Portaria 671/2000, de 17 de abril, aprovou as instruções regulamentares do cadastro e inventário dos bens do Estado (CIBE).

Naturalmente, os leitores poderão estranhar a existência de uma relação entre esta portaria e a avaliação de imóveis. Mas essa relação existe mesmo. Os bens imóveis do Estado, além de serem inventariados e classificados, são avaliados pelo perito avaliador de imóveis.

A avaliação imobiliária destes bens não segue qualquer uma das normas internacionais vigentes (IVS ou IVS), nem mesmo a lei 153/2015, de 14 de setembro. Segue o estipulado no artigo 20º da portaria acima mencionada:

“Artigo 20.º

Avaliações

1 – As avaliações a que houver lugar por força destas instruções devem basear-se nos preços correntes de mercado e identificar os valores de forma autónoma: do terreno, das edificações, do capital arbóreo ou de outras benfeitorias, avaliados ao seu valor actual.

2 – Entende-se por “valor actual das edificações” o montante que seria necessário para construir o imóvel em estado de novo, com materiais equivalentes aos que foram utilizados na origem, corrigido da depreciação sofrida até à data da avaliação, sempre que tal se verifique.

3 – Entende-se por “valor actual dos terrenos” aquele que um comprador interessado, conhecedor e informado pagaria na data da sua avaliação.

João Fonseca | Perito Avaliador de Imóveis

4 – O relatório de avaliação deve prever o período de vida útil futuro do imóvel, o qual será tido em conta para efeitos de amortização, se a ela estiver sujeito.

5 – Os imóveis situados no estrangeiro seguem a mesma metodologia, ainda que as avaliações devam ser feitas a preços correntes de mercado dos respectivos países.

6 – Às edificações com destino à demolição não é atribuído qualquer valor, sendo o imóvel avaliado em função do valor do respectivo terreno de implantação ou outro.

7 – As avaliações a que houver lugar devem basear-se em critérios técnicos adequados que as fundamentem, ficando sujeitas à homologação do director-geral do Património.”

Após a leitura artigo 20º parece-nos necessária a revisão da portaria e a sua adequação ao que são as técnicas de avaliação usadas atualmente.

De facto, o legislador empurra os peritos avaliadores de imóveis para a estimativa do valor do bem imóvel, com sustentação na base de valor “valor de mercado”, aplicando o método do custo.

(“…devem basear-se nos preços correntes de mercado … avaliados ao seu valor actual) 

(“ …Entende-se por “valor actual das edificações” o montante que seria necessário para construir o imóvel em estado de novo, com materiais equivalentes aos que foram utilizados na origem, corrigido da depreciação sofrida até à data da avaliação, sempre que tal se verifique….).

Como já referimos várias vezes em artigos anteriores, o método do custo só deve ser aplicado para a estimativa do valor de bens em casos muito particulares (imóveis especializados e raramente transacionáveis).

Uma referência final à necessidade de separar autonomamente o valor de cada um dos componentes do bem imóvel.

É uma tarefa delicada do ponto de vista técnico que deve estar bem sustentada. E isso só será possível se forem adotadas qualquer uma das normas de avaliação: IVS ou EVS.

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.