avaliação de imovéis: opções reais

A avaliação de imóveis é tradicionalmente baseada em métodos estáticos que projetam fluxos de caixa futuros e os atualizam a uma taxa constante. No entanto, estes métodos não capturam adequadamente o valor da flexibilidade e da adaptabilidade em resposta a mudanças nas condições de mercado. As opções reais oferecem uma abordagem mais dinâmica e realista para avaliar imóveis, permitindo aos gestores aproveitar a incerteza e limitar o risco de flutuações no mercado imobiliário, problemas físicos com o imóvel, riscos operacionais e riscos financeiros.

João Fonseca | Perito avaliador de imóveis

As opções reais são análogas às opções financeiras, mas aplicadas a ativos reais como imóveis. Assim como uma opção financeira dá ao seu titular o direito, mas não a obrigação, de comprar ou vender um ativo a um preço predeterminado, uma opção real dá aos gestores o direito, mas não a obrigação, de tomar certas ações em relação a um ativo real, como investir, expandir, contrair ou abandonar.

Na avaliação de imóveis, as opções reais podem ser aplicadas de várias formas. Por exemplo, um promotor imobiliário pode ter a opção de adiar o início de um projeto até que as condições de mercado sejam mais favoráveis. Ou um proprietário pode ter a opção de expandir um edifício existente se a procura aumentar. Estas opções têm valor porque permitem aos gestores aproveitar as oportunidades e limitar os danos.

Para aplicar a abordagem de opções reais na avaliação de imóveis, é necessário identificar as opções relevantes, estimar sua volatilidade e calcular seu valor usando modelos de precificação de opções, como o modelo Black-Scholes ou o modelo binomial. O valor do imóvel é então determinado pela soma do valor presente dos fluxos de caixa projetados e o valor das opções.

Por exemplo, considere-se um promotor que está a avaliar um terreno para construir um edifício de escritórios. Usando métodos tradicionais, o promotor projeta os fluxos de caixa futuros do edifício e os desconta a uma taxa de risco constante para determinar o valor do terreno. No entanto, esta abordagem não considera o valor da opção de adiar o início do projeto até que as condições de mercado sejam mais favoráveis.

Usando a abordagem de opções reais, o promotor pode calcular o valor desta opção de adiamento, considerando fatores como a volatilidade do mercado de escritórios, os custos de adiamento e o valor presente dos fluxos de caixa projetados. O valor do terreno seria então a soma do valor presente dos fluxos de caixa projetados e o valor da opção de adiamento.

A abordagem de opções reais também pode ser aplicada a imóveis existentes. Por exemplo, um proprietário de um edifício de escritórios pode ter a opção de renovar o edifício para atrair novos inquilinos. Ou um proprietário de um centro comercial pode ter a opção de remodelar o centro para melhorar sua atratividade. Estas opções têm valor porque permitem aos proprietários adaptar seus imóveis em resposta a mudanças nas condições de mercado.

Concluindo, as opções reais oferecem uma abordagem mais dinâmica e realista para avaliar imóveis, permitindo aos gestores aproveitar a incerteza e limitar o risco de perdas. Embora a aplicação da abordagem de opções reais seja mais complexa do que os métodos tradicionais, ela pode fornecer uma visão mais completa do valor de um imóvel e ajudar os gestores e o perito avaliador de imóveis certificado a tomar decisões mais informadas.

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito aval\iador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.

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