“Roubei” o nome do “post” de hoje a Paulo Barros Trindade, que escreveu um artigo muito lúcido na revista Visão, que se intitulava, precisamente, “Avaliação imobiliária – que futuro?”.

Paulo Barros Trindade é o Presidente da ASAVAL- Associação das Sociedades de Avaliação e Avaliadores de Portugal e Membro do “Board of Directors” da TEGoVA-  The European Group of Valuers’ Associations.

Eu considero o artigo muito lúcido porque ele enumera uma série de preocupações a que o perito avaliador de imóveis deve dar uma grande importância. Convido o leitor a ler este artigo, que é muito mais denso que o que aqui descreverei, mas que é de facto uma “pedrada no charco”.

O primeiro alerta é para a cada vez maior utilização dos AVM (Automated Valuation Methods) e para eventual validação desta técnica pelo Regulamento dos Requisitos de Capital dos Bancos (CRR), que irá ser publicado pela União Europeia no próximo ano. Aliás, o autor refere, e bem, que as AVM já são utilizadas pelas entidades bancárias para a realização das avaliações obrigatórias decorrentes do Acordo de Basileia II. Já houve colegas que terão visto diminuir o seu volume de trabalho por este motivo.

Esta constatação está alinhada com o objetivo das entidades bancárias de reduzirem custos e cada vez mais afastarem os peritos avaliadores da avaliação de imóveis residenciais:

“Será apenas uma questão de tempo para que as entidades financeiras, na busca incessante de reduzir custos, integrem em larga escala as novas tecnologias e ganhem a tentação de substituir gradualmente os avaliadores imobiliários do setor residencial. E dai será um pequeno passo para convencer os decisores políticos e reguladores da bondade e eficácia de tais tecnologias.” (https://visao.sapo.pt/opiniao/2022-09-01-avaliacao-imobiliaria-que-futuro/).

Aliás, o autor reconhece no artigo que os honorários estão estagnados há anos ou que se atualizam muito timidamente.

Um segundo alerta do artigo é para a excessiva dependência dos peritos avaliadores de imóveis das avaliações para o mercado residencial e do reconhecimento, em face disto, de que as suas capacidades só serão relevantes para o mercado residencial. Segundo o autor, cerca de dois terços dos dois mil peritos avaliadores de imóveis desenvolvem atividade para o setor financeiro. Ora, deixando este mercado de ter muito trabalho, os peritos avaliadores deverão tentar reconverter a sua atividade. E as ferramentas que têm para esta reconversão e procurarem novos mercados é a aposta na formação e na credenciação em organismos internacionais que garantem aos seus membros uma elevada qualificação.

Um último ponto, que não foi abordado no artigo, mas que eu me permito salientar e é de minha inteira responsabilidade, é que o que foi referido para os peritos avaliadores é também válido para as empresas de avaliação e para a sua gestão.

Também as empresas de avaliação estão muito dependentes das avaliações bancárias para o mercado residencial e crédito hipotecário e também as suas capacidades estão muitos cingidas a este setor do mercado das avaliações. As sociedades de avaliação também “terão de se adaptar aos outros setores de avaliação e terão de ganhar competências que lhes permitam realizar avaliações mais complexas, como terrenos com potencial de construção, edifícios de comércio e serviços, avaliação de negócios e empresas, entre outros.”.

Já a sua reconversão para o mercado dos AVM será árdua, porque os AVM requerem conhecimentos científicos muito profundos e tempo para implementação. Assim como outros países acordaram há mais tempo para as AVM, também algumas empresas internacionais com presença no mercado português o fizeram.

Afinal, as empresas de avaliação são feitas de peritos avaliadores de imóveis!

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.