Nas avaliações bancárias, não estarão a ser praticadas “não conformidades”, ao aplicar o método comparativo para a determinação do valor de mercado de um imóvel?
Temos sido críticos da opção, nomeadamente tomada pelas entidades bancárias, de valorizar, no método comparativo de mercado, as varandas.
O método comparativo de mercado, enquanto ferramenta para a avaliação de património imobiliário, enquadra-se nos designados métodos diretos, que, por comparação com imóveis idênticos existentes no mercado, estimam o valor de um bem.
Deste modo, torna-se necessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e que possam ser comparados, após pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a aplicação deste método implicam que tenha existido um elevado número de vendas no mercado que estamos a analisar, que os imóveis sejam equiparáveis, com condições de venda idênticas, com informação atualizada sobre as transações ocorridas e, finalmente, que não tenham existido fatores exógenos a condicionar as transações.
Entendemos que no método comparativo devemos avaliar o imóvel ou fração como um todo, usando fatores de homogeneização que tornem comparáveis os elementos da amostra com o imóvel em avaliação. A homogeneização incide sobre as características intrínsecas dos imóveis, como sejam, por exemplo, as varandas, o número de quartos, o ano de construção, a qualidade de construção, a área útil, enfim, todas as características que um perito avaliador entenda que são importantes para a realização da homogeneização.
Não se pode autonomizar, portanto, o valor de varandas a não ser que existam varandas à venda ou em arrendamento, independentes em termos de conservatória do registo predial, e com licença de utilização.
Não ocorrendo isto, porque é que em grande parte das avaliações de apartamentos, as avaliações para crédito hipotecário apresentem o valor de varandas pelo método comparativo?
Como é possível apresentar-se valores de varandas pelo método comparativo se não apresentamos valores de prospeção de varandas, em venda ou arrendamento?
Reforçamos novamente o que escrevemos no artigo “As EVS, a avaliação bancária e o método do custo “, estando as avaliações bancárias a serem especialmente escrutinadas e numa altura em que, por questões de transparência e de propriedade, estão a ser facultadas aos clientes bancários, não está aqui uma matéria que poderá ser utilizada para a crítica e impugnação dessas mesmas avaliações bancárias?