Recordo uma ação de formação lecionada pelo Hugo Araújo sobre avaliação de empresas, onde descobri um sítio da internet muito interessante para os peritos avaliadores de imóveis.

Este sítio da internet permite encontrar o valor do custo do endividamento, o que é muito útil para a estimativa da wacc na avaliação imobiliária, na ótica do investimento.

O endereço do sítio é:

https://www.euro-area-statistics.org/bank-interest-rates-loans

O que também torna esta ferramenta muito interessante é que podemos fazer uma análise comparada entre os vários países, visualizar essa informação em um gráfico e ainda descarregar a análise para um ficheiro em “excel”.

O gráfico que mostramos compara o custo do endividamento para as famílias, entre Portugal e França.

João Fonseca | Perito Avaliador de Imóveis

Relembramos ainda que o custo do endividamento é uma ferramenta importante para o perito avaliador de imóveis encontrar a taxa de atualização (wacc):

-As propriedades de desenvolvimento podem ser estudadas segundo duas óticas: do projeto ou do investimento;

-A ótica do projeto é determinante para se prosseguir para a análise na ótica do investimento. Se um imóvel, na ótica do projeto, não for rentável, a ótica do investimento não deverá prosseguir.

-As taxas de atualização na ótica do projeto devem, em primeira linha, refletir o mercado. Quer através do estudo de transações quer pelo ajustamento de “yields” de investimentos imobiliários;

-Caso não seja possível, podemos então utilizar o CAPM;

-Deveremos deixar a WACC para o estudo da propriedade de desenvolvimento sob a ótica do investimento. 

Esta visão também é corroborada no livro considerado a “Bíblia” da análise de investimentos: “Análise de investimentos imobiliários”, de João Carvalho das Neves, Joaquim Montezuma e Amaro Laia, ISBN 978-972-47-4063-8, da Texto.

Reza assim a página 147:

“Em termos de financiamento – Se a análise for feita na ótica do imóvel então os fluxos de caixa a considerar são antes das decisões de financiamento. É como se o investimento fosse integralmente financiado por capital próprio, devendo utilizar-se como taxa de atualização o custo de capital sem endividamento. Se a análise fizer na ótica do investidor, então os fluxos de caixa deverão ser após financiamento e após impostos, devendo custo de capital a usar ser o custo médio de capital ou o valor atual líquido ajustado, usando como custos de capital o custo de capital próprio e o custo do capital alheio.”

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.