaliação mercado imobiliário pouco transparente coloca ao avaliador um conjunto de problemas que não existem em mercados líquidos e bem... Ver Mais Falta de dados na avaliação imobiliária: 5 respostas Junho 21, 2026 joaofonsecaBlog - EN Blog A falta de dados na avaliação imobiliária não é uma situação rara. É uma condição frequente em mercados com baixa liquidez,... Ver Mais Erros na avaliação imobiliária: o mais caro e como evitá-lo Junho 14, 2026 joaofonsecaBlog Blog - EN As consequências legais tendem a surgir quando o número foi usado para sustentar uma decisão de financiamento, transação ou litígio e... Ver Mais Avaliação imobiliária para investimento: 5 diferenças Junho 7, 2026 joaofonsecaBlog A avaliação imobiliária para investimento (valor de investimento) e o valor de mercado são duas bases de valor distintas, com definições... Ver Mais Avaliação abaixo do preço: 5 passos para resolver Maio 31, 2026 joaofonsecaBlog Blog - EN Uma avaliação abaixo do preço é uma das situações mais frequentes em transações imobiliárias com financiamento. O relatório de avaliação conclui... Ver Mais Valor de mercado imobiliário: 5 razões para não ser o preço Maio 24, 2026 joaofonsecaBlog Blog - EN O valor de mercado imobiliário e o preço de venda de um imóvel são dois conceitos distintos que, com frequência, são... Ver Mais Usar avaliação imobiliária na negociação: 5 passos Maio 17, 2026 joaofonsecaBlog Blog - EN Usar a avaliação imobiliária na negociação não significa impor um número como posição final. Significa ter uma referência técnica que ajuda... Ver Mais 1
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- [Sobre Mim](https://joaofonseca.net/sobre/): Sou um Perito Avaliador de Imóveis inscrito na CMVM – Comissão do Mercado de Valores Mobiliários.

## Faster FAQs
- [Quais as etapas na avaliação de um imóvel?](https://joaofonseca.net/faq/quais-as-etapas-na-avaliacao-de-um-imovel/): O primeiro passo é a verificação da existência de conflito de interesses. O perito avaliador de imóveis certificado deve verificar, na sua “check-list”, se existe algum facto que possa impedir a realização do trabalho. Por exemplo, se um familiar próximo do Perito Avaliador tem um interesse financeiro significativo no resultado da avaliação ou se já avaliou o imóvel para outro cliente, anteriormente.
- [Que abordagens de avaliação o perito avaliador de máquinas e equipamentos certificado dispõe?](https://joaofonseca.net/faq/que-abordagens-de-avaliacao-o-perito-avaliador-de-maquinas-e-equipamentos-certificado-dispoe/): À semelhança do perito avaliador de imóveis certificado, o perito avaliador de máquinas e equipamentos dispõe da abordagem de mercado, da abordagem de rendimento e da abordagem de custo. Na abordagem de custo são utilizadas técnicas como a Depreciação Não-Linear e como a metodologia de Jans-Heidecke, por exemplo.
- [Que abordagens de avaliação o perito avaliador de imóveis certificado dispõe?](https://joaofonseca.net/faq/que-abordagens-de-avaliacao-o-perito-avaliador-de-imoveis-certificado-dispoe/): Estão ao dispor do perito avaliador de imóveis certificado três abordagens de avaliação: abordagem de mercado, abordagem de rendimento e abordagem de custo. Dentro de cada abordagem existem várias metodologias. Por exemplo, o método comparativo de mercado ou inferência estatística na abordagem de mercado, a capitalização direta ou o método residual dinâmico na abordagem de rendimento, e o método residual estático, na abordagem de custo.
- [Que entidades certificam os peritos avaliadores de imóveis?](https://joaofonseca.net/faq/que-entidades-certificam-os-peritos-avaliadores-de-imoveis/): Existem duas entidades que certificam peritos avaliadores de imóveis. O RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) que atribui aos seus membros a certificação RICS Registered Surveyor, e a TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations), que atribui aos membros as certificações REV (Recognized European Valuer) e TRV (Recognized Tegova Residencial Valuer).A CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) reconhece os peritos avaliadores de imóveis que podem realizar avaliações para o sistema financeiro nacional, de acordo com Lei n.º 153/2015. de 14 de setembro.
- [Existem regras para a avaliação de imóveis?](https://joaofonseca.net/faq/existem-regras-para-a-avaliacao-de-imoveis/): Existem regras para a avaliação de imóveis. Essas regras são internacionais e em Portugal têm aplicabilidade as Normas Internacionais de Avaliação, emanadas do International Valuation Standards Council (ivsc.org) e as Normas Europeias de Avaliação, emanadas da TEGoVA (tegova.org). No entanto, em casos específicos, existe legislação nacional que se sobrepõe à legislação internacional. É o caso do Código das Expropriações (Lei n.º 168/99, de 18 de setembro), do Código do IMI (Lei n.º 26/2003, de 30 de julho) e da avaliação imobiliária para as entidades do sistema financeiro nacional (Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro).

## Testimonials
- [Competência e profissionalismo](https://joaofonseca.net/testimonial/competencia-e-profissionalismo/): Por circunstâncias várias, grande parte da minha vida profissional foi passada e concluída na Banca e na direcção de departamento de crédito imobiliário. Quando comecei no sector, a avaliação imobiliária era pouco mais do que uma actividade artesanal desenvolvida a tempo parcial por engenheiros civis, normalmente, mal preparados. Os seus conhecimentos da matéria estavam ao nível de um "louvado". Da minha ligação à Banca -- e, posteriormente, da responsabilidade por um módulo em Mestrado no ISEP -- vim a relacionar-me com profissionais que, como eu, estavam interessados em valorizarem-se. De entre estes tenho de destacar o João Fonseca, pessoa que, para além dos conhecimentos profundos que já possui, está sempre pronta para se actualizar. Curiosamente, o João Fonseca tem uma outra particular qualidade: divulgar pela comunidade todas as novidades que surgem no sector, como o comprovam as periódicas publicações da sua página. Pessoalmente, tenho de lhe agradecer esta sua faceta porque considero normalmente como muito interessantes os temas de que vai dando publicidade.